自住買房心得-如何計算貸款能力

近幾年因為自身的需求，在房貸這件事上做了不少功課，加上跟朋友討論時，大家對自己能貸款多少錢都一知半解的，就把這幾年所做的功課整理成一篇文章放上來，給需要的人參考。

壹、房屋貸款能力計算方式：

一、有固定薪資的受雇者：

（一）以年薪（含獎金、分紅等，最快的方式就是看去年繳所得稅的扣繳憑單）換算成平均月薪，通常各銀行是以不超過收入70%為還款收支比的上限。

（二）以現在的首購利率2.06％、最主流的30年房貸來說，每貸款一百萬本利攤還每個月須償還約3700元，有上面兩個理解，就可以計算自己的貸款能力。

（三）舉例：去年全年月薪收入加年終、分紅等各種獎金等共120萬，除下來平均月薪為10萬，收支比上限七成為7萬（意思就是銀行認為你每個月最高可以拿7萬還貸款），70000/3700約18.9，因此月收十萬的貸款能力上限約1900萬。

推薦銀行：全部，銀行最愛穩定受薪族，穩定的還款能力（也就是你的現金流）是他們最看重的，可以多問多比較幾間（但同時「送件」申請最多只能3間），找條件好一點的，公股常被罵放款保守，但也不一定不好，有時候問問也會有驚喜，有首購的朋友去年初去台銀借到30年、寬限3年、成數還超過總價的8成一點點。

（四）受雇者貸款進階版：

受雇者找房屋貸款時，還有一些銀行（以我知道的有T、FE、SC銀行）都提供本薪之外的其他收入加計財力方案，就是在平均月薪之外，如果持有股票、現金等其他可以認定的財力，可以跟本業的月收入合併計算，把貸款能力突破平均月收入收支比7成的天花板。

二、無固定薪資但有資產者：

（一）這類人通常會以資產負債比來計算貸款能力，亦即現有資產與現有負債以及新增負債的比例，而且通常是購買第二間以上的房屋才會用到此方式。通常銀行抓的資產負債比範圍在1.8到1.6之間，亦即資產要在負債的1.6倍到1.8倍之間。

（二）算資產負債比要先有一個理解：要新辦貸款的新購置房屋也可以列入資產計算。

（三）資產負債比申請貸款舉例說明：現持有A屋購入1500萬，貸款1200萬，要再購買B屋900萬，B屋想貸款八成720萬，這樣需要多少資產才能貸得過？

以資產負債比較寬鬆的1.6倍計算，(1500+900+X)/(1200+720)>1.6

反推算起來，就是1200+700＝1920，1920*1.6＝3072，3072-1500-900＝672

故上述的案例需要至少再補足672萬的資產才可以貸的過（另外如果A屋已購置滿一年可重新鑑價，若有增值可能也可以列入資產計算，不過這要看各銀行的規定）

貳、如何提高貸款能力

一、固定薪資受雇者：

（一）最直接的方式就是加強本業收入，月平均收入越高就能貸款越多，或是找上述可以加計其他財力的銀行，用本業的固定月收入再加上適當的資產（現金、股票等）就可以有更多的貸款能力，但加計財力有的銀行有特別限制（例如加計部份的貸款能力不能超過本薪原來的貸款能力），這點還是相對困難一點。

二、無固定薪資但有資產者：

（一）用資產負債比來計算，最直接的方式就是買股票，買了現股股票交割完成後，通常就可以計入資產（就是上面舉例計算需要的資產總額）。

（二）手上其他的不動產也可以列為資產，有貸款也沒關係，因為至少都有頭期款的資產價值，而且如果已經持有一段時間（通常是1年），可以重新鑑價，鑑價後銀行認定有增值，直接就讓能用重新鑑價後的價值來計算資產部位，而負債（貸款）隨著持有時間增加，因為每月還款也會償還貸款本金，負債就會越來越少，因此如果第1間房屋買進後經歷一波大漲，要考慮接著再置產或換屋，用資產負債比算貸款能力時會輕鬆不少，但這塊現在被央行盯上，審查已經越來越嚴格了。

以上是個人對於申辦房貸的心得分享，上面所整理的內容都是依照個人實際申辦房貸的經驗，以及跟各銀行業務往來過程中認真詢問與學習所獲得的一個大致上的通則，雖然我並非銀行授信部門的業內人士，只是跟正在看文章的你一樣的消費者，但我相信上面整理的規則可以幫大家省下很多詢問的時間。

特別提醒很多業務都會要求先送件再評估，這點請特別小心，我建議請都先問清楚條件再送件，否則若是貿然送件，短期內被查詢太多次聯徵資料，就會造成聯徵分數的扣分，這也是為什麼上面說辦房貸最多只能同時送件三間的原因。

另外就是申請房貸的規定在各家銀行都各自有很多不同的內規，加上央行現在的各種行政指導，送件申請前請務必跟銀行貸款承辦專員詢問確認清楚，並以承辦專員說的為準。

謝謝看到最後，你的追蹤、愛心，對我都是很重要的鼓勵！