教你利用物業零本金創造保本收息戶口
香港人佔最大比例嘅資產係物業，所以樓市升跌對大眾息息相關。如何可以留住物業價值之餘，仲準備一筆退休儲備就係好多香港人嘅願望。有物業的人士到底要如何活化自己的資產?成日聽人講加按套現，實際的操作又會是如何?如何透過低息按揭賺取息差?
問: 成日聽到人話「物業活化」，其實同工業大廈活化有沒有關係 ?
答: 沒有，其實簡單而言就是「套息差」概念。
「物業活化」計劃並非指古蹟活化，而是趁低息時機，將物業加按或轉按，並演繹為「活化」，套取資金後，再投資高息保險產品的「食息差」，縮短供款年期。
直至 2020 年新冠肺炎肆虐，各國只能加大「量化寬鬆」力度救市場經濟。以美國為首更是大印特印，相信低息環境只會持續，未來加息機會遙遙無期。
「印銀紙」令到貨幣不斷貶值，即使樓價升得再高，其實業主們實際上並沒有從中得益。咁點算好?
物業增值方案，自住物業都有人幫你供樓 ?一起來看看是怎麽一回事啦！
保險深度遊 · 給你小貼士
保險深度遊 · 經常建議朋友申請按揭時，按揭還款期應該有咁長拉咁長，有幾多就借幾多拉長還款年期除咗可以令每月還款減少，以減低還款壓力，當中更有「利率」考慮因素。觀乎每一個成熟經濟體系，基本上都會處於低息環境。假如按揭還款期為30年，按息不變情況下，今日嘅還款同30年後嘅還款係一模一樣。對於還款人而言，呢筆按揭還款應該會感覺愈還愈輕鬆。
利用保費融資 杠桿比率——一層樓 變 兩層樓
想用自己套物業再賺更多錢?想買樓投資但係冇咁多首期？想用低風險的投資方法得到巨大的回報？其實現在有比將錢存入銀行等低息更好的方法，助你十年收穫一大筆錢，實現買樓、結婚、創業、提早退休等等的人生計劃。
輕鬆令你由23萬變成110萬，而每月只需儲2300蚊，十年後身家翻超過1倍，且風險較一般投資產品低可享回報卻較高，具體操作可以參考下圖：
其實，以上做法只是透過銀行對物業進行加按，繼而投資回報更高資產，套出物業升值資金，即是利用自己現有的物業再賺取更多錢！
樓價累積升勢，有套現空間，物業轉按時可要求將供款期拉長，導致供款額不變，然後買入回報較高保險，回報累積一定程度，即可提早償還樓按。善用物業抵押業務，活化手持物業資產。通過物業抵押業務你可將手持的物業在不出售的情況下，獲取你所需的資金作更有效的投資。
物業活化增加現金流自住物業都有租收?租出物業收Double租金?想鎖定現時物業價值?
什麽是豐收派息計劃？
近年不少港人投身於「息魔」行列，不少派息基金大受歡迎。由於投資基金是持有一籃子的投資物，包括多種債劵及股票，較持有單一債劵或股票更能達到分散風險的效果，而這亦稱爲豐收派息計劃，能讓你每月都有息收。
另外，基金的靈活性較高，投資者可因應資金需要賣出基金變現，但需注意賣出基金是以當時基金價格計算，所以基金亦會存在一定的波動性。由於不同基金的投資策略及派息政策均有不同，投資前應先詳細了解當中的條款及細則，從而選擇合適自己的基金。
高息儲蓄分紅計劃好吸引？
不少港人都喜歡做中長線高息儲蓄分紅計劃，這種計劃年息率約為 5.5–7 厘，而價格不會像基金一樣有波動風險，所以大受香港人歡迎。同時，愈來愈多香港人懂得透過「標準普爾家庭資產配置圖」概念，做好安全資產配置，更可以像物業一樣做保單融資。這種做法到底有什麽吸引之處，以下一幅圖帶你了解如何利用高息儲蓄分紅計劃，作保單融資，實現資產增值：
你需要知道的——標準普爾家庭資產配置圖
雖然大部分香港人都有理財的觀念，但不少人都會將資金投放在同一項目中，例如:
1. 高風險偏好者 — 將錢投進了股市，希望在牛市中博得第一桶金
2. 穩健型投資人 — 偏好銀行理財和基金項目
