韓國房市崩跌？是什麼原因導致房地產的漲跌？
自2017年起，韓國房地產市場一直處於下滑，並在2022年出現明顯的下跌。據Real Estate 114數據顯示，2022年12月，全國房價指數比去年同期下降了4.1％，首爾更是下降了5.1％。這是自2008年金融危機以來最大的年度跌幅。
台灣的房價持續攀升，很多人認為房價不會有下跌的一天，但也有人認為總有一天供過於求的房屋會導致泡沫化，最近韓國，和台灣的產業有大幅度相似的國家，房地產價格鬆動甚至有大型的跌幅，這會帶給台灣怎麼樣的啟示？究竟房地產為何會漲漲跌跌呢？
房地產為何會漲
土地稀缺性
土地稀缺性是指在城市化進程中，由於城市不斷擴張和人口增加，土地供應變得有限。特別是在熱門城市或地區，土地供應的增加無法跟上需求的增長，導致土地稀少，進而影響房地產價格。
這種情況下，房地產市場通常會出現供需失衡的現象。隨著城市的發展，人們對於居住和商業用途的土地需求不斷增加，但由於城市範圍有限，新的土地開發受到限制，無法快速滿足市場的需求。
當需求持續增加，而土地供應無法跟上時，房地產價格往往會上漲。這是由於房地產是一種有限的資源，且具有永久性和地區性特徵。土地供應不足導致競爭激烈，買家競相爭取房地產，進而提升價格。
熱門城市或地區通常會吸引更多的人口湧入，進一步加劇土地稀缺性。這些城市往往擁有更多的經濟機會、優質的教育、文化設施和便利的生活條件，吸引人們前往尋找更好的工作機會和生活品質。但是，由於土地供應有限，住房需求高企，房價會迅速攀升。
土地稀缺性也導致房地產開發面臨一些困難。在土地供應有限的情況下，房地產開發商往往需要在有限的區域內進行開發，這可能導致土地價格高企，增加了開發成本。同時，受限於城市規劃和環保要求，開發項目可能受到限制，進一步影響供應量。因此，土地稀缺性是房地產價格上漲的一個重要原因。隨著城市化進程持續進行，土地供應問題可能會愈發突出，。
人口增長與都市化
人口增長與都市化是房地產價格上漲的重要原因，這是因為隨著人口的增加和都市化過程，對住房的需求不斷增加。這種需求上升導致了房地產價格的上漲，特別是在經濟發展迅速的城市。這跟上面提到的土地稀缺性有異曲同工之妙，都是由於需求所帶動價格的結果。
當一個地區的人口持續增加，住房需求也會相應增加。人口增長可能是由於自然增長（出生率高於死亡率）或移民造成的。特別是在人口密集的城市，因為各種機會和優勢，吸引了更多的人們遷入，這進一步推升了對住房的需求。
隨著都市化的進行，農村地區的人口不斷向城市轉移，尋求更好的工作機會和生活條件。這導致城市人口急劇增加，使城市住房需求大幅上升。經濟發展迅速的城市通常擁有更多的就業機會和經濟活力，吸引了大量的人們遷往追求更好的生活。隨著城市經濟的壯大，更多的人們能夠負擔更高的房價，這使得房地產價格在這些城市特別上漲。
一些城市或地區可能因其地理位置、資源價值或發展潛力等優勢而受到重視。例如：國際金融中心、科學園區、首都等具有特殊功能的城市吸引了更多的人們遷居，推動了當地房地產價格的快速上漲。
由於人口增長和都市化的趨勢通常是長期持續的，這導致對住房的需求不斷上升，房地產市場供不應求。特別是在經濟發展迅速的城市，房地產價格上漲的速度更為明顯。然而，也需要注意，當人口增長速度過快或城市規劃不當時，可能會導致房地產泡沫，進而造成房價過高的風險。
經濟增長
