5534長虹—穩健成長與潛力評估，迎戰房市波動

公司簡介

長虹建設股份有限公司(簡稱：長虹；代碼5534)成立於1975年12月4日，2004年於證交所上市，目前資本額29億元，為中大型建商，推案集中於台北市與新北市精華地區。其營造多委託子公司宏林營造為主，因此能掌握施工的進度、成屋品質以及成本控管，建造方式多以自地自建、合建分屋及都更案為主。。

公司主要營業項目為委託營造廠商興建商業大樓、國民住宅及工業廠房出售、出租業務為主，佐以發展相關業務為輔，其營業收入佔100%。

公司目前商品項目有：住宅大樓、廠辦大樓、住商混合大樓等。

列入合併財務報告之子公司

長虹旗下有3家子公司，宏林營造為公司御用甲級營造廠；虹欣建設為長虹與文心建設合資設立；新時代廣場實業負責不動產出租出售。

長虹112年年報

另外有兩間關聯企業，忠泰長虹建設(佔有40%)為「明日博」建案的開發而設立，忠泰長虹開發股份有限公司(佔有28.57%)為「明日綻」建案的開發而設立。

從轉投資事業損益金額來看，宏林營造2023年認列之虧損約1.35億元，可以看出來自有營造廠的毛利太好，這也是長虹母公司能維持高毛利的原因。

長虹112年年報

股權結構

首先股東結構的部分，截至113.04.28，外資持有13.2%，本土法人（政府＋金融機構＋其他法人）合計56.46%，個人佔30.34%。

長虹112年年報

董監持股的部分，長期維持在10%上下，比例偏低。

來源:財報狗

但我們可以從十大股東中觀察到，屬於公司派的股份為38.23%（僑虹投資之董事為長虹董事長，持股比例13%；聯虹投資之董事長為長虹總經理，持股比例9.17%；先銳投資之監察人為長虹董事，持股比例4.86%；虹頂投資之董事長為長虹總經理配偶，持股比例4.31%；創見投資之董事為長虹總經理，持股比例2.36%；喆宸投資之董事為長虹總經理，持股比例2.31%；虹觀投資之董事長配偶為長虹副總經理，持股比例2.22%）。

因此實際的董監持股約48%左右。

長虹112年年報

而從股權分散情形來看，截至113.04.28，400張以上大戶持股比例達70.77％，而50張以下散戶持股比例為18.53％。

長虹112年年報

從最新資料來看，從2024/03到2024/07，大股東的持有率逐漸上升，從約68%升至76%，但在限貸令風波之後，持有率稍微下降，目前約75%。

來源:神秘金字塔

產業概況

2024年公共建設預算創歷史新高有助於公部門新案釋出，為利多態勢，不過仍需留意部分建築材料價格恐出現谷底回升的趨勢，對於營造業者成本恐有壓力增加的變化。

隨著台北市土地供給的持續短缺，以及都市更新案的開發困難，近幾年來取得使用執照的建案數量逐年下降，這導致住宅與商用不動產的供給在短期內無法有效增加。對於許多購屋者與投資者而言，台北市的供需不平衡情況將進一步推升房價，也加劇了房市的競爭。

相比之下，新北市的房地產市場在捷運網絡和快速道路的持續完善下逐漸興盛。儘管與台北市相比，新北市的房價仍然相對較低，因此吸引了許多換屋族、首購族及投資者的青睞。未來新北市的房市表現將以個案為主，並且受到交通建設發展的推動，預計需求仍然保持強勁。

在中南部地區，隨著各大科技產業園區的設立，周邊區域開發出許多重劃區，這些新興開發區域不僅吸引大量居住需求，也成為投資者的關注焦點。由於住宅大樓的需求旺盛，中南部地區的房價和交易量逐步攀升，形成價量齊揚的趨勢。這些重劃區的開發不僅帶動了地方經濟，也提供了更多居住選擇，使中南部房市成為未來成長的亮點。

隨著大台北地區多數房屋年久老舊，換屋需求始終居高不下。不少家庭因居住品質和環境考量，積極尋找新的住宅方案來提升生活品質。同時，中南部地區則因科技產業園區的設立帶來大量就業機會，進而推動房市需求。這些新興科技園區不僅吸引了年輕勞動力，也帶動了「舊換新」的需求，讓住宅大樓的需求量快速增加。

根據國內主要仲介的報告，9月的房市交易量大幅衰退，顯示房貸緊縮已開始影響房市交易。央行推出的新打炒房措施進一步收緊市場資金，短期內房貸條件不如以往，且由於央行要求銀行降低不動產放款集中度，資金緊縮導致房市交易速度放緩，使得房市的表現受到壓制。

