3056富華新—總銷159億元「心之所向」正在交屋入帳

公司簡介

富華創新股份有限公司(股票代碼：3056，股票簡稱：富華新)，更名前稱為「總太地產開發股份有限公司」，為台中著名營建公司。2023年6月，總太高層於股東會上宣布，為因應業務發展要求，公司變更名稱為「富華創新股份有限公司」，未來公司營業項目將更多元，不再侷限於房地產領域。

公司主要營業項目為委託營造廠商興建住宅及商業大樓之出租或出售及經營國內外土木建築水利工程業務承攬為主要業務。

更名為「富華新」後，公司將朝向多角化開發，旗下100%持有的總太營造除了繼續接內部建案外，也開始對外開發營造客戶，涉及建築與廠辦等相關工程。

公司目前商品項目有：住宅、店舖出售及商場出租等。

列入合併財務報告之子公司

富華新旗下有5家100%持有的子公司，總太營造為公司御用甲級營造廠；富華建設主要開發目標為危老、合建以及都更；磐旭建設負責不動產開發；日太管理負責不動產出租以及拓展業務和承接政府或民間BOT案；大舜廣告負責餐飲服務。

「總太地產」於113年5月更名為「富華建設」。

「磐旭建設」於113年9月成立。

「碩奕太綠能」於112年8月及12月辦理現金增資，富華新未按持股比例認股購，持股比例由30%變動為27%。

從轉投資事業損益金額來看，總太營造2023年認列之損益約2.22億元，可以看出來自有營造廠的毛利不會太好，這也是富華新母公司能維持高毛利的原因。

其餘子公司以及轉投資事業並無明顯影響母公司之獲利。

股權結構

首先股東結構的部分，截至113.04.14，外資持有4.06%，本土法人（政府＋金融機構＋其他法人）合計18.03%，個人佔77.91%。

董監持股的部分，2022之前長期維持在20%上下，2024後維持在10%上下，比例偏低。

但我們可以從十大股東中觀察到，屬於公司派的股份為18.49%（祚榮投資之多位主要股東為富華新董事，持股比例10.34%；吳錫坤為祚榮投資以及總太建設之最大股東，且為總太集團創辦人，持股比例3.26%；劉素如為吳錫坤之配偶，持股比例1.44%；總太建設之最大股東為吳錫坤，持股比例1.38%；吳祚榮為富華新董事，且為吳錫坤之子女，持股比例1.04%；吳舜文為富華新董事，且為吳錫坤之子女，持股比例1.03%）。

因此當前實際的董監持股約28.49%左右，2023年時實際的董監持股約35.25%左右。

主要為祚榮投資、吳錫坤、劉素如持股比例稍微下降，但吳錫坤及吳舜文持股比例稍微上升。

然而因富華新的股本於2023Q3膨脹，因此我們改以實際持有股數觀察的話，祚榮投資、劉素如、總太建設、吳錫坤、吳舜文的持有股數皆增加，僅有吳錫坤的持有股數下降。

而從股權分散情形來看，截至113.04.21，400張以上大戶持股比例達37.12％，而50張以下散戶持股比例為43.59％。

從2019到2023年初，大股東的持有率約在50%左右，並於2023/08達到低點33.41%，認為跟當時更換董事長以及更名為「富華新」並不看好房地產有關。

然而後續大股東持有率逐漸上升，目前約45%。

產業概況

已討論多次，產業狀況近期並無大改變。

公司發展之有利、不利因素與因應對策：

有利因素

隨著國內經濟景氣呈現溫和成長，民眾的購屋能力也因此提升。經濟穩定成長不僅增強了民眾的收入與購買力，還帶動了市場對住宅的需求，且購屋觀念和預期物價上漲心理下，房地產仍具有投資保值效果。

根據過往經驗，重大公共建設通常能顯著提升周邊地區的房地產價值，水湳經貿園區被譽為台中下一個富人區，政府挹注逾500億元的公共建設經費，包含20萬坪的中央公園、水湳轉運中心、國際會展中心、綠美圖等重大建設都將於明年起陸續完工，讓水湳經貿園區具備無可取代的地段價值，將是國際精英匯聚的最高殿堂，也會是中部未來最宜居的精華生活圈，為未來房價成長提供了潛力。

富華新目前在水湳還有三塊合計超過3,100坪的土地。其中「鑫港尾段346地號」設定70年地上權土地545坪，規劃打造企業總部＋八戶店面，預計今年底完工，未來以自用與收租為主。總面積約1,937坪的「文商15地號」，將打造樓高14層的住、辦大樓，產品規劃19-25坪，其中住宅324戶、辦公室38戶、店面8戶，總銷達92億元；「文商53地號」基地面積649坪，規劃打造樓高27層的超高層住宅大樓，總戶數100戶，總銷65億元。

