淺談央行6/14上路的第6波選擇性信用管制

前言：

央行在昨天6/13的理監事會議後，宣佈今天6/14上路第6波選擇性信用管制，主要內容有兩點，第1點是「調升存款準備率1碼（0.25％）」第2點是「調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成」，所謂的「特定地區」就是直轄市六都與新竹縣市。

第6波選擇性信用管制上路後會有什麼影響呢？我的看法如下：

一、資金持續流向非特定地區：

特定地區槓桿效率再次降低，資金會持續流向苗栗、嘉義、彰化等非特定地區，這個情況在上一波信用管制把特定地區第二戶貸款降到七成就已經開始，這次又持續調降特定地區到六成，槓桿原本是5，先降到3.33，這次再降到2.5，投資置產的效率更差了，資金自然會往更有效率的地方去。

二、特定地區內自住換屋變得更難：

自住換屋如果貸款能力不夠、自備款不足，就必須要先賣舊屋再買新屋，通常為了避免搬家兩次，賣屋後會通常先回租，再利用回租期間找房子買房子，但這樣一來有時間壓力，二來對剛需自住想要買了就入住的買方，會構成一定程度排斥性。

回租的時間壓力，加上本來房子是自己的，繳房貸可能比房租便宜等等因素，先賣後買很容易製造「住的地方沒有著落」的FOMO情緒，可能造成衝動買房的情況。

另一個情況也可能是賣屋後開始慢慢看屋，賣房後心態變成想等待房價下跌再出手，落入想要「高賣低買」的思維陷阱之中。

三、特定地區內中古成屋供給量持續減少：

換屋族是中古成屋供給的主力之一，延續上一點的影響，管制政策造成特定地區自住換屋困難之下，特定地區中古成屋的供給勢必會進一步受到打擊，以我熟悉的台中為例，機能好成熟區域的中古屋今年一直有供不應求的情況，新上路的政策應該會更加劇這個情況。

四、都沒人在意的調昇存款準備率1碼會有什麼影響？

摘錄6/13日央行理監事會議會後記者會簡報內容：「改變銀行準備金應提額度，直接影響銀行可貸資金數量，會產生信用緊縮效果，宣示效果明確，且鎖住資金的期限長。調升存款準備率，能立即、有效降低流動性，且使銀行對投資與新承作放款更為謹慎，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場」

翻譯成白話文就是接下來要申請房貸會更困難，預期房貸利率變高、銀行放款的水位更容易滿。

結語：

政策工具都會對市場造成影響，至於這政策手段能不能達成想要的目的，就看市場給的答案了，讓我們一起繼續看下去。