青埔看屋下午茶一遊記

更新於 發佈於 閱讀時間約 4 分鐘

●誤打誤撞的下午茶



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三月初,正準備開往高鐵桃園站考察一下Outlet 購物中心的近況,途經青埔特區附近的領航站(機場捷運,領航北路四段),想起當年在這條路看房子的時候,因為實在太荒涼了,為了停車,不算太寬的大馬路倒車五十公尺,居然毫無懸念、一氣呵成,經過了這麼多年,是否依然可以無限倒車呢?

一轉念,決定先右轉到領航北路四段,到了捷運站前的紅綠燈口迴轉到上次看屋的宜誠青埔市,看著後照鏡,即便有了捷運站,後方還是沒有車,於是又展開了倒車找停車位的記憶之旅,果然還是沒有碰到半輛車,荒涼依舊、一如昨日。這時候看了一下右方,倒是蓋起了一棟新的大樓,可能是我在路邊停稍久了,裡頭的代銷公司大哥跑來問了一下:「先生,看房嗎?」

「這邊可以看房喔!那…停哪邊呢?」

代銷大哥:「直接停上來行人道上。」

「這麼隨性。」(心裡OS: 原來連行人都很少,現場圖請點此。)

下了車,引進了交誼廳,美美的代銷小姐說今天有免費下午茶,要吃甚麼蛋糕,喝什麼飲料?早知道有下午茶吃,剛剛就不要吃那麼飽,只點了黑咖啡,看了一下四週環境,整個交誼廳金碧輝煌有豪宅的質感。(如下圖)


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輕啜了幾口咖啡,迫不急待地跟著美美的代銷小姐來看樣品屋,閒談之中,得知這社區分為55坪與65坪,屬於大坪數設計,數年前就已經蓋好交屋,但因為單價高,近年來大坪數不好賣,餘屋還剩不少,所以建商與代銷公司仍在這邊辛苦地賣屋,也才有免費下午茶可以享用。


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●供給量過高的青埔特區

青埔特區乘著航空城的浪頭,房價每坪從十萬出頭一路噴漲,來到一坪三十五萬之上,隨著2014年左右房價回檔,供給量過大的青埔特區,在承接力道不足的情況下,也只好面臨順勢下滑的窘境,目前大約回檔到半山腰25萬之間。

今天所看的這個建案,在捷運站的正對面,附近又非常空曠舒適,即使在馬路邊也沒車水馬龍的雜音,初步向美美的代銷小姐探詢,得知目前的實價登錄是每坪25萬元左右,甚至於還有一些價格伸縮的空間。加上這個建案又是大坪數,早在2017年筆者曾經評論過大坪數房子逐漸消逝的原因:

1. 大坪數主要客群為換屋者,若以43歲為換屋年齡,40年至60年大量出生的嬰兒潮,在1994-2014年期間陸續進入到43歲的換屋期。

2. 每戶人數結構改變,逐年降低,大坪數之需求隨之降低。


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如上圖,全國平均買賣面積於103年下半旬開始走低,一直到現在,市場主力坪數已經大幅度降低。雖然還有第二波大量出生人口,每一年超過40萬的世代,也就是民國65年至71年出生,將於民國108-114年陸續來到43歲。只是隨著生育率降低、每戶人數降低、房地產價格依舊高檔等結構性因素,對於大坪數住宅的需求性依舊不看好。

●重點回顧

經過這一次的下午茶看屋之旅,對於大坪數的看法依舊不變,重點如次:

1. 銷售不掉的大戶產品,在社區管理上會面臨問題。

2. 未來房地產市場對於大坪數雖然仍有一些需求,但不會成為市場產品的主流

3. 有意置產大坪數者,應以自住為主,若要以投資為目的,仍應謹慎為之,以免出脫不易、賣出價格不佳。

4. 蓋好多年還在銷售的房屋,就代表賣得非常差,除非真的很喜歡,否則一定要考量未來脫手的可能性

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Jackie Chien的沙龍
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這個出版專題的內容能讓大家在實際操作的過程中,看看我是如何克服心魔,或者是無法克服心魔的窘態,正如同災難投資法那本書,並不是一本歌功頌德自己的投資法有多厲害,而是誠實地面對自己如何從不斷的犯錯中,找出問題的關鍵,並逐漸改善自己個性的缺失,也讓自己投資報酬率愈來愈好的過程。
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