論韓國之房產泡沫危機，步日本之經濟迷失後塵

韓國總統大選業已塵埃落定，在野保守派候選人尹錫悅以低於一個百分點之差擊敗執政黨候選人李在明。是次大選中，住房問題一直都是辯論焦點。兩派候選人都著眼於提升供應來解決問題，承諾未來提供數百萬的住房單位。而尹氏更偏向相信自由市場調節，放鬆住房市場的行政限制，減少政府參與。

文在寅執政五期間，韓國住房價格幾近翻倍。首爾公寓平均價格已接近一百萬美元，21年的上半年，首爾和其他主要城市的公寓價格中位數上漲了 11%，同比增長更達19%。普羅國民面對置業困難，文在寅政府任內曾經出手打擊房地產市場，多達25次，其中包括香港熟悉的降低承造按揭比率和供款佔收入比例，另外也有提高多戶業主的房產稅，甚至規管”傳貰”制度下衍生的”差額投資”。傳貰是韓國獨有的租賃制度，租戶在搬入前支付一次性押金，而不是按月支付租金，並在租賃合同到期後全額收回這筆款項。 此方式允許房東通過自己的投資積累財富，因為他們在市場向好時，都會使用那巨額的押金（一般為房產價值的60%到80%），購買其他公寓，並再以”傳貰”制度租出，變相只需額外付出少部分金額即可持有多一個投資物業。這種投資實踐就是所謂的差額投資：Gap Investment。 在差額投資的助燃底下，房地產投機推高了住房需求，因為普通購房者和投資者都在爭奪本已有限的房屋供應，從而進一步推高價格以應對額外需求。

綜合上述，文在寅的打房“25道金牌”，非但沒有把問題解決，房價更被越打越漲。一味隻是聚焦減少房產需求，但忽略供應面，只會扭曲住房市場的參與者行為，適得其反。要補充的說，朴槿惠政府當年也鋪墊了資產泡沫的伏線，其任內不斷的減息，也刺激了不少的住房炒賣投資。

韓國的資產價格飛漲，令國內外不少財金官員和學者擔心，會否步其鄰國日本後塵，出現所謂”資產負債表衰退”，從而進入經濟的迷失十年，甚至如日本一樣的三十年迷失。所謂的資產負債表衰退（英語：balance sheet recession），其成因是私人市場的高負債導致個人或企業普遍地進行償還債務以增加儲蓄，而不是消費或投資，進而導致經濟增長放緩或下降，發生經濟衰退。

現時，韓國全國的土地價值乃5倍於GDP。日本在經濟泡沫前夕，則是5.4倍。韓國整體住房貸款額是其GDP的107%，比德國（58%）和美國（79%）要高得多。種種數據顯示，假若韓國政府沒有好好處理房產價格泡沫的問題，危機將一觸即發。2020年國際貨幣基金組織警告，韓國距離”資產負債表衰退”只是一步之遙。

日韓兩國經濟體類型相近，都是出口導向，但同時也面對就業人口的急劇老化，日本也一直是韓國在經濟上學習，以至追趕的對象。有說韓國的人均GDP將會在三到五年內超過日本。韓國無論在經濟實力，甚至軟實力上，可以說都達到歷史上的巔峰，現在也是亞洲第四大經濟體，假若如日本一樣進入迷失幾十年，那是國民都不願看到的結果。目前房產價格飆升，家庭債務惡化實在跟80年代末的日本有著驚人的雷同。疫情期間，韓國率先加息，共三次。日本在80年代末的加息動作，也被認為導致資產價值泡沫爆破。加上韓國奇特的傳貰制度，更令人難以探究住房貸款的整體風險。日本當年的泡沫也植根於房地產和股票市場。 當日經股票市場暴跌一半時，泡沫破裂，銀行持有大量無法收回的貸款，迷失十年，從而開始。歷史上的幾次金融危機，房地產泡沫的爆破往往都是率先發生。故此日韓”運命”同體之說，未必無因。

反之，也有分析認為，日本當時的泡沫在商業房地產領域，但韓國的是住宅房地產。另外，由於全球在今年之前，基本都處於低利率環境，故此房價問題，韓國並不是孤例。但韓國的宏觀經濟情況，如製造業的外移，如汽車，鋼鐵，造船，半導體等這些韓國處於領先地位的行業，的確都面臨其他國家的猛烈競爭。假若宏觀經濟下行，加上借貸危機暴雷，隨時導致韓國跑步進入經濟迷失年代。且看韓國新任”大統領”尹錫悅能否挽狂瀾於既倒，扶大廈之將傾，避開經濟的迷失十年。