如果現在我有1000萬，買房好還是買股票好？
更新於 2024/10/25閱讀時間約 8 分鐘
投資擂台賽
一直以來很多人會問我關於投資的問題，但隨著能力的積累、財富的增長，目光也從當年畢業的零股到了看房地產的時候。對於一個普通的上班族來說，每日早出晚歸、庸庸碌碌地為生活打拚，每一分錢都得來不易，對於如何有效率地使用金錢更是需要錙銖必較的。
資產的增加讓我們開始有更多的選擇，這篇文章我想要以投資的角度來告訴你，如果現在有1000萬元，我們該如何在買房和買股之間作出抉擇。那我們廢話不多說，請準備好你的爆米花，投資擂台賽正式開打！
熱身：基本假設
買股或買房其實是一個大哉問，沒有任何假設的情況下將難以討論下去。所以我將範圍限縮一下：
- 買股：拿1000萬元去投資美股ETF，標的為VTI (Vanguard Total Stock Market ETF)。
- 買房：拿1000萬元去買一間市價2000萬元的房子，向銀行貸款1000萬元分30年償還。
對於上述的假設簡單說明一下，股市方面目前愈來愈多人轉戰美股，一來也是報酬率較為可觀，二來是新台幣近期的強勢，所以這裡選擇用VTI作為標的，穩定獲取大盤報酬；房市方面，多數人如果有1000萬元，是不太可能半毛不貸下去買一間房子的，因為現在的銀行利息便宜，沒有好好利用這個槓桿效果確實不合理。考量到普通的上班族年薪百萬(平均月入8萬多元)的情況下，向銀行貸款30年期1000萬元是比較合理的設定。
介紹完選手的基本資料，我們就開打啦(噹噹噹)！
第一回合：成長率
首先要拿來比較的就是股市和房市的成長動能了，這可以說是最直觀的、最容易理解的勝敗條件之一。成長率白話說就是「今天比昨天漲多少」，就這麼簡單而已。那究竟美股大盤和VTI在近年來表現如何呢？
資料來源：Yahoo! Finance
上圖是2012年7月到2021年6月的月報酬率百分比曲線圖，可以看到VTI和其追蹤標的S&P 500指數的報酬率很接近，在九年的時間內達到了220%左右的水準。相較之下道瓊指數表現最差，只有171%的報酬率，那斯達克則來到了近400%的水準。美股在近十年確實表現不俗，也難怪愈來愈多人轉戰美股，看似有和台灣房市一戰的可能。
對於台灣整體房市的表現，可以使用行政院發布的「住宅價格指數」當作參考的依據。此指數為內政部以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格季指數，提供住宅價格之變動趨勢資訊，可以參考行政院內政部的網站。以下為台灣近年住宅價格指數的變化：
上圖是以105年全年為基期(指數為100)，所以換算回來從2012年第三季到2021年第二季，全國的住宅價格指數成長約為42.4%。從六都分別來看成長率的話，台北市16.8%、新北市30.6%、桃園市52.1%、台中市59.0%、台南市61.5%、高雄市53.4%。基本上可以看出，愈往南部走，成長率愈高的趨勢。這其實是因為台北市和新北市基期較高，所以導致價格成長率不如基期較低的中南部城市來得好。
上面兩張圖的比較立刻高下立見，房市確實報酬率驚人，花了九年的時間全國成長率來到42.4%，但相比之下，美股大盤的表現更好，即使是最差的道瓊指數也有171%的成長率。
單從價格的成長性來說，這一回合無疑是美股獲勝。
第二回合：個體差異
美股是買大盤ETF，看指數的成長率來回測報酬率的話，結果會非常接近。但是買房子只有「一間房子」，這似乎不是一個房市整體可以表現的，這樣站在不同的基礎上我們有辦法繼續比較嗎？其實這個問題可以用一個班級內的學生成績來比喻：
現在有兩個班級，一個為美國股市班、另一個為台灣房市班，兩班級裡面都有10位同學，他們剛考完期末考。根據第一回合比較成長率的結果，我們知道美國股市班的平均分數比台灣房市班高，但我們無從得知每位學生的得分，以下是一個可能的學生成績分佈圖。
上圖中10個藍點是美國股市班10位學生的成績分佈、10個綠點是台灣房市班10位學生的成績分佈。因為美國股市班的平均成績比台灣房市班好，上面的模擬中我們設定成美國股市班平均為57.8分，台灣房市班平均為36.2分。