經濟增長是指一個地區（通常是一個國家或城市）在一定時期內生產總值（GDP）的增加。當經濟增長強勁時，人們的收入通常也會增加，這使得他們有更多的購買力，進而促進了對房地產的需求，支持了房地產價格的上漲。
經濟增長意味著整體經濟活動增強，企業生產增加，就業機會增多，平均薪水也會提高，當人們的收入增加時，他們會有更多的購買力，包括購買房地產。高收入水準意味著更多的人能夠負擔較高價位的房屋，導致對房地產的需求增加。
經濟增長通常與穩定的商業環境和投資氛圍有正相關，當投資者對經濟的發展前景有信心時，他們更願意投資房地產市場，投資者通常會預期房地產價格會隨著經濟增長而上漲，因此會將資金投入房地產項目，進一步推升價格。隨著經濟增長，都市化過程加速，人口增加，特別是在經濟發展較快的城市。這導致對住房的需求不斷增加，房地產市場供不應求，需求增加使得房地產價格上漲。
經濟增長為房地產市場提供了有利的環境。強勁的經濟增長增加了人們的收入，增強了投資信心，提高了對房地產的需求，進而支持了房地產價格的上漲。
低利率環境
低利率環境指的是某個地區的貨幣政策將利率設定在相對較低的水準。這種環境下，銀行和金融機構向借款人提供低息貸款的條件較優惠，這對於房地產市場產生了重要的影響。
低利率刺激了借款需求，由於買房是一筆巨額投資，大多數人需要通過房屋貸款來實現購屋計劃，當利率降低時，貸款成本降低，借款變得更加吸引人，因此借款需求會增加，低利率鼓勵了更多的人購買房屋。由於買房變得更具吸引力，潛在的買家更傾向於進入市場，增加了房地產市場的活躍程度。
當買房變得更具吸引力，房屋需求增加，房地產市場供不應求，這導致房價上漲，競爭激烈的市場使得賣方能夠以較高的價格出售房屋，低利率不僅刺激了自住購房，也促進了投資性購房。投資者通常借用低息貸款來投資房地產，預期在房地產價格上漲時賺取資本增值。這種投資需求進一步推升了房地產市場的活躍度。
然而，低利率環境也有一些負面影響，過度低的利率可能導致過度激烈的借貸活動，這可能創造出房地產泡沫。當房價高漲，但基本面不支持這種價格時，市場可能面臨風險，因為房價泡沫可能會破裂，導致房地產市場的崩潰，也可能導致資產價格通貨膨脹，並可能導致不穩定的經濟環境。
投資和投機
房地產通常被視為一種穩健的長期投資工具，當投資者預期房地產價格會持續上漲，他們會更傾向於投資房地產，進一步推升價格。此外，投機行為也可能在一定程度上影響價格。投資和投機是兩種在房地產市場中常見的行為，它們對房地產價格的影響和動態不盡相同：
投資：投資指的是長期持有房地產資產，並且期望在未來獲得穩定的回報。投資者通常會考慮房地產的長期價值、租金收益和資本增值等因素來做出決策。他們可能買下房地產，出租給租戶，並依靠租金收入獲得持續的現金流。同時，他們預期在未來房地產市場的發展中，房屋價格會上漲，從而實現資本增值。投資者通常關注房地產市場的基本面和長期趨勢，而非短期波動。
投機：投機是指投資者在較短期內尋求快速資本增值的行為。投機者可能將房地產視為短期投資工具，尋求價格波動中的利潤。他們通常根據短期市場走勢、情緒和消息來做出投資決策，而不是依靠長期價值。投機者可能經常進行快速的交易，以賺取價格波動帶來的差價。這種行為可能會在一定程度上影響市場的價格波動，但並不關注長期基本面。
投資和投機行為都是房地產市場的一部分，它們對房地產價格的影響是複雜而多樣的。投資者通常對市場穩健發展起著積極的作用，長期投資有助於提供穩定的資金流動和房地產市場的可持續發展。然而，投機行為可能會帶來市場的不穩定和價格波動，特別是當大量投機者參與時，可能導致價格的短期劇烈變化。
