東京房地產投資（下）如何挑選具投資價值的房產標的？ 東京值得關注的區域有哪些？

本篇文章改寫自總公司旗下RENOSY マガジン

上篇講解了東京為何受到投資人喜愛以及房地產投資市場上常見的幾種建物類型。本篇會針對如何根據瞄準不同的租屋或購屋族群，選擇合適的投資房型。東京以地區來看，又有哪些區域適合投資進行解析。

學生或單身族群是租屋市場的主要客群

東京強大的城市磁吸效應，吸引了不只日本國內還有來自世界各地的人前往。東京的人口組成中有很高比例都是單身人口，包含眾多單獨前往東京求學或工作的外縣市的日本人和外國人。這些人口造就了東京穩定的租屋甚至購屋市場。因此，主要面向一個人居住的單間套房，是東京的房地產投資市場上，相對搶手且租客來源穩定的選項。

這些單身人口多半是因為在東京讀書或工作，因此以交通便利作為首要考量的租屋或購屋人士居多。如果是有家庭或小孩的人士，則可能會偏好大坪數、隔音良好、有一間以上房間的房型。有些家庭會希望家裡附近有公園等親子設施。投資人可以根據不同客層的需求來選擇適合的投資標的或調整投資策略。

而單間套房之所以受到投資人歡迎，其中一個主要原因是這類房型總價較低。比起大坪數的房子、商辦、住宿設施、其他商業設施，初期所需的資金與投入成本較低。對於個人投資者而言，是入門門檻相對低的房型。

屋齡、地點和交通便利性是挑選投資標的的三大關鍵

建築物的屋齡與建築本身的安全性息息相關。特別是日本位於地震帶上，建築物的防震能力必不可少。目前市場上的建築物以1981為分水嶺，分為「舊耐震基準」和「新耐震基準」兩種。

1981年後建造的建築物皆以新的標準建造。在這之前建造的房屋則需要進行補強工程以符合新的法規。建議不論是挑選投資或自住的房子都以符合新耐震標準的為主。不僅實際的抗震效果較佳，若整體符合一定條件或可享有稅制優惠。

不論是租屋或購屋，地點與交通都是多數人重視的條件，因此挑選距離車站近的房子，出租或日後售出的機率也較高。此外，根據不同客層的需求，房子附近是否有學校、超市、醫院等都會影響到一個房子是否容易出租或售出。

要點：挑選離車站近的中古屋

以投資的角度考量，挑選離車站近的（一般為徒步10～15分鐘）的中古屋（15年或20年以上），不僅多半能以比新房低的價格購入，且出租率安定、租金劇烈變化的情況少，是初入門的投資人可列入參考的投資類型。

另一方面，中古屋主要的風險為如果屋齡過老（超過20~30年甚至以上），則很可能需要投入一筆翻新或重整費用，這方面支出也是投資人在簽約之前必須考量的。

東京適合投資的地區有哪些？

這裡所說的「東京」以東京23區為主，不包含東京的郊區如多摩川等地區。以下就來看看每個地區不同的特性。

人氣不墜的核心地區

千代田區、港區、中央區並稱為「都心3區」，是東京都最核心的區域。政府機關、主要的國家機構、機關、商業設施皆座落在這三個核心區域，是日本的政治經濟中心。加上新宿區和澀谷區，則稱為「都心5區」，是東京整個城市重點發展的地區。眾多日本知名企業及外商公司的企業總部，大部分都設在這五個區域。新宿區和澀谷區，乍聽之下觀光取向濃厚，但實際上觀光客熟知的景點如新宿的「歌舞伎町」、澀谷的「十字路口」其實都只是這兩個區域各自的一小部分。

離開景點主要還是以住宅區和商辦區為主。例如新宿的高級住宅地段「西新宿」、澀谷的高級住宅地段「松濤」在富裕人士之間都很受歡迎。此外，澀谷更是日本IT企業的聚集地，區域內有許多大大小小的IT企業辦公室。最知名的莫過於Google日本總部大廈就位在澀谷鬧區。都心5區商業、住居建設完善，交通網絡也十分發達。也是不少人考慮置產的首選。

都市更新不停歇的副都心地區

副都心指的是澀谷、新宿、池袋、大崎、上野、淺草、錦糸町、龜戶、臨海地區。這些地區肩負均衡分散都心壓力的功能，避免城市的發展及資源過度集中於特定區域。

副都心由以下幾個都市發展計畫生出：1958年的「首都圈整備計畫」將新宿、澀谷、池袋指定為副都心。1982年的「東京都長期計畫」將大崎、上野/淺草、錦糸町/龜戶指定為副都心。1986年進行了「第二次東京都長期計畫」的規劃。1995年起把臨海地區指定為副都心。自此七個副都心一直延續至今。從東京奧運時期開始，大規模都市更新持續進行中的臨海地區，則是目前市場上最受到投資人關注的地區。

這些副都心具備平衡區域之間發展的重任，避免都市資源過度集中於某幾個區域。這幾個區域商業設施及基礎建設的發展也相當充實，生活與商業機能也相當完善，並且開發和都市更新也持續進行。預計未來，人口會持續湧入這些副都心。

人氣逐漸攀升的北邊與東邊區域

東京23區以皇居所在的千代田區為中心分為「城東」「城西」「城南」「城北」四個區塊。城北由文京區、豐島區、北區、荒川區、板橋區、足立區組成。此區塊土地及房產價格相對容易入手且交通機能也不錯。北邊的各區域也都有都市更新案進行中，未來的發展也值得期待。

城東包含中央區・台東區・墨田區・江東區・葛飾區・江戸川區。這幾個區域也被稱為舊城區（下町）。雖然沒有核心商業區的時尚潮流感，但生活機能完善十分宜居。近年來，這些區域也持續進行都市更新，未來幾年也將煥然一新。觀光客熟知的淺草、東京天空樹、上野就位在這幾個區域。這幾個區域的房地產在近幾年也逐漸受到注目。資產價值也有逐年上升的趨勢。