【在蝸牛有殼之前】升息與打房政策，誰才是最大受害者？｜我的買房紀實（番外篇）
2022/04/20閱讀時間約 4 分鐘
2022.03.16美國聯準會宣布升息一碼，這是自2018.12以來第一次升息；並最快在今年5月「縮表」 —打開止水閥的同時也減少注入的水量。主要原因毋庸置疑的是「通貨膨脹」。疫情以來，「失業率」與「通膨率」的同時上升，形成「停滯性通貨膨脹」，不幸的是當下還處在「低利率」環境，只能透過「QE」來向市場灌注資金⋯⋯但「俄烏戰爭」這半路殺出的程咬金，讓通貨膨脹加劇，「升息」也就成了必然⋯⋯
2022.03.17台灣央行也宣布跟進，升息一碼。既使立意良善，但台灣人民卻也在「買不起房」的低谷中再度墜落，至於影響到底多深，還要跟著2021.07.01開始生效的「房地合一稅2.0」一起說。
升息也是打房手段？
其實最初市場預期台灣並不會馬上跟進美國聯準會，而是在最早可能6月，並只升息半碼，但事實並非如此，再加上前些陣子祭出的打房政策，不免讓人聯想政府在透過這次升息加大打房力道。
到底差多少
以1000萬，貸款8成，原始利率1.31%，年限30年來計算：
本來一個月約繳：26900
升息一碼（0.25%），一個月約繳：27800
等於一個月多繳約900元。
這個差額雖然不會因為原始利率高低而有明顯落差，卻會隨貸款金額增加而增加，如：總價1200萬，月差額為1100元；總價1500萬，月差額1300元⋯⋯
以現在雙北房價1000萬起跳來說，一年多繳個10000～15000是跑不掉的。雖然看起來不多，但房貸一繳就是幾十年，總共多繳幾十萬不說，目前傾向繼續升息的可能性相當高，後續將會「越繳越多」，真的就如新聞報導的一樣：溫水煮青蛙⋯⋯
這真的有「打房」的意義嗎？
首先，房貸「多繳」本來就會增加「持有成本」，但這僅僅是對於買來「租賃」的投資客而言。可以想見當持有時間越久，則多繳越多，所以對於買賣賺價差的投資客來說因為持有時間短，成本增加相當有限；相反地，主要透過租賃來收取「租金」的投資客就會受到不小的影響。
然而，實際影響房價飆漲的其實是不斷轉手的那一群，所以不只無法透過這種方式打房，更因為另一群投資客的成本被轉嫁到租客身上導致「買不起也租不起」。所以單就「升息」而言，並沒有有效打房的意義！
打房政策有用嗎？
房地合一稅2.0
來源：https://house.ettoday.net/news/2007516
📷
簡單來說，持有到售出時間越短，課的越重。可以很明顯感受到限制了價差買賣這群實際影響房價飆漲的投資客成本，反而對房東較無影響。這個稅制才能在「房價」上有感降低上漲速率，也就是......房價會「從飆漲變緩漲」，而不是「下跌」。
房價還是難跌
房地合一稅是「獲利」後才扣稅，所以在「賠售」的情況下並不能給投資客更多的壓力，這個作法只能說是讓投資客「少賺」，而要讓一個這樣穩定的金融商品出現跌幅，「拋售」潮是必須的，但目前的作法並沒有辦法讓投資客有「不賣就會賠」的壓力：最多少賺，那我大可以擺著租人，還可以轉嫁成本。
再來是之前因為疫情關係「自住客」的買氣低迷，現在這些買盤逐漸回流，加上投資客「惜售」，需求大於供給的狀態下，成交量縮小，房價當然難跌。
到底苦了誰
不難發現在打房政策與升息的「夾攻」下，最慘的當屬「租屋族」了吧......本就買不起房而租屋，現在又因為房東要多繳房貸而被轉嫁成本導致「租金上升」。
更慘的是，房貸利率上升加上房價難跌，時間一久，資本雄厚的自住者買盤過去，其他自住需求者將望之卻步，進而導致租屋族越來越多......
最後要提醒一下：低利率時代買房一定要有未來會升息的心理準備，抓預算及推估房貸要「多抓」，畢竟「低利率後面只有升息這種可能、再久也沒有你要繳房貸的時間久」。
預期在高利率、高房價的時代，40年甚至更久的房貸產品可能會越來越普及，但這其中也有很多眉眉角角就讓我放到後面的文章裡吧！
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