政府政策
政府在土地利用政策和房地產市場調控方面發揮重要作用，透過這些政策和措施，政府可以對房地產市場產生直接或間接的影響：
- 土地利用政策：
土地利用政策是指政府對土地使用和開發進行規劃和管理的政策。政府可以通過土地規劃、用地分區和土地使用限制等方式，控制土地供應和用途，影響房地產市場的發展。例如，政府可以劃定特定區域為住宅區，限制商業或工業用地的開發，這可能會影響房地產的供應量和價格。 - 房地產市場調控措施：
政府可以通過制定各種房地產市場調控措施來影響市場的運作。這些措施旨在控制房地產市場的波動，防止價格過度泡沫化或下跌過快。例如，政府可以實施貸款限制，限制買房者的購房貸款額度，以避免過度激烈的投機行為。政府也可以通過提高印花稅、物業稅或房屋稅等方式，影響購房成本，進而影響房地產價格。 - 補助計劃：
政府可以通過提供補助計劃來鼓勵或支持特定群體購房。這些補助計劃可能包括首次購房者補助、低收入家庭購房補助等。這些補助計劃可以減輕購房者的負擔，提高購房需求，對房地產市場的活躍度和價格產生影響。 - 減免稅收：
政府也可以通過減免稅收來刺激房地產市場。例如，對於長期持有房地產的投資者可能享有稅收優惠，這鼓勵投資者長期持有房地產，減少投機行為對市場的短期影響。
政府政策的有效實施需要考慮多方面的因素，包括經濟發展、房地產市場狀況、社會需求等。正確的政策可以平衡市場供需，穩定房地產價格，並保障市場的可持續發展。然而，政府政策也可能產生一些未預期的影響，因此需要持續監測和調整政策，以應對不同情況下的市場變化。
房地產為何會跌
經濟衰退
當整體經濟面臨衰退或放緩時，人們的收入減少，就業機會減少，這會導致對房地產的需求下降。在經濟不景氣的時期，許多人可能無法負擔高昂的房價，因此房地產市場可能會受到影響而下跌。
經濟衰退是指整體經濟在一段時間內面臨不景氣或放緩的狀態。這種經濟下滑可能導致多個方面的負面影響，其中包括對房地產市場的影響。在經濟衰退期間，企業可能面臨營收下滑，失去盈利能力，甚至出現倒閉的情況。這導致許多人失去工作機會或減薪，從而使他們的收入減少。當人們的收入減少，他們會更加謹慎消費，包括房地產的購買需求也會減少。
在經濟衰退時，企業為了節省成本可能會裁員，這導致失業率上升。失業率上升會影響整個社會的消費能力和購買力，對房地產市場造成壓力。失業率上升意味著許多人無法負擔高昂的房價，從而導致對房地產的需求下降。
在經濟衰退期間，通常伴隨著金融市場的不穩定和利率上升。高利率使得買房的成本增加，導致許多潛在買家無法負擔房地產的價格。這可能導致房地產市場的需求下降，並對房價產生下行壓力。
經濟衰退通常會引發投資者的不安和擔憂。投資者可能會擔心房地產市場的不穩定性和房價的下跌，因此選擇觀望或退出市場。這種投資者的觀望態度可能進一步導致房地產市場活躍度下降。
高利率環境
利率的上升會增加買房的成本，減少買房的動力。高利率環境會導致房貸成本上升，使得更多的潛在買家無法負擔，進而降低房地產市場的需求和價格。高利率環境指的是貨幣政策中央銀行將利率設定在相對較高的水位。這種環境下，銀行和金融機構向借款人提供的貸款利率較高，這對於房地產市場產生直接而重要的影響。
高利率使得買房的成本增加。當利率上升時，貸款利息增加，這導致房屋貸款的利息支出增加，使得購房成本上升。對於有意購買房屋的買家來說，高利率意味著他們需要支付更多的利息，並增加了購房的總成本。