3. 保守投資派 — 將資金放進銀行儲蓄帳戶
理財的最終目的是資產增值，將所有資產投放在同一籃子内，雖然操作簡單，但若不慎出現失誤，有機會令整個退休計劃血本無歸。
我們可以參考標準普爾家庭資產配置圖，這是金融投資界公認標準，能有效抵禦未來突如其來的任何風險。
標準普爾家庭資產配置分爲四個象限，意味著將資產分為「應急資金」、「人身保障」、「進取收益」及「平穩收益」四部份。好處主要是分散風險，即就算投資的「進取收益組合」如房價、股票等突然暴跌，你仍能靠其他三個投資組合來維持足夠現金流，同時也可等待手中資產價格回升。避免落得需要賤賣資產用作生活應急，甚至令原有優越退休計劃化爲泡影的下場。
理財前除了要先確立目標、評估風險可接受程度，更要計劃好資產投資分配比例，因應情況選擇合適的理財產品和計劃，才能保證家庭資產長期、持續、穩健的增長。
常見Q&A
Q1. 幾時可以轉按？
A1：樓宇按揭有罰息期，是對銀行因提前收到還款而損失利息的補償。一般來説罰息期為2至3年，但罰息期完結前3個月便能申請轉按，而提前轉按更可以鎖定息口及回贈，因此不受銀行日後加息或減少回贈影響。
Q2. 什麽是 H按和P按哪個好？
A2：H按HIBOR指「香港銀行同業拆息」，會受銀行體系結餘影響，而P按Prime Rate是基於銀行傳統的「最優惠利率」而定，受美國聯儲局聯邦基金利率影響。從以往本港的銀行利率來看，雖然H按的波幅較P按大，但H按的供款負擔普遍較P按輕。加上現時香港拆息仍然低企，所以選擇H按的人士能將繼續受惠。由此及見，現今情況下H按會較P按優勝。
Q3. 市面上很多免費按揭仲介，那按揭仲介怎麽賺錢？
A3：按揭仲介的收入模式，則是透過其介紹客戶給銀行，從中賺取一定傭金收入。
Q4. 轉按套現有沒有上限？
A4：按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000萬港元或以下)如下:
Q5. 爲什麽要找按揭仲介申請按揭？
A5：首先按揭仲介較業主自身有專業優勢，能幫助業主做全面分析，比較不同按揭產品，找出較好的銀行估價，計劃最合適的按揭方案。第二，透過按揭仲介轉按，業主能獲得更高的現金回贈。就如團購“多買多平”一樣，按揭仲介為銀行介紹更多客戶，銀行就會提供更優息口和回贈予按揭仲介的客戶。第三，自行到銀行申請按揭較易被拒絕，而按揭仲介專業且“熟門路”，能按業主的個人情況去計劃申請，申請成功的機會較個人高。
Q6. 擔心拆息下跌只是暫時性，萬一今年轉按後，拆息回升會令供樓開支上升，變相虧損？
A6：由於按揭業務利錢較薄，即經濟環境好時，銀行願意以較低利率增加按揭在整個貸款組合中的比重，但疫情環境下，銀行會傾向以篩選客戶並重點投入證券、保險、財富管理等利潤較高的業務來維持利潤率。所以，本港在未來幾年拆息下調的可能性較低。
Q7. 轉按是否需要通過壓力測試？
A7：申請轉按需要通過壓力測試，但首次置業經按保做高成數按揭，而每月供款不超過入息之50%，可獲豁免壓力測試。
按揭申請注意事項
- 選擇按揭仲介時應嚴選可信可靠的仲介，以免被套走個人資料或事後索要仲介回贈時被「走數」。
- 根據金管局指引，如總現金回贈超過1%，按揭仲介回贈和銀行回贈都需要扣減貸款額上限。
- 想做高成數按揭的申請人不應只作「免壓測」條款申請準備，更需要調整心態並準備Plan B，若不符合「免壓測」條款申請，亦有「多付首期」或「找擔保人」等其他申請方案。
“！投資涉及風險，基金的單位價格可升可跌！”
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