由下表內政部統計處之統計資料可知，112年底止之全國總戶口為9,240 仟戶，以全國人口約23,420仟人來看，每戶人口約2.53人，隨著經濟持續成長，都會化聚集效果日益發酵，使得家庭結構小型化趨勢更形明顯，故雖從 109 年開始人口呈現負成長，惟家庭戶數呈現持續平穩成長之走勢，顯示未來房地產市場因家庭戶數持續成長仍有其基本需求。

不利因素

原物料、工資上漲趨勢及土地成本不斷提高，且預期政府開徵碳費對建材類供應鏈造成影響。

因應對策

富華新在土地開發、產品差異化及品牌口碑建設上持續努力，致力於推出符合消費者需求的產品，並積極推動綠建築發展，以迎合現代人對環保與健康生活的需求。同時，公司選擇符合品質要求且具備成本控制能力的營造廠商合作，確保建案的品質穩定並提升市場競爭力。

在房市環境方面，公司秉持健全房市、合理房價的原則，確保推案符合市場需求，並減少價格過度波動。此外，為保障每位住戶的權益，公司採用五道嚴謹的檢驗流程，並引入第三方公證單位把關，以確保建案的高品質與住戶的安心。

為了提升住戶體驗，公司也積極推行「e化服務零距離」計劃，深化社區營造並強化品牌經營，致力於提供高品質的居住服務及便捷的互動，逐步建立與住戶間的信任與良好關係。

股利政策

公司章程訂定各年度發放股東紅利分配總金額不低於可分配盈餘之20%。

不過我們可以觀察到由於富華新過去推案並不穩定，因此近幾年的EPS差異很大，盈餘分配率約50%-90%左右，而年均殖利率約在5%-20%之間。

建案狀況

心之所向﹔總銷159.4億元，已於2024/10開始交屋入帳。

之序﹔總銷85.6億元，預計將於2027年完工交屋。

文商段15地號(住/商，基地1936坪)﹔總銷92億元。

文商段53地號(住，基地649坪)﹔總銷65億元

建案獲利推估

近五年平均毛利率約31.57%。平均毛利率大於30%代表公司具高度競爭力。

而稅後淨利率可看出公司真實獲利能力，稅後淨利（營收-營業成本-營業費用+業外損益-稅務費用），攸關股利配發金額，富華新近5年平均稅後淨利率19.49%。

近五年營業費用率約5.7%（扣除2023年不納入計算，因2023年僅有總銷約9.1億的「女王萬歲」完銷案交屋入帳，且營業費用並無因營收少而降低，認為是公司的固定營業費用），為了方便計算，因此取整數6%作為營業費用率的估算值。

業外損益在0-1億之間，影響不大。

各建案總銷依據「成本推估法」或「近五年平均稅後淨利率」，可大致推估EPS。

年度EPS預估表

估價

1.「現金股利折現模型」計算合理價值

參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」一書提供的「現金股利折現模型」，來估算合理價值。根據前面的「年度EPS預估表」（淨值套用2024Q3的淨值）：

未來的獲利以15%折現，合理價值=36.91元

現股價格理論上會向合理價靠攏，以當前股價33.55元，目前股價僅稍微低估，不符合個人中長期投資的期望，但會考慮短期投資。

2.「現金殖利率」計算合理價值

考量富華新過去以及未來每一年度的EPS差異極大，因此不適合這樣計算。

3.「股價淨值比」計算合理價值

從股價淨值比河流圖可以看到，富華新的市場估值在宣布高配息的年度，約在股價淨值比1.5倍左右，目前股價淨值比稍高，若單從股價淨值比來看，目前不是投資的好時機。

但根據前面的「年度EPS預估表」，2025年時未配息的情況下淨值可能達到26.73，股價淨值比1.5倍的合理價值=40.1元。

2028年時未配息的情況下淨值可能達到39.66，股價淨值比1.5倍的合理價值=59.49元。

以當前股價33.55元，符合個人中長期投資的期望，但會考慮先短期投資，並於2026-2027低點撿回。

總結

富華新未來可能會持續獵地並推案，公司的價值會持續上升，且公司於2023年開始預計將朝向多角化經營，子公司總太營造今年在建案量有38億元，承攬合約達65億，預估明年會有10至12個在建案，可承攬的案量也將增加到百億元以上，除此之外總太營造預計3至5年內朝IPO邁進。

若以「現金股利折現模型」計算合理價值，當前富華新的股價不符合個人中長期投資的期望，但若以「股價淨值比」計算合理價值，符合個人中長期投資的期望，然而因考量股價尚位於低估的程度，且總銷159.4億元的「心之所向」已於2024/10開始交屋入帳，因此將考慮短期投資持有，視後續狀況是否於2026-2027低點撿回。