高利率環境會減少買房的動力。由於購房成本增加，對於許多潛在買家來說，購房變得更加昂貴和困難。這可能會使他們推遲購房計劃或放棄購房，導致房地產市場的需求下降，銀行和金融機構提供的房貸利率上升導致買房者貸款的成本增加，使得更多的潛在買家無法負擔房貸，進而降低了房地產市場的需求，當購房變得更昂貴，並且購房者的買房動力減弱，這導致對房地產的需求減少。這可能會對房地產市場造成壓力，並導致房價下跌。
過度供應
過度供應是指房地產市場上供應過於充足，而需求不足。這可能是由於過度開發、大規模新建房屋項目或城市人口外流等因素導致的。當市場供應過剩時，房地產價格可能會下跌。過度供應是指在房地產市場上，供應量超過需求量，導致市場上有大量未售出的房產，而買家的需求不足以吸收這些供應。
在某些地區，過度開發可能會導致房地產市場供應過剩。當開發商過度擴建新房屋項目或建造大量房屋時，市場上的供應量可能會急劇增加，而實際的買家需求可能無法跟上這種供應。政府或開發商可能推出大規模的房地產項目，如大型住宅社區或商業建築，這些項目可能超過市場的實際需求，導致供應過剩。
當城市人口外流，即人們離開城市，尋找更好的生活機會或工作機會時，房地產市場可能會受到影響。這導致了人口減少，對房地產的需求減少，而供應卻持續存在。當經濟衰退或放緩可能導致失業率上升，人們的收入減少，進而降低了購房的動力。這可能導致房地產市場需求下降，而供應量卻持續增加，導致過度供應。
房地產投資者可能預期房價上漲，進而大量投資房地產，導致市場供應過剩。然而，如果市場變化不符合預期，投資者可能將房產轉售，進一步增加市場供應。過度供應可能導致房地產價格下跌，因為賣家競爭激烈，為了吸引買家，可能不得不降低價格。這可能會對房地產市場帶來不穩定性，並導致市場調整。
地區發展變化
地區發展變化是指一個特定地區在時間上經歷的發展和變革過程。這種變化可能由於多種因素引起，包括人口流動、鄉村化過程、經濟發展、基礎設施建設等。地區發展變化可能對房地產市場產生重要影響，特別是對房價產生影響。
當人口流動發生變化時，會對房地產市場產生影響。例如，一個地區可能因為經濟發展或就業機會增加而吸引更多的人口遷入，這會增加對該地區住房的需求，從而推升房價。相反，如果人口外流，即人們離開該地區尋求更好的生活機會，這會導致對該地區住房的需求下降，進而影響房價。
都市化過程指的是農村地區的人口向城市遷移的過程。當都市化過程迅速進行時，城市人口增加，對城市住房的需求也會增加。這可能導致一些地區的房價上漲，特別是那些經濟發展迅速且受到熱衷投資者追捧的地區。然而，隨著都市化過程的漸近，某些地區可能會因為過度開發或基礎設施不足而變得不再受歡迎，這可能導致房地產價格下跌。
經濟發展是影響地區發展變化的重要因素。經濟發展迅速的地區通常吸引更多的投資和人口遷入，從而帶動房地產市場需求上升，對房價有正向影響。然而，如果某個地區的經濟發展放緩或遭遇經濟衰退，導致失業率上升，人口流動減少，這可能導致對該地區住房的需求下降，進而影響房價。
地區發展可能伴隨著基礎設施建設的增加。例如，新的交通設施、商業中心、重劃區、學校和公園等基礎設施的建設可能提高了某個地區的吸引力，增加了對該地區住房的需求，對房價有正向影響。相反，如果基礎設施建設不足或不符合需求，或是新增嫌惡設施，都可能使得某個地區變得不再吸引人，導致房地產價格下跌。
政策變化
