按揭轉介：低息環境的業主之路

2021/05/27閱讀時間約 5 分鐘

申請樓按搵中介，買樓真係可以慳多啲又賺多啲？

本港自2019年來放寬按揭保險的樓價上限後，近日銀行也放寬了對自僱人士的入息審查，讓更多人可以購買或置換房屋，樓市氣氛和銀行按揭業務取態積極，樓價有望利好，是業主上車或做轉按、加按，實現“樓生樓”、“錢滾錢”目標的好機會。近年，越來越多人願意透過按揭轉介申請按揭，到底按揭轉介有些什麽魅力？一文帶你揭秘按揭轉介的内涵！

什麽是按揭轉介？

按揭轉介是銀行與借款人之間的第三方中間人，其主要受衆為需要透過按揭購買物業或申請轉按的人士，而轉按亦是不少業主都非常感興趣做法。轉按是指將購買物業時在A銀行申請的銀行貸款，轉移至B銀行做承按，以此獲得更高貸款額，更能得到銀行及中介的現金回贈。

按揭轉介流程：

轉按好處多：

由於銀行提供了許多轉按優惠，所以不少業主都愿意做轉按，甚至有人每兩三年就會轉按一次。以下為轉按得5大好處：

【省錢】將以往的高利息貸款置換成現今較低的利息貸款，能節省供樓支出，而且申請轉按還有機會節省按揭保險之保費。

【賺取現金/中介回贈】業主向新銀行申請轉按時，可以獲得銀行的現金回贈，若業主透過中介進行轉按，更可獲額外的中介回贈，該些回贈的金額足夠幫補業主償還數月的貸款。

【增額/套現】轉按能帶出物業的升值空間，提高貸款額度。

【減壓】若業主轉按貸款金額不變，新轉按計劃又能延長還款期，有機會減少業主債務及每月供款負擔。

【再投資】業主可以透過較低利息支出，套現出可觀的流動資金用作其他投資，如購買有潛力的海外物業、保險融資、買賣股票、ibond、扣稅年金等，實現理財目標，獲得更大的利益。

常見Q&A

Q1. 幾時可以轉按？
樓宇按揭有罰息期，是對銀行因提前收到還款而損失利息的補償。一般來説罰息期為2至3年，但罰息期完結前3個月便能申請轉按，而提前轉按更可以鎖定息口及回贈，因此不受銀行日後加息或減少回贈影響。

罰息期以貸款日起計算，例如：提取貸款日期為2021年1月1日，罰息期為3年，即於2023年1月1日后提取貸款按揭便不會被罰息。若有轉按需求，則罰息期完結前3個月便能申請，而提前申請轉按更可以鎖定息口及回贈，不受銀行日後加息或減少回贈影響。

Q2. 轉按套現有沒有上限？

Q3. 什麽是 H按和P按？哪個好？
H按（HIBOR）指「香港銀行同業拆息」，會受銀行體系結餘影響，而P按（Prime Rate）是基於銀行傳統的「最優惠利率」而定，受美國聯儲局聯邦基金利率影響。從以往本港的銀行利率來看，雖然H按的波幅較P按大，但H按的供款負擔普遍較P按輕。加上現時香港拆息仍然低企，所以選擇H按的人士能將繼續受惠。由此及見，現今情況下H按會較P按優勝。

Q4. 市面上很多免費按揭中介，那按揭中介怎麽賺錢？
按揭中介的收入模式，則是透過其介紹客戶給銀行，從中賺取一定佣金收入。

Q5. 爲什麽要找按揭中介申請按揭？
首先按揭中介較業主自身有專業優勢，能幫助業主做全面分析，比較不同按揭產品，找出較好的銀行估價，計劃最合適的按揭方案。第二，透過按揭中介轉按，業主能獲得更高的現金回贈。就如團購“多買多平”一樣，按揭中介為銀行介紹更多客戶，銀行就會提供更優息口和回贈予按揭中介的客戶。第三，自行到銀行申請按揭較易被拒絕，而按揭中介專業且“熟門路”，能按業主的個人情況去計劃申請，申請成功的機會較個人高。

Q6. 擔心拆息下跌只是暫時性，萬一今年轉按后，拆息回升會令供樓開支上升，變相虧損？
由於按揭業務利錢較薄，即經濟環境好時，銀行願意以較低利率增加按揭在整個貸款組合中的比重，但疫情環境下，銀行會傾向以篩選客戶並重點投入證券、保險、財富管理等利潤較高的業務來維持利潤率。所以，本港在未來幾年拆息下調的可能性較低。

Q7. 轉按是否需要通過壓力測試？
申請轉按需要通過壓力測試，但首次置業經按保做高成數按揭，而每月供款不超過入息之50%，可獲豁免壓力測試。

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