火熱房市近況觀察與建議

一、前言

早上起床收到一封email，很意外的一月底寫的舊文「投資房地產：現在不建議投資預售屋的原因」竟然入選了VOCUS即時精選，看到這封email，我的第一個念頭是一葉知秋，表示最近的房市真的如我之前文章分享的房市資訊所說，非常非常火熱，為什麼會這麼說呢？

意外收到入選即時精選的email

因為我上面那篇文章其實一月底寫完之後，一直處於沒什麼人看的狀態，過了這麼久突然入選即時精選，我想最大的可能是外部搜尋引擎帶來的流量導致，表示近期想投資預售屋的人越來越多。

前因解釋完，我們就順著這個脈絡來聊聊近期的房市觀察。

二、近期房市觀察

近期房市因為去年8月政府推出最高40年還款、寬限期5年，還有利息補貼的「新青安」購屋貸款，加上大選後不確定性因素消除，4月央行又意外的升息了半碼，讓自住、投資置產的買盤都一起傾巢而出，我自己持續有在關注的幾個台中房市熱區的指標社區，實價登錄揭露都持續走高，加上今年的台股超強（今天指數又創新高了），金融市場熱錢外溢的推波助瀾也有很大的影響。

自己身邊也有找自住看屋一年多，下了2次斡旋都失敗被攔胡的朋友，在4月中真的用「開價」在台中市西區成交了一間中古屋，還是晚上十點看屋，看完馬上下斡旋簽約，聽朋友說全部資料寫完都已經快半夜兩點。

因為內政部實價登錄揭露的大概要交易完成後2個月，所以現在5月份新揭露的大多是今年3月的交易情形，資訊落差帶來的不確定感，加上節節高升的實價登錄，讓不管是找自住的首購族、或是還想投資置產的中產階級，買房焦慮都來到高峰，更讓想賣屋的中古屋主心態越來越高，種種因素綜合起來就讓近期的房市成為賣方市場。而且從去年預售屋禁止轉約後，預售屋的供給完全由建商掌握，前兩天桃園青埔某預售案一開案銷售中心大排長龍的照片也在各大討論區瘋傳。大陸建設來台中14期重劃區推案，一間總價破三千，這已經是普通受薪階級相對難以負擔的總價帶，但沒先預約還沒辦法看屋。

桃園青埔某預售案銷售中心排隊看屋情形，圖片摘自網路

三、在現況下我的建議

在這種情況之下，對於還沒有買到自住房的首購，跟想繼續投資置產的中產階級，我個人的建議如下：

（一）自住首購族：

首購族相對缺乏買房經驗，如果是正在找房看到近期房市的瘋狂，對比薪資成長幅度，可能焦慮感會持續上升，建議這時候還是要保持理性思考，畢竟買房可能是人生最重大的決定之一。當然如果已經有存到頭期款，確實也有買房的剛性需求，而且預算區間在「新青安」廝殺最激烈的1250～1350萬左右的朋友，我建議還是要稍微加緊腳步，多多看屋，也要記得把業務當成朋友，不要當成敵人，更要記得服務有價，房市最可怕的就是資訊的落差，在現在的市況開價合理的中古屋物件真的都要用搶的，而且中古屋真的是賣一間少一間，資訊的落差可能會失之毫釐差之千里。但積極看屋的同時也要認真盤點自己金流與還款能力，不要一時腦衝爆太多預算去追價，在規劃的預算內，我建議是放寬屋齡與地點這兩個條件，比較容易找尋可以舒適居住的空間。關於自住買房決策也可以參考我的這篇舊文。

（二）想投資置產的中產階級：

這類人通常是已經有自住房，所以已經有感受到近年的房子所帶來的資產累積，想要再擴大戰果的人們。對於這類人，我的建議是可以放慢一下腳步，先停看聽一下，因為現在各家銀行對第2房之後的放款，在央行的行政指導之下，不管公、民營銀行都有緊縮的趨勢，而且最近還多了一些追查購屋頭期款來源的規定，這些規定如果沒有先跟銀行授信業務請教過，只是因為一時的FOMO情緒驅使而去加碼投資房市，有可能在簽約成交後才發現貸款條件不如預期，加上央行針對六都跟新竹縣市的加強信用管制措施，第二戶只能貸款七成，限縮了購屋房貸的槓桿倍率，在這個條件下跟其他的金融商品相比，房地產就不一定是最好的投資標的了。

不過如果是滿手現金不需要考慮貸款的真有錢人（雖然我想這些人也不會看到我的文章），在不需要考慮貸款問題的前提下，就另當別論了。

四、小結

「首購自住加緊腳步，置產投資停看聽」，是我對現況的建議，當然這都只是我就個人的經驗與知識提出的看法，或許也有我思慮不周的地方，也歡迎大家可以提出理性的討論，幫助我去思考，也能想到一些我可能忽略的地方。

謝謝看到最後，你的追蹤、喜歡，對我都是很重要的鼓勵！