政府政策的變化對房地產市場產生直接和間接的影響，政府可以通過調整相關政策來控制房地產市場的運作，以達到穩定市場和促進經濟發展的目的，政府可能實施一系列的房地產市場調控措施，以控制市場的波動和避免過度泡沫化。這些措施可能包括限制貸款條件、加息、提高頭期款要求、實行房產稅等。這些措施的目的是抑制投機行為、降低投資者炒房的熱情，並保障市場的穩定發展。當政府實施這些措施時，可能會對房地產市場產生直接的影響，使房地產價格下跌。
中央銀行通常會調整利率以控制貨幣供應和通貨膨脹，當政府實施加息政策時，貸款利率上升，房貸成本增加，這導致買房的成本增加，減少了買房的動力。這可能導致房地產市場的需求下降，並對房價產生下行壓力。
政府通過土地利用政策，控制土地開發和使用的規劃，進而影響房地產市場供應。政府可能通過劃定用地分區、控制土地開發節奏等方式，影響市場供應。例如，政府可能限制某些地區的住宅開發，這導致房地產供應不足，影響房價。
政府的稅收政策也可能影響房地產市場。例如，政府可能通過調整房產稅率或提供稅收優惠，影響投資者和買家的決策，進而影響市場供需和價格。
從韓國的例子來分析房價崩跌
韓國房地產市場在2022年下半年開始大幅下跌，尤其是首爾地區的房價下跌幅度最大，達到20%。這對韓國經濟產生了重大影響，房地產市場的下跌可能影響民眾的消費和投資意願，增加銀行不良貸款，並影響政府的稅收收入。
韓國央行連續加息
韓國央行自2021年11月以來連續10次加息，導致基準利率從0.75%提高到3%。高利率使得房貸成本上升，降低了購房的動力，進而導致購房需求下降。
韓國自2021-11-25以來逐年攀升的利率圖
韓國央行在2021年11月開始連續加息的背景是，韓國經濟在當時處於快速復甦階段，並且面臨著通貨膨脹壓力上升的情況。為了抑制通貨膨脹，央行採取了加息措施。自2021年11月開始，韓國央行連續進行了10次加息，使得基準利率從0.5%連續調升到3%。這表明央行對通膨問題非常重視，並採取了持續且相對大幅的加息步驟。
高利率使得房貸成本上升，對購房者產生直接影響。購房者需要支付更多的利息費用，因此購買房屋的成本增加。這導致購房的動力降低，特別是對於那些購房計劃依賴於低利率的人們來說，可能會覺得難以負擔高利率下的房貸。
如上面內容提到，高利率對購房者產生價格上的壓力，導致購房需求下降。一些人可能推遲購房計劃，而另一些人則選擇放棄購房，轉而選擇租房。這使得房地產市場的需求減少，對房價產生下行壓力。
平心而論，韓國央行連續加息是為了應對通貨膨脹和維護經濟穩定的措施。然而，這種加息政策對房地產市場產生了直接的影響，使得房貸成本上升，購房動力下降，購房需求減少，進而導致房地產價格下跌。政府和市場監管機構需要密切關注房地產市場的變化，並根據實際情況采取相應的政策措施，以促進房地產市場的穩定發展和經濟的可持續增長。
韓國經濟增長放緩
韓國經濟成長放緩有許多因素：
- 全球經濟放緩：
雖然2021年全球經濟在疫情後出現了反彈，但這一反彈勢頭在2022年有所放緩。俄烏戰爭、中國經濟放緩和美國加息等因素都對全球經濟造成影響，這些因素間接地影響了韓國作為出口導向型經濟體的發展。 - 政府財政政策收緊和貨幣政策收緊：
為了控制通貨膨脹，韓國政府在2022年收緊了財政政策，而韓國央行在2022年多次加息，這將對韓國經濟增長產生一定的影響。財政政策收緊意味著政府減少了支出，可能會影響到某些產業的發展和經濟的增長潛力。而貨幣政策收緊將導致房貸利率上升，對消費和投資產生影響，進而對整體經濟增長產生壓力。 - 內需疲軟：
