去年買房的三張評估圖表 | 高利率時代重啟

2022/12/23閱讀時間約 2 分鐘
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前(109)年疫情開始延燒台灣,見證股市驚驚漲的同時終於投入美股,沒有身家翻倍,卻認真思考如果要為了學區買房,勢必要提前個幾年,裝潢要時間、找工作要時間盤點自己的身家則是進行式
去(110)年痛定思痛,美國實在太邪惡,反覆操弄幾次QE,沒有借款、槓桿的人會輸很慘,那麼還是加入遊戲吧
進入主題前要說兩件事,一是往例房價下降在升息末端,二是這次升息循環是否一反2000年以來的低利率時代不得而知
在低利率時代,租屋族其實是幫忙打工的無自備款族群;如果高利率時代來臨則會懲罰槓桿過高、支付能力不足的購屋族

一、居住空間兩房與開銷三萬

我這裡假設總價1200的房子

  • 持有年限
  • 如果用租的變成可以年存錢12萬(純現金,未從事投資),期末12*N萬
  • 租屋的人有自備款兩成240萬,期末會有本金240+存錢12*N
  • 買房的人假設總價漲年化1%,漲的幅度等同租屋所存下的自備款
  • 買房的人假設總價漲年化2%-3%,看起來買房是好的選擇

因為房地合一要持有6年以上才不會課稅,情境又區分

  • A---如果你鎖定的區域以後漲幅很小,其實你繼續租屋OK
  • B---大環境看好,此物件小漲(落後C),買
  • C---大環境看好,此物件保值沒有問題
你自己綜合未來就學、就業、總經等條件下選擇的潛在區域,自己考慮是否未來會漲,如果達到條件B、C,就買吧

二、買中古?成屋?預售?

以上面的條件1200萬為基準,我當時又看到兩個類型物件一起比較,供大家參考,先記住裝潢是沉默成本!!!
現在桃園以北要1000萬以內的房子大概要依山傍水或是很老舊、沒有車位,扣除頂加/陽光屋之後物件不多,算是特例,大家不要攻擊我的例子

主要的不同考量

  • 一次成本A+B來說,300跑不掉;不過差別在於
    成屋 : 裝潢還有時間慢慢用(看物件)
    預售屋 : 等待交屋期間還要租房子的另外負擔
  • B裝潢
    很多是基本開銷,省不得,使用過的房子油漆總是比較美觀,有一段歷史的房子則是為了安全一定要更換管線,畢竟現代的高耗電家電太多了
  • C貸款=市場租金=每月固定的龐大支出,如果低利率時代沒有馬上回來,有貸款的人都要小心注意


補充-折舊

以前傳統是10年打8折、20年打6折,如果真的這樣評估,什麼中古屋都不用買了,所以想了一個打9折的方式,提供一個略高的估值

結語

買房是一輩子的事,永遠要自己做功課、評估自身能力;過去小換大的故事永遠有人說,未來是否維持高利率誰有不清楚,槓桿所影響的付款能力也要考量。
























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聊聊我所看見的未來 元宇宙、web3.0、親子共讀、育兒甘苦 元宇宙究竟是駭客任務還是一級玩家? 我不知道 在那樣的世界來臨前 讓我和孩子一起見證
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