房貸還款超過收入三分之一，真的不好嗎？（下）解法分享

上篇文章以小林的案例說明房貸還款超過收入三分之一會遇到的困境，如果想要改善這個狀況，本篇文章會提出幾個辦法供參考。

聲明，以下內容的做法會偏向長期調整方式改善，如果目前有財務困境狀況超過半年以上，且銀行不接受寬限期申請的話，還是會建議考慮出售現有房產，降低負債金額。

▌收入開源，加薪、兼職、投資

增加收入不外乎就是兼職，爭取加薪、增加獎金或是換工作方式，當收入增加時，貸款在收入的占比就會下降了，自然還款壓力就會減少。

投資雖然也是方案之一，在收入不是很有餘裕的狀況下，還是建議先以存錢為主。

投資的風險是本金可能會損失，如果你的資金不充裕，損失五千、一萬都覺得會痛，或是投資的錢無法放著不管一年的話，那投資這個選項不適合現階段的你。

有些人的抵銷房貸的做法是用出租轉移支付，如果用一般房貸轉成出租的話，要注意房屋稅、房地合一稅、所得稅的稅率會有不同，也會影響未來交易的稅率，這個部分會建議審慎評估。

新青安貸款則是不能將房屋轉做出租，會有違約的問題。在做出租前，需要了解自己跟銀行的貸款條約內容規定是否有規範到出租。

（補充：由於現在政府的房租補貼政策是讓房客可以在不告知房東的情況下申請，萬一遇到房客自行申請補貼，未來房子土地增值稅的稅率差額會比收租的收益高，這點需要注意。）

▌累積一定的資金還本金，降低每月還款

每個月償還房貸時，多存一到兩千元在還款戶頭中，時間一長，即使忘記轉帳或是資金突然有狀況，帳戶還是有多的錢可以扣款，不用擔心違約金的問題。

儘管有些理財專家會認為房貸有助於理財，但是那是針對「貸款不影響個人現金流」的人群，也就是貸款在他的收入占比不高的人，長期來說會有正面的影響。

不過，如果房貸在你的收入超過三分之一，對你來說已經是個負擔，這時候償還一定額度的本金，可以讓每個月還款下降。

舉例來說，小林現在貸款金額是800萬，利率1.8%，貸款期限是30年，每個月要繳28,776元。

一旦小林還了本金50萬後，小林每個月還款就變成了26,977元，每個月就能少繳約1,800元。

多還一定額度的本金，不僅能降低貸款在收入的占比，同時央行如果升息時，還能降低利息增加的衝擊。

還本金的金額會建議累積到40萬以上，對每個月償還的金額會比較明顯（提供房貸試算連結供評估），沒有超過40萬，可以存著當作臨時儲備資金使用。

▌視情況申請寬限期，同時重整財務

房貸的寬限期只能申請一次，有些人會選擇在一開始就申請寬限期，畢竟買房時繳的仲介費、代書費、稅金、裝潢等都是不小的支出，使用寬限期爭取喘息時間也是能理解。

不過，寬限期最好是在財務真的遇到困難時再申請，一般寬限期的時間會在兩年，這兩年的時間除了可以重整財務狀況外，如果能多存一點錢還本金降低利息支出。

重整財務最重要的一點是，讓收支可以達到健康、每個月還能有剩餘的現金的狀況，即使剩餘的不多，但只要能養成習慣，寬限期後壓力就不會那麼大了。

要注意的是，寬限期多少會影響到信用評分，如果很在意自己的信用的話，就不一定要使用。

以上的解法我個人最推薦的是繳本金的方法，最開始時每個月的還款帶給我很大的壓力，但經過幾次的繳本金的做法，近年即使遇到央行升息、行業轉換，對我的衝擊已經沒有那麼大了，因為現在的每月還款金額對我來說並不會帶來太大的負擔。

如果你也有不錯的方法可以降低房貸還款的壓力的話，歡迎留言分享、一起討論。