●誤打誤撞的下午茶
三月初，正準備開往高鐵桃園站考察一下Outlet 購物中心的近況，途經青埔特區附近的領航站(機場捷運，領航北路四段)，想起當年在這條路看房子的時候，因為實在太荒涼了，為了停車，不算太寬的大馬路倒車五十公尺，居然毫無懸念、一氣呵成，經過了這麼多年，是否依然可以無限倒車呢？
一轉念，決定先右轉到領航北路四段，到了捷運站前的紅綠燈口迴轉到上次看屋的宜誠青埔市，看著後照鏡，即便有了捷運站，後方還是沒有車，於是又展開了倒車找停車位的記憶之旅，果然還是沒有碰到半輛車，荒涼依舊、一如昨日。這時候看了一下右方，倒是蓋起了一棟新的大樓，可能是我在路邊停稍久了，裡頭的代銷公司大哥跑來問了一下：「先生，看房嗎？」
「這邊可以看房喔！那…停哪邊呢？」
代銷大哥：「直接停上來行人道上。」
「這麼隨性。」(心裡OS: 原來連行人都很少，現場圖請點此。)
下了車，引進了交誼廳，美美的代銷小姐說今天有免費下午茶，要吃甚麼蛋糕，喝什麼飲料？早知道有下午茶吃，剛剛就不要吃那麼飽，只點了黑咖啡，看了一下四週環境，整個交誼廳金碧輝煌有豪宅的質感。(如下圖)
輕啜了幾口咖啡，迫不急待地跟著美美的代銷小姐來看樣品屋，閒談之中，得知這社區分為55坪與65坪，屬於大坪數設計，數年前就已經蓋好交屋，但因為單價高，近年來大坪數不好賣，餘屋還剩不少，所以建商與代銷公司仍在這邊辛苦地賣屋，也才有免費下午茶可以享用。
●供給量過高的青埔特區
青埔特區乘著航空城的浪頭，房價每坪從十萬出頭一路噴漲，來到一坪三十五萬之上，隨著2014年左右房價回檔，供給量過大的青埔特區，在承接力道不足的情況下，也只好面臨順勢下滑的窘境，目前大約回檔到半山腰25萬之間。
今天所看的這個建案，在捷運站的正對面，附近又非常空曠舒適，即使在馬路邊也沒車水馬龍的雜音，初步向美美的代銷小姐探詢，得知目前的實價登錄是每坪25萬元左右，甚至於還有一些價格伸縮的空間。加上這個建案又是大坪數，早在2017年筆者曾經評論過大坪數房子逐漸消逝的原因：
1. 大坪數主要客群為換屋者，若以43歲為換屋年齡，40年至60年大量出生的嬰兒潮，在1994-2014年期間陸續進入到43歲的換屋期。
2. 每戶人數結構改變，逐年降低，大坪數之需求隨之降低。
如上圖，全國平均買賣面積於103年下半旬開始走低，一直到現在，市場主力坪數已經大幅度降低。雖然還有第二波大量出生人口，每一年超過40萬的世代，也就是民國65年至71年出生，將於民國108-114年陸續來到43歲。只是隨著生育率降低、每戶人數降低、房地產價格依舊高檔等結構性因素，對於大坪數住宅的需求性依舊不看好。
●重點回顧
經過這一次的下午茶看屋之旅，對於大坪數的看法依舊不變，重點如次：
1. 銷售不掉的大戶產品，在社區管理上會面臨問題。
2. 未來房地產市場對於大坪數雖然仍有一些需求，但不會成為市場產品的主流。
3. 有意置產大坪數者，應以自住為主，若要以投資為目的，仍應謹慎為之，以免出脫不易、賣出價格不佳。
4. 蓋好多年還在銷售的房屋，就代表賣得非常差，除非真的很喜歡，否則一定要考量未來脫手的可能性。
