銀行估價跟不上房價嗎？增加成數自救法！

通常預售屋與新成屋的房貸，銀行會比較願意以買賣價格核貸，但是中古屋因為年紀大，加上折舊問題，因此銀行估價較保守，即便未來有增值空間，但那是對屋主而言，可一但房屋進入法拍市場，中古屋是較吃虧的，因此銀行核貸金額通常不會以當下的買賣價格計算，而是以銀行鑑價的結果，然而現在房價天天在動，銀行鑑價跟不上房價上漲的速度，這導致想買房的人需要籌措更多自備款，面對自備款不夠的情形，該怎麼辦呢？

不少人購屋都會遇到類似的情形，結果就是造成自備款不足。舉例來說：劉先生購買一間總價1,200萬元的中古透天，原想著以自身條件應該可以貸款到7至8成，可沒想到銀行鑑價後只願意貸款6成，這是為什麼？

原來銀行鑑價人員認定，此中古透天僅有1,000萬元的價值，若換算可貸金額，其實銀行貸了７成多給劉先生，只是因為鑑價與房價差距過大，這才造成劉先生無法獲得理想中的貸款額度。

如果你已經來到最後階段，房子都看好也與銀行談好了，就差自備款不夠的話，要如何在短時間內湊齊呢？

申請房貸時若你的條件足夠，還能向銀行申請信用貸款，且只要信用良好，最高還能借到300萬的額度，但信貸的利率較高，因此要先計算好自己是否有能力還款，並且之後若能提早清償，就提早將信貸還清。

如果你剛好有額外的資產，不管是土地、汽車，只要能抵押貸款，就可以向銀行申請額外抵押品以提高貸款額度，且利率也會比信貸低一點。

利用有保價金的保單，例如壽險等進行抵押貸款，藉此獲得臨時資金，但這種的額度較小，且一旦未正常還款，恐將失去保單作用。

如果還有房產，想要獲得更高額度的話，就拿去一起抵押，設定共同擔保，這樣你也不需要在多貸一筆貸款了！

在直系血親當中，如果有人的貸款條件比你更好，那你可以邀請他們當擔保人，藉此提高成數，但如果房屋為夫妻共同持有，另一方不可作保喔！

光是薪資轉帳證明哪夠啊！要讓銀行相信你有能力償還更多貸款，可以拿出額外的收入證明，例如投資的股息阿～或是有在收租阿～等等的，讓銀行增加對你的信任度。另外如果還有其他負債，例如卡債、車貸什麼的，建議塗銷清償比較好。

如果你擔心已經買了房，簽了購屋契約，卻發現自備款不足怎麼辦？與其這樣，不如在簽約之前，先向銀行詢問！你可以在簽購屋契約前，先向銀行詢問鑑價相關事宜，一但價格與鑑價相差過大，還能向賣家詢問議價空間，如果都不行的話，建議繼續存錢，再加油！

或者也可以在簽約時多一條「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行之貸款不足成交價8成時，無條件解約。」的條款，保證自己不會受到自備款不足的壓力侵蝕。

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