整體而言，隨著市場需求的多樣化與品質要求的提升，房市仍存在成長空間。透過謹慎的規劃與精確的市場策略，房地產業者能夠在大台北與中南部地區抓住機會，實現穩健成長。

公司發展之有利、不利因素與因應對策：

有利因素

隨著國內經濟景氣呈現溫和成長，民眾的購屋能力也因此提升。經濟穩定成長不僅增強了民眾的收入與購買力，還帶動了市場對住宅的需求，促使房市的活力持續增強。

根據過往經驗，重大公共建設通常能顯著提升周邊地區的房地產價值，尤其以交通建設的效應最為顯著。大台北地區的捷運網絡日趨完善，再加上桃園機場捷運線的通車，這些交通建設將帶動該區域房市的發展，為未來房價成長提供了潛力。

為促進企業在台灣的投資並提升競爭力，政府推動了營運總部設立計劃。台灣具有穩定的經濟環境、優秀的人才、完善的基礎設施，適合作為企業的運營中心。行政院已將此計劃納入國家發展計畫，並提供租稅優惠來吸引企業設立營運總部。目前經濟部已核發超過百家企業的營運總部證明，這將有助於企業在全球佈局中維持重要地位，也進一步促進國內房地產的需求。

隨著社會小家庭化趨勢的顯著，每戶家庭人數逐漸減少，但家庭戶數持續增加。這一趨勢反映了對住宅需求的增長，因為隨著家庭戶數的增加，對於不同規格房屋的需求也同步上升，進一步支撐了房市的成長。

不利因素

近幾年來因土地價格節節上漲，且大面積國有土地不再釋出，土地取得不易，勢必增加台北地區推案之難度與風險。

因應對策

長虹持續堅持優質化推案政策，積極評估包括新北市、桃園市捷運沿線，以及中部科學園區和工業園區周邊的土地，以謹慎選址來滿足個案區域的客戶需求。這不僅能夠維持良好的銷售率，也能有效降低因土地取得不易所帶來的影響。

同時，長虹將進一步提高對轉投資事業——宏林營造廠股份有限公司的經營效率，強化對工程品質的監督，並致力於建立良好的品牌形象，藉此增強消費者的購置意願與信心。

股利政策

來源:Goodinfo

公司章程訂定各年度發放股東紅利分配總金額不低於可分配盈餘之20%。

不過我們可以觀察到近五年的EPS穩定在5-6元左右，盈餘分配率約55%-60%左右，而年均殖利率約在6%-7%之間。

長虹已連續26年配發股利，合計115.48元，每年平均4.44元，這項長年配發股利的紀錄，也反映公司獲利具有穩定性。

建案狀況

長虹的建案已經規畫到2030年，總銷金額達1653億元，對照股本才29.03億，是非常恐怖的數字。

長虹法說會

建案獲利推估

近五年平均毛利率約36.59%。平均毛利率大於30%代表公司具高度競爭力。

而稅後淨利率可看出公司真實獲利能力，稅後淨利（營收-營業成本-營業費用+業外損益-稅務費用），攸關股利配發金額，長虹近5年平均稅後淨利率27.87%。

來源:財報狗

近五年營業費用率約6.06%，為了方便計算，因此取整數6%作為營業費用率的估算值。

業外損益在1億-2億之間，影響不大。

來源:Goodinfo

各建案總銷依據「2024H1毛利率推估的稅後淨利率」或「近五年平均稅後淨利率」，可大致推估EPS。

自行整理

年度EPS預估表

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估價

1.「現金股利折現模型」計算合理價值

參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」一書提供的「現金股利折現模型」，來估算合理價值。根據前面的「年度EPS預估表」（淨值套用2024Q2的淨值）：

未來的獲利以15%折現，合理價值=150.83元

現股價格理論上會向合理價靠攏，以當前股價87.5元，目前股價嚴重低估，符合個人中長期投資的期望。

2.「現金殖利率」計算合理價值

考量央行限縮銀行融資等因素，長虹可能採取保守的股利政策，按盈餘分配率50％估算，近期比較有看頭的時間點可能會落在2027年，因為可能配發 15.58元，再以長虹過往五年的平均殖利率約為6.48％，為了方便計算，因此取6.5%作為殖利率的估算值：

殖利率6.5%的2027年合理價值=239.69元，以當前股價87.5元，年報酬率為39.92%，符合個人中長期投資的期望。

3.「股價淨值比」計算合理價值

從股價淨值比河流圖可以看到，長虹的市場估值約在股價淨值比1.4倍左右，目前股價淨值比即將進入合理的位置，若單從股價淨值比來看，目前似乎不是投資的好時機，可以再稍等片刻。

來源:財報狗

但根據前面的「年度EPS預估表」，3年後2027年時未配息的情況下淨值可能達到137.71，股價淨值比1.4倍的合理價值=192.79元。

以當前股價87.5元，年報酬率為30.12%，符合個人中長期投資的期望。

總結

長虹未來會持續獵地並推案，公司的價值會持續上升。

不論是以「現金股利折現模型」或「現金殖利率」或「股價淨值比」計算合理價值，當前長虹的股價皆符合個人進場的價位，儘管尚在下跌的趨勢，但將以中長期投資的尺度持有並持續逢低買入。

然而近期政府積極打炒房，營建股評價可能會進一步下修，因此需持續觀察政策以及房市的狀況，此為投資長虹的風險。