從上圖可以看出，台灣房市班十位同學中僅有兩位同學(紅色箭頭處)的分數比比美國股市班平均高，換言之，如果今天隨便找一位台灣房市班的同學出來，他的成績比美國股市班平均高的機率只有20%。
這個簡單的例子就是實際上買美股大盤和買一間房子實際上可能遇到的狀況。買美股大盤就是取美國股市班平均，買一間房子就是從台灣房市班中隨機找一位學生，兩個分數拿來比較，從上面這個極度簡化的例子可以得知買美股大盤在多數情況下比買一間房子可以拿到更高的報酬率。那真實的世界中，買美股大盤的勝率大概是多少呢？
為了簡化計算我們假設這些房子持有年限和美股大盤相同。假設房市的報酬率呈現常態分配，針對各種不同的台灣房市報酬率的變異程度(每間房屋報酬率之間的差異程度)可以計算出美股大盤獲勝的機率：
以最右欄為例，意思是「當台灣房市報酬率的標準差是200%的時候，持有美股大盤ETF和台灣房市九年，則持有美股大盤ETF的報酬率比台灣房市高的機率有81.2%」。當標準差愈大的時候，波動程度愈大，房市有比較高的機會超出平均值則有機會打敗美股大盤。但因為房市報酬率的平均數本身就不如美股大盤高，所以整體來說美股大盤的勝率還是略勝一籌。
上面的內容牽涉到一些統計學，簡單來說，所以如果決定買一間房子，以近九年美國股市和台灣房市來比較的話，報酬率有很高的機率不如投資美股大盤。
第二回合，依然是美股勝出。
第三回合：風險分散
第二回合我們討論到購買一間房子，有個體差異的問題，其實就是一種機率問題。因為沒有人知道今天買這間房子，明年可以賣多少錢。或許我們很常聽到「可是現在不買房，明天更買不起」。這句話背後的意思大概是「雖然不知道明天房子可以賣多少錢，但明天房子會漲價」的概念。
很多人把上面這句話當作買房的理由，小心，你可能中了「平均的陷阱」。房子會漲價其實是一個平均的概念，房子一定有漲有跌，就算漲也是有多有少，所以房子會漲價就是我們前面講的「整體房市的成長」。如果只看其中一間房子，那就不好說了，有可能我們不幸買到賠錢的那一間。
我們來看一下兩個投資選擇的不確定性有哪些：
- 購買美股大盤ETF：整體股市波動
- 購買一間台灣房子：整體房市波動 + 每間房子都有漲有跌(相對於整體房市)
沒錯，如同上面的討論一樣，購買「一間」房子多了一個不確定性。在投資上，這樣的不確定性就被我們稱之為「風險」，整體平均的波動就是所謂的「系統性風險」，個體的波動我們稱為「非系統性風險」。所以再次比較一下兩個投資選擇的風險：
- 購買美股大盤ETF：系統性風險
- 購買一間台灣房子：系統性風險 + 非系統性風險
讀者可能會想問，風險增加是好事嗎？對於某些喜歡刺激的人來說不一定是壞事，不過多數人對於風險則是能避就避。所以如果想要購買一間房子，勢必要比購買美股大盤ETF多承受一個非系統性風險，這點必須列入投資選擇的考慮之中。
這回合對於某些喜愛風險的人(例如賭徒)來說，可能是買房優於買股。但對於大部分的投資人而言，美股ETF仍然勝出。
打到現在三個回合過去了，好像美股ETF有一面倒的優勢，難道買房就一點優點都沒有嗎？其實不然，不過礙於篇幅限制，我們就先中場休息一下。欲知投資擂台賽最後結果如何，請待下回分解。
快速重點
投資美國股市大盤和台灣房地產是很多人在有第一桶金後會面臨到的決策，本篇我們從近年的價格成長、風險分散的觀點來看這兩項標的，都是美股有較佳的表現，而且房地產有比美股大盤有更高的不確定性，投資人在決策前可以將之列入考量。
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本專題一系列的文章，將帶領讀者從基本的財務知識開始掌握，培養出正確的財務觀念，破除一些理財上的迷思。教主小麥會使用科學實證的方式，來客觀地闡述各種投資議題，包括各類金融時事、熱門討論話題、或是技術財務理論等等。文章會有一定深度，也歡迎對於內容有疑問的朋友可以加入群組詢問囉！
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聲明:以下內容不涉及投資建議僅為筆者的分享與發現。
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