房貸增貸、房貸轉貸、轉增貸？你還有二胎房貸可以選擇
2021/09/24閱讀時間約 14 分鐘
近幾年台灣的房價上漲，房屋的可貸額度大幅增加，而且房貸的利率一直下降，很多人選擇用房屋多貸一筆資金來週轉運用，或是把整筆房貸移轉到利率較低的銀行，房貸最基本的分類有增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸四種方式可以選，但是要怎麼選擇比較好？知己知彼，這篇幫助你釐清自己的房貸狀況適合怎樣的房貸再貸方式。
1. 何謂房貸增貸？
房屋增貸即向「原貸款銀行申請增貸」。在房子已經有貸款的前提之下，將已經償還部分本金的房子作為擔保品，再向原貸款銀行申請增加貸款額度。而銀行通常也會以已經償還的金額做為增貸的額度，當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據，決定核貸金額。
(1) 房屋增貸有什麼好處？
• 利率低
房貸增貸最大的優點就是利率低，對於其他貸款利率都偏高，如車貸利率動輒5%以上，就會有不少人用房貸增貸來買車，或是其他資金運用。
• 相對簡便快速
跟其他的房貸再貸比起來，向原貸款銀行申請增貸的好處，就是省去需要重新準備資料的麻煩，在流程上也少了許多其他房貸會需要辦理的步驟。
• 還款年限長
與原本的房貸期限一樣，最長可以有30年還款期限，對於還款的負擔壓力相對較小。
• 費用較省
因為向原貸款銀行申請一筆資金，撥款前只需要做抵押權不足額的部分” 追加設定”即可，自己去地政事務所送件，不需要請代書，可以省下所有轉貸所需花費。
• 維持原有優惠
原貸款若為優惠房貸，則無須因為轉貸，而放棄該優惠利率。
(2) 增貸會遇到哪些問題？
雖然增貸有上述好處，但是增貸審核條件相對嚴格，並不是提出申請就會通過。你需要的金額已超出原本償還的房貸，基本上銀行不會完全核貸。換言之，如果你申請了一千萬房貸，繳了四百萬，增貸額度空間只有四百萬，若想增貸五百萬，銀行還是只會給你四百萬的額度。
綜合以上所述，面對資金需求時，通常會以房屋增貸為優先考量，取得較低的貸款利率，但是如果被銀行拒絕的話，銀行不借我們借，好事貸上市二胎房屋貸款，估價比銀行高，審核比銀行寬鬆，是不錯的選擇。
延伸閱讀：房屋增貸辦不過怎麼辦？
2. 何謂房貸轉貸？
房貸轉貸就是幫房貸搬家的意思，將房貸從原貸款的A銀行搬移到另一家B銀行，抵押權也必須換成新銀行的抵押權。
房屋轉貸與另外增加貸款額度的房貸增貸不一樣，房貸增貸是指原房貸已經繳款一陣子後，由於已經還了部分的本金，可以再向原本貸款的銀行申請增加額度貸款，將這些額度再貸款出來，優點是：費用低，手續較簡便；但是相對審核也比較嚴格。
若房貸增貸不成功，則可以選擇：房貸轉貸，兩者不同的是：轉貸通常是為了降低房貸利率而換別家銀行，目的不是多一筆錢，降息而沒有增加貸款額度，也就是常說的「貸款餘額平轉」，簡稱： 平轉。
(1) 轉貸辦理流程
原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。
需準備文件
• 雙證件影本
• 個人財力證明（薪轉或扣繳、勞保異動明細）
• 戶籍謄本影本
• 土地建物所有權狀影本
• 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺內頁 or 繳款收據 or 銀行對帳單）
轉貸流程
尋找銀行＞承辦評估＞審核對保＞抵押轉貸＞轉貸清償＞清償證明＞塗銷完成
• 尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請
• 承辦轉貸的銀行進行評估
• 審核通過後，進行簽約對保
• 將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人
• 轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額
• 原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料
• 申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。
※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。
(2) 轉貸注意事項
1.房屋殘值，作為擔保品的房子條件狀況如何？
首先要特別確認的是「房屋的殘值有多少？」銀行在鑑價上，會低於市價的 1~2 成，所以不只是轉貸，在申請所有房屋貸款的首務，就是先確認房子是否還有殘值。
2.利差與轉貸額度是否值得申請轉貸
再者，轉貸最大的兩個缺點就是：時間冗長與額外費用。所以為了轉貸的利率而去申請轉貸，先需要確認這項時間與費用成本是否划算，新銀行省下的利息會低於成本再來考慮辦理轉貸。
3.轉貸成本多少？轉貸會產生的額外成本
• 原貸款銀行的違約金
