投資東京房地產（上）：市場上常見的投資用類型 、投報率怎麼算？

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東京作為日本的政治經濟中心，具備人口密度高以及交通便利的優勢。更是投資人考慮投資日本房地產時的第一首選。本篇文章就針對東京作為投資標的，其吸引投資人的地方以及如何計算投報率做介紹。

東京為何被視為投資首選？

東京的整體房價雖比起其他縣市要貴，但是不間斷的人口紅利，不論是中古屋或是新屋市場都持續吸引投資人。

理由1. 人口增長的紅利 房地產需求也持續看漲

房地產市場的行情與一個地區的入住率和租賃需求息息相關。東京作為國際主要都市和日本的政治經濟中心，預計未來仍會持續吸引外來人口進駐。人口的持續增加也會持續讓東京保有強勁的租賃及購屋需求，進而推升房地產價格。

根據東京都政府預測，東京郊區的人口將會在2025年迎來高峰。東京23區的人口增長則會持續至2035年。今後，綜觀日本全國各地的人口變化，可確定的是人口將持續往東京集中。可想見房地產行情也將持續看俏。

理由2. 東京的城市競爭力成為吸引投資人的關鍵

東京都內主要商圈和核心區域都陸續展開都市更新。台場、東京車站周邊、銀座等知名地段都將在接下來幾年間有新的樣貌。同樣，市區的住房需求也持續攀升。土地和租金行情預計持續成長。此外，根據森記念財團都市戰略研究所的調查，東京的城市競爭力位列國際都市第三名。

在居住方面，東京的租金比起其他主要國際城市如紐約、香港、加州聖地牙哥來的便宜，也成為吸引外國人才的因素之一。此外，日本的政治及經濟普遍穩定，從房地產價值的層面考量，東京的房地產行情急速崩壞的可能性低，也成為吸引投資人的關鍵之一。

東京都內常見的幾種投資用房產類型：

人口佔比增加中的單身族群是出租用套房的主力客群

根據東京都政府於2022年發表的「國勢調査人口等基本統計結果概要」顯示，東京都內單身人口的佔比達到50.26%。並且預計在未來還會持續增加。

除了未婚、離婚人口增加導致的單身人口。高齡的單身人口也持續增加中。在東京，65歲以上的單身人口佔比已超過人口組成的一成。

此外，日本國內的外國勞動人口也逐年增加。這些外國勞動者多數是一個人赴日工作，且多數外國人皆偏好東京擁有較好的資源，因此也間接推升了東京的單身人口數量。

這些單身人口偏好距離車站近、生活機能佳且租金相對而言比起大坪數便宜的單間小套房。因此這類房型在東京的投資用房地產市場上一直是很搶手的房型。

可分散投資風險的一整棟大樓投資

投資房地產最害怕的莫過於租不出去或頻繁退租、退租後長期找不到下一個租客。房間空置的期間，管理費、修繕備用金、各種稅金房東還是必須不間斷的支付這些費用。因此「空置」是最容易造成投資人成本增加的風險之一。

依循以上邏輯，口袋夠深的投資人會一次買下一整棟大樓。雖然初期需投入大量資金，但比起手上只有一間房間，一次持有多間房間，就算其中一間空置，也可以靠其他房間的租金來暫時填補資金缺口。

當然，投資一整棟大樓需投入的成本以及日後的管理、稅金、定期的必要支出客觀而言，依舊會比只買一間房間來得高。雖然擁有多間房間可互相填補資金缺口的優勢，但若沒有仔細評估個人財務狀況就冒然投入，反而會陷入資金無法週轉，甚至影響個人生計的情況。

東京市區裡供給數量較少的獨棟（一戶建）

一戶建嚴格說起來在東京核心區域並不多見，並且因現代人生活型態的改變影響，有逐年減少的趨勢。如果考慮投資一戶建則建議將考慮的區域、地點擴大到整個首都圈（含東京郊區、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣） 。

獨棟的一戶建所瞄準的主要是有小孩的家庭客。年紀小的小孩容易哭鬧、在家跑跳而出現噪音。如果是公寓的話，容易被鄰居投訴，因此考慮一戶建以家庭客居多。這類型房型在出租及購屋市場上仍有一定的需求，且租金也可以設定的比公寓的單間房型來得高。

不過前面也有說到，一戶建在市場上愈來愈少新建案。如果考慮投資獨棟一戶建則建議把中古屋的選項納入，並且把投資的地區範圍擴大為佳。

投資日本房地產之投報率換算

房地產投資的投報率換算可以分為「表面投報率」以及「實質投報率」兩種。前者是以「一年間的租金總收入」除以「該房產的價格」得出，是最簡單的計算方式。房地產仲介在房產說明用平面圖所寫的投報率也幾乎都是「表面投報率」。

「實質投報率」的算法則是將「一年間租金總收入先扣除管理費、固定資產稅等支出後的數字」除以「購入時所花的總金額（除房子的價格之外加上簽約時所支出的所有費用）」。這樣一來可以得出與實際經營時較接近的數字。

中古屋的價格一般比新屋便宜，所以單看「表面投報率」會比新房子要好。但是如果需要修繕或重新裝潢的話，扣除這些後續支出與成本，實際的投報率並不一定會比新房子來得佳。

東京都vs.地方城市的投報率

根據（一財）日本不動産研究所的調査（第49回 不動産投資家調査），以東京的南邊（港區、品川區、目黑區、大田區）地區為例，投資整棟出租用套房的公寓大樓，投報率大約3.8%。

鄉下一點的城市如札幌、仙台、廣島可以有將近5%的投報率。會出現這種情況多半是因為鄉下縣市的房價不比東京。實際購入價格較低，投報率換算也高。

但是投資房地產不能只看投報率。東京的房地產之所以搶手，是因為其具備長期的出租穩定性。人口持續地湧入，讓東京的出租市場不用擔心沒有租客。房東也就不用過於擔心時常會沒有租客而收不到租金的窘境。