日本房地產投資：賞屋要點和費用解析

購屋前須知

除了屋況，周邊環境也是必要重點

賞屋時，房屋內部的狀況、室內動線、隔間、屋內設備都是必須確認的地方。門窗、陽台紗門紗窗的狀況都別忘了確認。一般賞屋都會安排在白天，這時也不要忘了確認室內日照的情況如何。

當然不只是房子本身的狀況，周邊的環境也是決定一個房地產價值的關鍵。附近是否有超市、便利商店、醫院、銀行或郵局等這些滿足基本生活需求的場所。有些人會在意附近是否有公園等休閒場所。

安全方面，住家附近街道的街燈是否完備，也會影響到晚上一個人走夜路時的安全性。安全性這一點特別會影響到單身女性以及有小孩的人士決定是否租屋或購屋的意願。另外，日本生活特別是大城市，多半依靠大眾運輸。離車站的距離也是決定生活便利程度和一個房子的房價或租金的重點之一。

別忘了確認房子本身的管理狀況

如果是集合式住宅，在日本一般都是委託給專門的管理公司進行日常的管理及維護。看房時可以留意以下幾點，能稍微看出建物本身管理是否有用心。

• 建物周圍的植栽是否有定期維護？
• 垃圾收集場是否有定期打理？
• 信箱包裹是否有定期整理？如果多個信箱都塞滿廣告傳單或是郵件被塞到放不下，很可能管理員並未確實盡到整理業務。

一樓大廳或其他公共空間是否堆滿大樓的雜物或住戶的各種雜物？日本的公寓一般都會在契約上註明不可在樓道或公共空間堆放雜物。雖然實際情況還是看各個建物而異，但如果一間大樓的公共空間都堆滿雜物則很可能管理公司並未善盡管理責任。

一間公寓的管理是否確實也是左右房子價值的關鍵之一。看屋時也不要忘了確認每個月需繳交的管理費和修繕備用金，以及目前的公共經費還剩多少。有些管理公司會刻意壓低酌收的金額藉此吸引住客。這樣的做法卻很可能導致未來當大樓需要進行大規模整修時經費不足，需要額外向住戶多收錢甚至去借錢以填補財務缺口。

如果需進行翻新、整修

中古屋雖然價錢比較便宜但屋況相對沒有新的房子佳。近年來愈來愈多購屋人買下中古屋後，依照個人喜好進行翻新。如果有這方面想法，建議在看屋的階段就要一併將預算考慮進去。

購入日本中古屋需要多少預算？

簽訂交易契約後的各項必要費用

除了房子本身的價格，以下是房屋交易時的必要費用：

• 印紙税（印花稅）
• 仲介手数料 （仲介費）
• 手付金 （訂金）

交易契約當課徵「印花稅」。交易金額在1,000萬日圓～5,000萬日圓以下的話，印花稅為1萬日圓。仲介費的計算方法為建物價格×3％＋6萬日圓為上限。

仲介費是繳給仲介公司的費用，因此支付的時間點會根據每間公司的規定而不同。有些公司會在簽訂交易契約的階段先酌收50%的仲介費，交屋的時候再酌收剩下的50%。有些公司會在一開始簽約時就收取100%的費用，也有的公司會在交屋時才一次收費。

 訂金一般佔房子價格的5%。訂金作為頭期款的一部分，雖然是算在房子的金額裡，但普遍都採現金付款。剩下的款項才會根據購屋人需求再以貸款每個月支付。

交屋時的費用

上一篇文章有提到，如果使用房屋貸款的話，會需要支付以下費用。

• 契約的印花稅（借款金額在1,000萬日圓～5,000萬日圓以下的話收取1萬日圓）
• 融資手續費（約借款金額的2％）
• 貸款保證金（根據各家銀行金額不一）
• 債權設定登記費（登記費及代書手續費，約3～4萬日圓）
• 火災保險費（根據所選公司及方案，保費不一）

所有權轉移的權狀登記一般會交給代書處理。雖然根據購買的房產價格，金額稍有差異但普遍會需要數十萬日圓不等的費用。此外「固定資產稅」也就是所謂的房屋稅及土地稅，則會根據交屋日期進行費用的精算。

日後的固定支出

交屋後，屋主也必須繳交一些固定的費用以確保持續持有該房地產。如果是居住於日本當地的屋主，務必要將搬家費用也考量進去。日本的搬家費用昂貴，因此在交屋後，搬家的支出也是不少屋主的一筆龐大支出。

交屋後的半年到一年半，屋主會收到「不動產取得稅」也就是房屋取得稅的繳費通知。這個費用為一次性的稅金。所購買的房地產如果滿足一定的條件，可享有稅制減輕。根據日本政府所訂定的稅制減輕條例，購入的不動產需滿足以下幾個要件：

• 購入的房地產用途為自住用
• 面積落在50平方米以上～240平方米以下
• 建於1982年1月1日後，符合新耐震基準的建築

每個縣市針對取得該地區的房地產稅金可能會有不同的規定或優惠措施，建議可以詢問仲介避免個人權益吃虧。