【營建股】－興富發(2542)股東會說什麼？大象華麗轉身，展望未來5年建案完工總銷4000億。(202407)

47投資筆記

一、前言

興富發集團市值已突破 1,000 億，下一個階段要到 2,000 億到 3,000 億，興富發副總廖昭雄指出，未來6年的完工個案達40筆，完工金額逾4,485.04億元，其中以中南部佔比居高，台中與高雄占比65%，台南5%。

二、建案規畫

根據股東會資料，112 年雖然受到完工交屋遞延影響，入帳個案較少，但加上子公司挹注，營收達 440 億元， 年增達 68％，創下歷年第三高，再度登上國內上市公司建材營造股「營收王」寶座，其中認列 收入的興建個案有：青埔新森活、華悅城、台北 CBD 時代廣場…等案。台中認列部分收入的興 建個案有台中夢幻誠、TOP1、恆詠、博識、赫里翁城堡、四季天韻、台中國家 1 號院、文華匯… 等。南部則認列部份營收個案有高雄的華人匯、高雄 CBD、藝術城堡…等個案，再加上集團子 公司─齊裕營造工程收入及來自集團公司─潤隆建設認列收入的興建個案：新橫濱上野區、新 橫濱星野區、竹科潤隆、臺中帝寶、國家大院、樹禾苑…等收入貢獻，這些數字讓我們在 112 年 締造每股稅後盈餘 1.33 元的營業成績。

展望 113 年， 預計有五大建案陸續完工，包括桃園「站前新鋭」、台中「文心愛悦」、台南「愛琴海」、高 雄「興富發博愛」、高雄「愛情河左岸」等將陸續完工，新屋完工金額約 359 億元。公司未來在手可供推案之建案超過 40 筆、金額約 4,485 億元，推案量預估亦將維持穩定成長，努力回報 各位股東支持。(參考股東會報告) 

圖1 法說會總銷

興富發集團未來將在基隆、台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等七大重點區域持續購地推案、拓展飯店等新事業，透過多元化經營方式，期許業績再創新高。

圖2 法說會建案完工時程

三、轉型策略

興富發瞄準房地產剛性需求，以「住宅」和「商辦」雙引擎前進，「打住不打商」興富發見風轉舵全台備千億總銷「微型商辦」搶市。興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。

591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。

境外資金回台專法管制即將在8月解封，預計有千億資金將流入不動產，政府持續出台打房政策，但「打住不打商」的前提下，商辦或許是最大受益者。(林榮芳，20240517)

圖3 轉型策略

四、股利政策

根據goodinfo，興富發連續20年配發股利, 合計77.32元；從2021-2024年盈餘分配率約為88%，殖利率大概長期5%，優於定存，算是進可攻退可守的長期存股好標的；且興富發股本龐大，股價相對穩定，不用擔心被特定大戶出貨。歷年平均毛利約抓在32%及淨利率18-19%左右。

圖4 股利政策

圖5 平均淨利率

五、結論

興富發未來2024-2029年期間在手可供推案之建案超過 41 筆、金額約 4,485 億元，土地價格不斷創高，在這有土斯有財的通膨時代，興富發握有龐大的庫存推案，土地成本不變但近期房價續漲，過往歷史平均淨利率18%較為保守，近年來房價漲幅始終大於建築等成本，故可樂觀預估未來平均20%-25%淨利率，總計EPS約為53.5，這些EPS將在未來6年入帳；當然前提是完銷率，但興富發向來以快速完銷而著名，目前已推案銷售率平均達到83%，並不會有大批餘屋的情況發生。

完工進度跟EPS是完全參考法說會、股東會資料及goodinfo等公開資料，基本上以公司公開法說資料為主，但目前觀察工程近況推估有少數幾案進度稍嫌落後，所以須注意入帳時間、EPS及股利請依實際公告為主，下圖僅供參考。

簡單來說，明年2025年開始有將近五年平均EPS=9元以上的建案可銷售，配發率再抓個60-80%(近年平均)；完銷的前提下，股利約至少6-7元，適合存股穩定配息。

圖5 未來六年EPS彙整

(感謝孤臣同學分享興富發最新實登資料)

備註：興富發的建案真的太多了，逐一檢視計算耗費大量時間，若有疏漏請多包涵。

【免費公開】長期追蹤營建股建案進度及公開資訊分享，歡迎按讚/訂閱/追蹤並會定期於FB社團分享或股市同學會分享最新免費公開資料，目的是為了讓更多人知道優質營建股的資訊，歡迎理性討論。

【免責聲明】本文章所刊載免費內容僅供參考，非投資建議且不保證提供之資訊可獲利，僅本人觀察建案之心得分享，讀者須自行承擔所有風險，故對於閱讀本筆記採取任何投資行為所導致之直接或間接損失，或因此產生之一切責任，均不負任何損害賠償及所有法律上之責任。