#房仲不只會賣房子
#老屋常見抗性處理一次全部給你看
#員林中古透天大翻修
案名：鐵皮防水工程
施工結果：成功
總花費：30萬。
總花費時間：3個月。
施工前：觀察滲漏水源頭
以這棟房子擁有的諸多可處理的抗性來說，屋頂與外牆滲漏水是首要解決的問題，如果繼續滲漏水下去，房屋老化會加速，久了鋼筋會腐蝕，屋內壁癌更是源源不絕，如果未來有木作裝潢更會一一爛光。
最一開始，我們想說能不能用比較低成本的方式來解決，加上我自己老家透天都是用屋頂自己漆防水PU的方式來處理頂樓滲漏水問題，自然而然第一個想到的是自己漆PU的可能性。
不過爬上頂樓看環境時，發現幾個滿致命的點。
1.跟老家透天不一樣，這邊沒有做女兒牆。裝修新手若沒有防護用具，夏天曬到一個頭暈然後失足掉下去的可能性不小。
2.頂樓坪數大約20坪，施作面積超大。單就只買耐候型防水水泥，就要花14萬。
3.裝潢自幹流新手無法解決旁邊紅磚外露的問題。而且我還真的不知道牆上長樹要怎麼處理......
所以我們很快的就打消了自己處理頂樓漏水的念頭，還是請專業的鐵皮師傅來處理，做一次工就撐十年比較划算又安全！
鐵皮防水的施作範圍有鐵皮屋頂、金屬壁板(鐵衫)：
因為鐵皮施作最主要的目的就是要防滲漏水，從屋頂和外側牆面著手。
屋頂，尤其是30年以上老屋，通常廚房以後的部份是二次加建，接縫處可能因為地震會有些許裂縫，防水尤其要加強。
這間房子是鋼筋混凝土RC+加強磚造，這邊借用樂土官網的照片：
加強磚造的部份當初在蓋的時候只有砌部份水泥，紅磚牆材質在雨天中會吸水，會導致內牆滲水。做金屬壁板阻隔雨水會有效延長牆壁的壽命。
部份牆面和隔壁戶距離太近，導致無法釘鐵皮的部份，則做陽溝導水，阻隔雨水直接沖刷牆面。
找工班，確定報價
我們跟房東在八月打好租賃契約後，他說準備了30萬要來修繕這棟老屋。
於是，我們信心十足的請來第一組鐵皮工來估價跟討論如何施做。
第一組鐵皮工人是老夫妻，人很nice的爬上爬下，了解環境跟需求後，跟房東報價報了100萬。想當然直接預算爆炸，沒有下文了。
第二組鐵皮工人是接老父親的家業的年輕人，我們一樣帶他看完環境後，他馬上說這個難度太高他們做不來，所以也沒有報價。
第三組鐵皮工人是房東認識的，一樣到場跟他說明施作範圍跟強調簡單處理後，報價出來是28萬，因為水塔老舊開不了蓋子，所以也一併買新的換掉，詢問施工大約要多久時間？需不需要一兩個月？他說不用，大約14天就可以完成。
因為現況加建至三層樓，經討論過後決定不施作鐵皮四樓，而是在屋頂、牆面安裝烤漆浪板，搭建鐵皮屋頂及維修孔，留下維修動線即可。烤漆浪板的部分，成本考量之下選用基本色中的米白色，也是不希望國稅局盯上啦......
師傅選擇清版(雙層浪板無夾層) ，以C型鋼做鋼架，鎖上烤漆浪板後用矽利康封起來，這是最陽春的做法，價格也最低。
（其實鐵皮防水的施工費用真的滿高的~~幾十萬不是一筆小數目，一定要找願意溝通的鐵工師傅處理，施工期間趁空檔，請個飲料便當）
報價單出來後，就確定是給這組人做了。
排定施工時間，人算不如天算
這時是國曆七月底，因為再一個禮拜就剛好撞期農曆鬼月，所以要等鬼門關，也就是國曆8月底9月初才會開始動工。不過如果14天就能完成的話也還好，只要九月底入住前能夠完工，就能剛好錯開施工的期間，施工人員進出家門的麻煩在其次，最重要的還是家裡的四貓，他們雖然生性環境適應比其他家貓強些，但高度施工噪音怕他們還是撐不住的。
現在想想，那時我這蔡逼八還是太天真了。
鬼月期間，我們能做的只有偶爾進去簡單打掃、先去跟左鄰右舍拜訪，告知鬼月後我們會入住這邊，並且做防水工程，到時候如果有噪音等干擾還請多擔待了。
然後也因為九月一整個月都在忙打掃、打包行李、點交，我們甚至還去別的地方收購了二手家具，整個月忙到沒什麼時間去看施工現況，一直到大概9月20號後，才透過自己偶爾到透天爬上頂樓的照片，才發現......好像已經有兩個禮拜都沒有動工了，這進度沒問題嗎？
施工中：拍攝照片，定時了解施工狀況
10月2號舊租屋處點交完，我們全部搬進去老透天後兩天，鐵工才每天到府趕工。
因為鬼月的關係，工程延宕，而我們最大的失算，就是沒算到一組工人不是只有接我們這個案場，八月底鬼月結束後，他們所有案子擠在一起同時施做，九月就變成了兩個禮拜來做一點點進度的情況，我們事先沒有料到這層因素，也就只能接受。
施工期間若遇鬼月，請自動將工程時間+2個月，不要相信工班說的一個月內可以做完。可以的話，盡可能安排於鬼月前施作完成，或於農曆九月再開始施工。
崩潰的四貓
入住後第二天，早上大約八九點被電話聲吵醒，馬上爬下樓開門，接著九點半開始鑽牆壁，我那時想說完蛋了，不知道這要施工多久。家裡四貓剛搬家，情緒還沒有說非常穩定，就開始聽每天鑽牆、槌聲，從早上八點半到下午五點，中間休息一個半小時，貓咪每天在家大約有七個小時的時間都在忍受施工噪音。
為了讓貓咪安然度過這段難熬的日子，我們家裡一定有一個大人在陪貓，然後加上一些讓貓安定的小技巧，這個部分我會另外寫一篇你也可以帶著貓咪無痛搬家！換新環境的減敏技巧。提供給跟我一樣每到搬家期間，家裡的貓就又飛又跳的貓奴們。
施工期間，在磨鐵皮、鑽孔時會產生大量粉塵，因為施工期間我們還住在室內，需要門窗緊閉，晚上工班離開後再來清掃，空氣清淨24小時開到最大。
不過每天看著鐵皮一點一滴完成，還是有著莫名的感動啊嗚嗚嗚。
完工前：收尾才想到
施工快完成時，師傅把所有鐵窗都準備安裝回去，這才發現又出大事......
