買樓是最好的投資?(二)投資角度

閱讀時間約 5 分鐘
上一篇文章分享了情感角度,今次分享投資角度,究竟買樓是否最好的投資。
首先,我們要了解物業的本質。有看筆者文章的朋友,相信都留意到,我喜歡了解事物的本質來看事情,因此這樣可以幫助你更貼近現實,做出正確的決定。為何一層樓值錢?如果沒有清晰的理解,自然會很容易受市場的雜音,傳媒以及代理的影響了。
1)物業的價值:土地價值及建築價值
可能不少資深投資者都知道,霍英東在1954年創出樓花以及分期付款活躍了香港物業市場,而吳多泰在1947年創出了分層出售的概念。在這些創新之前,樓是一棟棟買的。再尋根究底追索源頭,一棟樓其實是買了土地,然後建築而成。
因此,基本概念就是物業分為土地價值,以及建築價值。p.s. 今後看一層樓的樓價,心中記得要出現兩個價。
歷史上,我們看到的樓價上升,究竟是土地價值上升,抑或建築價值上升?答案顯然而見,真正讓樓價長期上升的,是土地價值。絕大部份的建築價值及裝修,只會折舊消失,甚至成為負擔。這解析了為何傳統智慧講Location Location Location。(補充:當然,在豪宅市場,你也可以透過藝術般的特色裝修來提升物業價值,至於是否能成交就要看是否有知音人了。)
2)物業的長期回報
既然是考慮長遠的土地價值,香港作為亞洲金融中心,我們當然要跟國際的金融中心對比,才有意義。關於土地的長期回報,可以參考這篇文章,裡面詳細展示了紐約最中心的曼哈頓金融地帶,接近400年來的增長,每年複合回報有6.59%。這不是單一現象,這個回報數字切合了全球多個地區過去150年來的統計數字。你可能會認為,過去幾十年香港的樓價升幅感覺上超過這個平均數。對的,這是因為過去幾十年是香港經濟飛速增長的世代,更是盡攬全球化好處的歲月。今後土地價值的長期升幅,只會歸於平均,因為土地長期的價值,取決於人口密度以及其城市的經濟地位。相對而言,中期看政策及稅率,而短期則看利率。
3)我們看到的只是槓桿後的回報?
由於分期付款的創新,大部份業主,當年都是利用按揭去買樓。幾十年後,大家看到回報的賺錢故事,是槓桿後的回報。以香港的藍籌屋苑美孚新村為例:40年前的2房單位,價值約40萬的物業,現在價值約600萬。利用財務計算機計算,每年的複合回報約7%,吻合全球範圍的物業長期回報數據。7%,對你來說,吸引嗎?市場上有不少工具能夠做到,並非一定要買樓。
但是,買樓可以選擇貸款購買,例如,用30%的首期,約12萬來購入。這樣一來,資金的回報率自然大大增加。只是換一個角度思考,如果其他資產,同樣可以融資購買的話,理性來說買樓就不一定是最好的投資了
4)收租是否真的被動收入?為何不少人被逼佛系收租
買樓有收租回報,是理所當然的。當我們觀察香港的樓價及租金走勢,不難發現樓價跑贏租金的升幅。只不過,今時今日租金回報可以低至1.5%,更需要考慮高昂的管理費,差餉及地租。筆者並非認為買樓投資不好,只不過想提出「買樓是最好的投資」這個信念有它的不足之處,應該根據家庭的理財狀況及目標而計劃如何規劃人生及投資,而非盲目相信「買樓是最好的投資」這個信念。
同時,收租絕對不是被動收入。收租,是一個業務,需要經營。包括如何讓你的物業吸引,裝修,甚至與代理溝通的時間,與租客討價還價的溝通時間等等。佛系收租,尤其經常於新世代出現,可能是由於怕以上的麻煩,也可能由於平時自身的工作無瑕打理,導致所收取的租金居然低於市價,當然可以有很多理由去解析,但核心實屬無可奈何之舉。舉例,假如投資一個REIT,管理公司又是否會佛系收租呢?此外,如果純粹靠收租退休,萬一健康遇上問題,或有其他突發狀況,又是否能夠有效應對呢?
5)折舊角度及維修成本
物業的維修,是另外一個問題。香港經濟在戰後高速增長,真正的起飛期在70年代,至今大約50年。受惠於建築技術的提升,絕大部份70年代建成的物業,只要保養得宜,現時並不會有大問題出現。儘管已經有不少個案大維修,或維修升降機,水箱等需要夾錢,某些更需要每戶出資幾十萬港幣來完成,但畢竟不是大範圍事件,大部份香港人亦未看到這一面。隨著時光流逝,再過20年,情況又會如何?值得大家思考。
更重要的是,人面對生老病死,可以買保險。例如我怕重病帶來的醫療開支,可以買醫療危疾保險。但如果我持有的物業老了病了,需要大維修甚至「器官移植」,並沒有保險可保,只能真金白銀現金支付。因為自然損耗,肯定是保險的不保事項。這就是一開始提到,物業的建築價值長期來看必然會帶來負擔的重要原因。它不只跌到零,嚴重的更可以蠶食土地價值。
總結:從投資角度,物業的長期回報約7%。選擇得宜它可以是一個好投資,但同時考慮風險及回報的話,就絕對不一定是最好的投資。因為,連儲蓄保單這種保守工具都可以達到6.5%。

延伸閱讀:買樓是最好的投資系列

一)情感角度
二)投資角度
三)實際用途角度
四)流動性角度
五)稅務角度
六)抵押融資角度
這個是不少華人社會的迷思,今日為大家客觀分析,究竟這句說話,是對是錯?
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亞洲社會,由於地理原因,促使農業文明起源於黃河流域,文明傳播及擴展至整個亞洲。尤其在近代以前,中國境內廣大的平原使有實力的政府能夠統一容易管治整個地域。農業文明,故名思義,土地是重要的資本。西歐由於地理關係,可耕作的廣大土地並不多,自大航海時代(約500年前)開始,更以海上貿易為根基,進而發展至工業
亞洲社會,由於地理原因,促使農業文明起源於黃河流域,文明傳播及擴展至整個亞洲。尤其在近代以前,中國境內廣大的平原使有實力的政府能夠統一容易管治整個地域。農業文明,故名思義,土地是重要的資本。西歐由於地理關係,可耕作的廣大土地並不多,自大航海時代(約500年前)開始,更以海上貿易為根基,進而發展至工業
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