多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1-3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。
※一般會以一定比例 x 貸款本金（或餘額）來計算
例如：綁約三年，第一年轉貸違約金比例最高（通常最高約本金的1%），再逐年遞減。（第1年是總貸款額1%、第2年0.75%、第3年0.5 %）
• 轉貸時須辦理塗銷與其他證明文件，所產生的代書費與地政規費。
書狀費一張 80 元。政府規費為貸款金額的 0.12%，即 100 萬需支付給政府 1,200 元，代書設定 4000~6000 元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 2500~4000 元。
• 轉貸銀行的貸款手續費
與一胎房貸一樣，向銀行申辦房屋貸款都會有一筆貸款費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會有貸款手續等費用。依各銀行規定，費用約為 3,000~10,000元不等。
綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 20000元左右。
4.如何知道是否划算？
只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時就是告訴你：可以辦轉貸的時機出現了。另外再提醒：轉貸的利差，建議要 0.3%以上，才會划得來喔~
例如：1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，若轉貸成本低於六萬，就是可行的轉貸。
5.持份人一致同意轉貸
最後要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。
(3) 轉貸利率是多少？
轉貸的利率基本上都是1.6%~2%左右，不過最終還是依據房屋殘值與申貸人的財力與信用等綜合因素，得出最後的轉貸利率。建議與其找市面上宣告最低利率的銀行辦理轉貸，不如找平常有往來的銀行，並且將轉貸產生的成本一併納入考慮，確保省息的結果大於轉貸成本再來申請。若真的考慮以房屋為抵押品籌資金，會建議增貸再考慮轉貸，因為轉貸基本上就是新增一筆房貸，但又有之前的房貸要處理整筆房貸轉貸，整體上成本等於是兩份。甚至比第一次貸款更麻煩。
一般都是為了降利息，但現在利率那麼低，就算真的找到稍低的利率，利差只有0.1%之間，如果再加上手續費、違約金等等作業成本，算下來根本不划算，也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式，若有? 則只有一個可能，就是希望將貸款年限拉長，降低月付金，否則一般會選可以多拿錢的轉增貸。
3. 何謂轉增貸？
轉增貸綜合轉貸與增貸的優點，同時也包含了缺點，單純的增貸或轉貸都無法滿足需求時，就可以考慮轉增貸。轉增貸的目的有三點：需要資金，需要降息，想要延長還款年限降低月付金。而與轉貸一樣，也要考慮需支付的成本是否利大於弊。
(1) 轉增貸的優點
• 需要降息
假設原本的房貸利率為 2.5% ，其他銀行有 1.6% 的房貸優惠利率，與原銀行談降息，原銀行只肯給到 2.3%，就可以考慮轉走房貸。
• 多一筆資金
以銀行立場來說，房屋貸款的舊案在估價上都趨於保守，所以增貸的額度都很低，但對其他銀行來說:對新案件的爭取就相對積極，對貸款額度的估價也比較高。所以原貸款銀行增貸結果不理想，其他家銀行有比較好的額度，也可以考慮轉增貸。
• 延長還款期限降低月付金
在原貸款銀行的月付金都是固定的，假設20年房貸月付金為5萬2，繳了10年，其他家銀行可以提供再繳20年月付金2萬5，雖然年限加長了，但是月付金降低，以長支短，換取金流的空間。
• 需要爭取寬限期
如果房貸繳納不太順利，可以向銀行提出房貸寬限期，或是選擇『理財型房貸』，期間可以只還息不還本，降低月付壓力。轉到新銀行可以獲得1年的寬限期，若是繳款紀錄良好，還可以多申請2~3年的寬限期。
(2) 轉增貸的缺點
• 原購屋優惠無法跟著轉移
如果是用首購買房，首購利率都很低，約莫1.3%，銀行提供的購屋貸款利率也在1.6%，但是如果轉增貸，等於重新估算與簽約，原本的優惠利率可能就得放棄，所以轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。
※二胎房貸則沒有這個問題，因為是第二筆房貸，可以保留原本的優惠利率。
• 房子的可增值空間太少
可能因為舊案本金償還太少，由於房貸寬限期或其他因素，只還息未還本，結果本金償還太少，沒有足夠的增貸空間。或是貸款成數過高，頭期款資金不夠，購屋時辦的一胎貸款已貸到較高成數，如果房子增值的空間又不夠大，就沒有貸款空間可再增貸。亦或銀行鑑價後認為無轉增貸空間，承辦轉增貸的銀行會由屋況、市值等因素去評估是否還有轉增貸的空間，條件不好的話，也很難過件成功。