韓國國內消費增長也一直在放緩。這主要受到疫情反覆、物價上漲和失業率上升等因素的影響。疫情的不確定性和反覆對消費者信心造成影響，同時物價上漲也增加了消費者的壓力，進而抑制了消費活動。 - 韓國出口下滑：
韓國是出口導向型經濟，出口對韓國經濟增長至關重要。然而，自2021年以來，韓國出口增速一直在放緩。這主要受到全球經濟放緩、中國經濟放緩和原材料價格上漲等因素的影響。全球經濟放緩導致全球需求疲弱，進而影響到韓國的出口銷售。對於未來的悲觀也導致民眾心態受到影響。
韓國海關總署近年出口額和年增長率預估
韓國人口老齡化
韓國統計廳紀錄及預估韓國的人口數量
隨著人口老齡化，韓國的老年人口比例增加，而老年人群對購房需求相對較低。他們通常已經擁有自己的住房，不像年輕人那樣需要大量的新房需求。因此，房地產市場的購房需求減少，導致房價下跌。
一些老年人可能因為經濟或身體原因而選擇出售房產或轉移到老年公寓等適合老年人居住的地方。這將增加二手房源的供應，使房地產市場供應增加，對房價產生下行壓力。
許多退休的老年人可能依賴固定退休金生活，而不再有穩定的工資收入。因此，他們的消費能力相對減弱，對房地產市場帶來消費上的影響。購房需求减弱，可能使得房地產市場的成交量减少，進而導致房價下跌。
還有一些老年人可能會將自己的房產作為遺產轉讓給子女，而不是出售。這可能導致房地產市場上的房源轉移到新一代，進一步增加房屋供應，對房價產生下行壓力。
韓國人口老齡化對房價的下跌影響是由於購房需求減少、房屋供應增加、老年人消費能力減弱以及資產遺傳和轉移等因素共同作用的結果。這些因素使得房地產市場處於供需失衡的狀態，導致房價下跌趨勢。
韓國房地產空屋率逐年增高
韓國統計廳的《2022年住宅統計》
由上圖可以知道韓國五大都市的空屋率都在逐年攀升，空屋率高意味著有大量的閒置房屋未被居住或使用，而這些房屋本應該是市場上的供應。當供應過剩時，房地產市場上的供應量超過實際需求，這會使房價受到壓力，因為房東或房地產開發商可能會降低價格以吸引買家或租戶。
空屋率高可能反映了市場對房屋的需求不足。如果許多房屋長期閒置，這意味著市場上的需求不足以吸收這些供應。缺乏需求會導致房價下跌，因為房東或房地產開發商可能會降低價格來增加銷售或出租的機會。
高空屋率可能導致社區的衰退和荒廢。空置房屋常常意味著缺乏人氣和活力，而這可能導致附近商業活動的減少、公共服務的下降等。衰退的社區會影響房地產價值，使得房價進一步下跌，也會降低房屋的投資價值。對於投資者來說，空置的房屋可能意味著租金收入減少或資產增值潛力有限。這可能使得投資者不願投資或持有房地產，進一步減少了市場上的需求，影響房價。
結語：台灣的房地產未來
台灣和韓國在產業結構和經濟環境上有許多相似之處，例如都是出口導向型經濟體、都有發達的製造業、並且都是高度都市化的國家。韓國房地產市場崩跌的例子提醒著我們，即使兩國在經濟發展上相對穩健，也不排除房地產市場面臨挑戰的可能性。
台灣目前也面臨著高房價和低利率環境的困境，這可能刺激買房需求，進一步推升房地產價格。然而，高房價同時也對年輕人形成壓力，可能影響他們的購房能力，這可能導致房地產市場的需求減少。
政府的政策措施對於房地產市場的穩定發展至關重要。為了避免房地產市場出現泡沫或崩跌，政府需要密切關注市場動態，並適時採取調控措施。這包括限制投機投資、加強監管措施、控制外部風險影響等。
我之後會在下一篇文章中更仔細探討台灣的房地產。
