房貸還款超過收入三分之一，真的不好嗎？（上）案例分享

「如果當時在買房期間，我能多知道可能會發生的財務變化，也許今天不至於落得沒房又沒錢的狀況......」
看到小林低落黯淡的神情，與記憶中他剛買下房子後的意氣風發形成強烈對比。
小林買的房產是台北的新成屋，房貸有超出他的收入的三分之一，他當時覺得只要咬牙撐一段時間後，情況應該會改善，但沒有想到利息調升、通膨、工作轉換的變化，讓他難以持續維持還款，最後為了盡快賣出房子便折價出售。

小林的情況，問題出在幾個方面，這邊做了一些梳理：

▌考量還款能力，不能只看利息

小林當時在選房子時，有看到幾間條件不錯，價格稍微較低的中古屋。不過他最終選擇了單價較高的新成屋，雖然還款剛超過收入的三分之一，但是他樂觀地覺得央行調降利息的趨勢會一直下去，卻沒想到這幾年利息升幅卻十分地快。

利息調升，使他的每月還款增加好幾千塊，加上物價上漲，即使他已經不斷壓縮生活的消費支出，但是日常開支仍舊有所增加。

同時，接踵而來的各項費用，如社區調漲了管理費、車子的維修費等，不斷地將他好不容易多積攢的錢重新歸零，讓他感到焦慮，經常處於一點就爆的狀態。

▌房地產不易流通的資產，仍有賠錢的可能

經過幾番掙扎，小林最終選擇出售現有的房子，換成總價較低的中古屋，降低負擔。

小林的房子位於新北的蛋白區，附近的捷運站稍有點遠，他主要是以機車通勤代步。

房子附近的新成屋單坪價雖然比他當時買的價格高，小林本來想將稅金、利息的成本也加進售價當中，不過這會讓開出的價格接近新成屋的價格，為了盡快賣出房子他把價格開在比他買的價格還高一點。

房子從掛牌到出售花費了快半年的時間，最終售出的價格很接近他當時買入的價格，將利息、稅金等成本加進去的話，房地產並沒有讓他賺錢，投入的總資金還比收入少。

對於市場上認為買房最終可以抗通膨、可以保值的說法，小琳經過實際的經驗，他認為這個說法比較適用於人口有在成長的區域，蛋白區、非商業區的房產並不一定能符合這個條件。

▌財務永遠要保留一定的現金流

從小林的經驗來看，他認為自己最開始在選購房子的時候，對於利息漲跌、通膨會影響到生活支出的概念一無所知，他只想到房子的還款會與他購入時的價格差不多，沒有想到升息政策也會影響到自己。

倘若他有保留一些空間給現金，不將太多的資金用於支出，那他的生活不至於會過得這麼有壓力。

因此，在選房子或是高單價的產品（如：車子、精品等），要考量的是分攤在每個月的金額會占收入的多少，扣掉生活基本開銷後，是否仍有餘額可以應付突如其來的支出？

如果算完可用的餘額少於10%，而且是長期的貸款，會不建議購買這樣的物品，畢竟買東西不就是為了要讓生活過得更好嗎？

那如果目前處於房貸還款超過三分之一以上的狀況有沒有解決辦法？

有，但會比較偏長期調整的辦法，會在下篇文章提供幾個方案供大家參考。