※二胎房貸的計算方式與轉增貸不同，轉增貸的額度需要看房子增值的空間，二胎房貸看的是扣除房貸餘額，即為可貸額度。
• 還款紀錄不良
常有遲繳或是缺繳的情況，還款繳納狀況不佳，也會影響核貸過件率。
※二胎房貸相對審核寬鬆，但是即使銀行相對寬鬆，信用評分等也是必看的資訊。找好事貸辦二胎房貸，不看負債比，不看信用評分，只要房屋評估還有可貸空間，就可用房子貸第二筆相當額度的資金出來。
(3) 轉增貸須注意事項
而自己是否需要轉增貸，可以先確認是否符合以下情況
• 利率高
原貸款銀行不肯降，而且目前房貸的利率的確高於市場行情。
• 想增貸
原貸款銀行不給增，由於各種人與房的因素，原貸款銀行不予增貸。
• 不給延
原貸款銀行經評估無法再次提供寬限期或是延長貸款年限，其他非利率成本與額度的因素
• 其他銀行有新的貸款方案
算過利差與轉貸成本後，確認划算。
• 不急用
沒有緊急的資金需求，由於流程曠日廢時，經過一個月的等待，還有可能被取消辦不成。
• 繳費狀況正常紀錄良好
如果有卡債，銀行很有可能會因此而拒絕，畢竟願意支付高額的循環利息，代表資金控管出了問題，銀行因此判斷你的還款能力是有問題的。
(4) 轉增貸與其他房貸方式比較
增貸、轉貸、轉增貸與二胎房貸，四者之間的關係是
• 增貸與轉增貸的差別在於
前者在同一家銀行，後者換別家銀行
• 轉貸與轉增貸的差別在於
前者沒有額外多貸金額，即「平轉」；後者有額外增加貸款金額。
• 轉增貸與二胎房貸的差別在於
經由塗銷的程序，前者抵押權人新的覆蓋原本的抵押權人，原本二順位抵押權人改成第一順位。二胎則是第一順位抵押權人不動，另外加上第二順位抵押權。
延伸閱讀：我要選哪一種房貸？五種貸款種類的比較
4. 增貸、轉貸、轉增貸？你還有二胎房貸可以選擇
(1) 二胎房貸管道優劣比較
在保留原本房貸的情形下，向另一間銀行再借一筆房貸，等於你身上同時有兩筆房貸，兩筆房貸的債權人不一樣。二胎房貸無論申請方式或繳款方式都和一胎房貸沒有太大差別。
銀行二胎房貸
優點
利率相對低，但是也比其他房貸略高，年利率為4%-18%。
缺點
• 額度低，額度只有鑑價的九成，且是以鑑價金額扣除一胎抵押權設定金額後的九成。
• 撥款時間長，作業時間須1~2週
• 無寬限期，一般都是分2~10年本息攤還。
• 審核嚴格，門檻高，過件率低。
建議
二胎房貸不是銀行主推的業務，有承作的銀行不多，相對也沒有什麼多元方案可言，尤其是很難貸得過。
利率相對低，但是也比其他房貸略高，年利率為4%-18%。
缺點
• 額度低，額度只有鑑價的九成，且是以鑑價金額扣除一胎抵押權設定金額後的九成。
• 撥款時間長，作業時間須1~2週
• 無寬限期，一般都是分2~10年本息攤還。
• 審核嚴格，門檻高，過件率低。
建議
二胎房貸不是銀行主推的業務，有承作的銀行不多，相對也沒有什麼多元方案可言，尤其是很難貸得過。
延伸閱讀：銀行二胎房貸比較
上市二胎房貸
優點
• 額度高，額度為鑑價的1倍，最高額度300萬。
• 撥款快速，作業時間只需3天。
• 符合條件可申請2年寬限期。
• 審核門檻低，信用瑕疵可，不看負債比，過件率高。
• 股票融資上市直屬經銷商，無代辦費。
• 股票上市公司，與銀行同等規模。
• 資訊公開透明，貸款安心有保障。
缺點
利率較高，年利率7%-10%。
建議
是銀行之外的唯一首選，銀行不貸，還有好事貸。
民間二胎房貸
優點
門檻低，撥款快，額度高。
缺點
高風險，高利率，高費用。
建議
易借難還，不建議選擇。
(2) 銀行二胎好還是好事貸二胎好
目前並沒有很多銀行在承辦二胎房貸，多數民眾更不知道有這項業務，畢竟這種高風險的業務，不是銀行主推的，有的甚至從官網都找不到相關資訊。
找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到 85 成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是 30-80 萬不等。
很多人不知道，銀行貸款有一條內規，如果最近一年內有增貸過，無論是信貸或房貸，只要貸過就不會再讓你二次增貸了。短期內連續增貸，對銀行來說會認為客戶極缺資金，放款風險高，通常送件就直接婉拒，但如果找融資二胎房貸，不會在乎一年內是否有增貸，甚至剛買房子也可以，只要房子貸款空間還夠，隨時都可以二次增貸。
如果跟銀行辦不成，還可以找股票上市公司辦理二胎房貸，融資二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，融資上市公司都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到 300 萬資金，許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環，可以較快讓信用恢復正常。
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