因為裝在牆上的鐵皮是稍微外推的，所以套不上去當初鎖的孔。
幾乎每個鐵窗裝回去後都有不小的縫隙，目前(10/20)我還沒有想好可以怎麼處理，而且還有水電重拉、廁所重做等工程要安排，就先放著了......而且本來就大概知道很多老屋的設備拆下來後，是不一定能裝得回去的。
完工後
最後一天施工，爬上頂樓環顧四周，終於完工啦！！！
豪大雨測試：如何觀察滲漏水
本來想說彰化一直以來天氣都超級好，是要怎麼測試鐵皮有沒有真的解決大雨滲漏水問題、雨天會不會很吵？沒想到完工過後大約三天，正好碰上颱風，做了一個早上的滲漏水測試，為什麼是一個早上...因為下午員林就沒雨了。
目前沒有看到哪邊繼續嚴重滲漏，但是鐵皮無法覆蓋的部分外牆，在牆內就有看到多少還是會有水痕。
這邊有幾個檢查牆壁是否滲漏水的小技巧，
1.下大雨的當天或隔天看屋。
2.關掉房間電燈，使用手電筒或頭燈打燈照牆壁和天花板。
至於雨打在鐵皮上聲音有沒有很吵，我個人覺得沒有真的很吵，在沒有氣密窗的狀況下也不會影響睡眠。
別忘記開收據&保固
最後，鐵皮防水工程可申報房地合一稅中的認列成本，加建也可申報，如有需要可請工程負責人開立收據，並拍攝多張房屋施工前、施工中、施工後照片做備查。通常開立收據會需要多收總工程5%的營業稅請留意。
通常施工完後第一次大雨沒有問題，接下來也就不太會有事了。到此請別忘記跟工程負責人詢問工程結案後是否有提供保固，通常保固都是做口頭信用的，LINE留個對話記錄也可以，有些單位比較正式，會提供自己印的證書，我們這案則是保固十年。
所以回顧一下，房東準備的30萬修繕金，到這邊鐵皮防水28萬+水塔1萬+發票1萬4，到此已歸零。
那再來電線重拉冷熱水器裝設衛浴防水重做到底該怎麼辦？！敬請待下集分曉！！！
統整本篇鐵皮防水工程重點：
請確實確認屋內所有可能漏水的地方。
- 先確認當地主管機關是否抓鐵皮加蓋抓很嚴格、是否左鄰右舍會檢舉？若是該社區有非常多戶鐵皮加蓋則通常較安全。
- 頂樓鐵皮加蓋也盡可能不要再多出一層樓來，畢竟現在的建築法是以罰代拆，被檢舉一次罰六萬，再被檢舉一次罰十二萬，累積到你受不了自己拆除為止！
- 鐵工也要貨比三家不吃虧，討論時除了屋況與施工方式的確認，預算也要拿出來討論。
- 施工期間若遇鬼月，請自動將工程時間+2個月，不要相信工班說的一個月內可以做完。可以的話，盡可能安排於鬼月前施作完成，或於農曆九月再開始施工。
- 施作範圍若有外推式鐵窗，請先跟鐵工溝通好如何處理，才不會跟我們一樣做完後才發現裝不上去。
- 鐵皮防水工程可申報房地合一稅中的修繕減免，加建也可申報，如有需要可請工程負責人開立收據，並拍攝多張房屋施工前、施工中、施工後照片做備查。通常開立收據會需要多收總工程5%的營業稅請留意。
- 別忘記跟工程負責人詢問工程結案後是否有提供保固，通常保固都是做口頭信用的，LINE留個對話記錄也可以。
本次鐵皮防水施工整體時間軸：
部分參考資料來源：專家眼中的鐵皮屋 (dowsilsealant.com.tw)
矽利康型態及保存方式Q&A說明—入門須知 (dowsilsealant.com.tw)
頂樓加蓋不想被檢舉？合法加蓋必遵守「這項」規定！ - 法律010 (laws010.com)
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