還在等房價下跌？解讀零利率世代

這是從「收益法」的角度來看房價。

「收益法」三大不動產估價法之一，如果國中數學對你來說是個惡夢，結論背起來，會用就好，現在就下課，下面的文章就不要看了。太燒腦了。

什麼!! 房價可以用數學模型來推算? 如果你是理工出身，凡事要經數理分析，相信科學，不信神佛，我們就來進入數學模型的推理饗宴：

此時此刻的房價是P，從機會成本的概念：每個月(一定期間)可以收租：淨收益a，假設時間到無限大∞，那麼無限個收益的價值就是這個房子「全部的收益」。如果有人把這些收益換算成現在的價值一次給我，我願意讓出房子所有權。

跟銀行貸款，其實就是把未來的錢，拿到現在。因為要付銀行利息，未來的錢到現在會變小。

把一個月(一定期間)後的錢拿到現在，應該會變小，會變成：

把第二個月後的錢拿到現在，應該會變小，會變成：

把全部的租金都換算到現在，會變成

如果把a改為年租金的淨收益，r就變成年利率。

國中時我們學過多項式的和：

(數學只到這裡，後面沒有了，不要怕，以下中文很好懂，不用數學)

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所以，租金不變時，降息，房價應該要上升。

但實務上，房價的反應需要時間。

降息時，民眾覺得買房出租把放銀行划算，紛紛解定存買房子出租，買氣增溫，房價上漲。

實務上比數學模型複雜多，怎麼衍化的，請追蹤：茶老闆的賞屋團，或是在「不動產估價輕鬆學」(廖承揚)有更精彩說明。

書中自有黃金屋，現在你信了吧!! 知識就是力量。