員林中古透天修繕特輯:鐵皮防水篇(圖多)

#房仲不只會賣房子
#老屋常見抗性處理一次全部給你看
#員林中古透天大翻修
案名:鐵皮防水工程
施工結果:成功
總花費:30萬。
總花費時間:3個月。

施工前:觀察滲漏水源頭

還沒進門就在門口前看到一桶桶油漆,這都是前屋主企圖「粉飾太平」的證據。
以這棟房子擁有的諸多可處理的抗性來說,屋頂與外牆滲漏水是首要解決的問題,如果繼續滲漏水下去,房屋老化會加速,久了鋼筋會腐蝕,屋內壁癌更是源源不絕,如果未來有木作裝潢更會一一爛光。
頂樓看得出來曾經做過PU,但應該是很~久~以前的事了,幾乎沒有防水的效果了。
一棵榕樹從外牆上長出來,這個沒有連根刨乾淨之後也會損害房屋結構。
三樓,這是滲漏最誇張的房間。
一樓廚房天花板也有很明顯的水痕。
最一開始,我們想說能不能用比較低成本的方式來解決,加上我自己老家透天都是用屋頂自己漆防水PU的方式來處理頂樓滲漏水問題,自然而然第一個想到的是自己漆PU的可能性。
不過爬上頂樓看環境時,發現幾個滿致命的點。
1.跟老家透天不一樣,這邊沒有做女兒牆。裝修新手若沒有防護用具,夏天曬到一個頭暈然後失足掉下去的可能性不小。
2.頂樓坪數大約20坪,施作面積超大。單就只買耐候型防水水泥,就要花14萬。
3.裝潢自幹流新手無法解決旁邊紅磚外露的問題。而且我還真的不知道牆上長樹要怎麼處理......
所以我們很快的就打消了自己處理頂樓漏水的念頭,還是請專業的鐵皮師傅來處理,做一次工就撐十年比較划算又安全!
耐候性水泥報價單
鐵皮防水的施作範圍有鐵皮屋頂、金屬壁板(鐵衫):
因為鐵皮施作最主要的目的就是要防滲漏水,從屋頂和外側牆面著手。
屋頂,尤其是30年以上老屋,通常廚房以後的部份是二次加建,接縫處可能因為地震會有些許裂縫,防水尤其要加強。
加蓋接縫處的磁磚裂縫,這是地板的部分,目前牆壁還沒有很明顯的裂縫。
這間房子是鋼筋混凝土RC+加強磚造,這邊借用樂土官網的照片:
中間水泥處便是RC
加強磚造的部份當初在蓋的時候只有砌部份水泥,紅磚牆材質在雨天中會吸水,會導致內牆滲水。做金屬壁板阻隔雨水會有效延長牆壁的壽命。
大雨內部牆面滲水示意圖
部份牆面和隔壁戶距離太近,導致無法釘鐵皮的部份,則做陽溝導水,阻隔雨水直接沖刷牆面。
這邊就是無法釘鐵皮的部分。

找工班,確定報價

我們跟房東在八月打好租賃契約後,他說準備了30萬要來修繕這棟老屋。
30萬。此圖僅為示意圖,非當事人30萬。
於是,我們信心十足的請來第一組鐵皮工來估價跟討論如何施做。
第一組鐵皮工人是老夫妻,人很nice的爬上爬下,了解環境跟需求後,跟房東報價報了100萬。想當然直接預算爆炸,沒有下文了。
第二組鐵皮工人是接老父親的家業的年輕人,我們一樣帶他看完環境後,他馬上說這個難度太高他們做不來,所以也沒有報價。
第三組鐵皮工人是房東認識的,一樣到場跟他說明施作範圍跟強調簡單處理後,報價出來是28萬,因為水塔老舊開不了蓋子,所以也一併買新的換掉,詢問施工大約要多久時間?需不需要一兩個月?他說不用,大約14天就可以完成。
因為現況加建至三層樓,經討論過後決定不施作鐵皮四樓,而是在屋頂、牆面安裝烤漆浪板,搭建鐵皮屋頂及維修孔,留下維修動線即可。烤漆浪板的部分,成本考量之下選用基本色中的米白色,也是不希望國稅局盯上啦......
目前現有的浪板基礎色,其實還有更漂亮的,如果對房屋整體風格有要求或想為市容付出多一點心力的人,可以再多貼一點$$換水水的浪板。圖源自【歐樂克修繕家】
師傅選擇清版(雙層浪板無夾層) ,以C型鋼做鋼架,鎖上烤漆浪板後用矽利康封起來,這是最陽春的做法,價格也最低。
第三組報價單。新水塔安裝含工帶料約1萬元,沒有寫進去。
(其實鐵皮防水的施工費用真的滿高的~~幾十萬不是一筆小數目,一定要找願意溝通的鐵工師傅處理,施工期間趁空檔,請個飲料便當)
報價單出來後,就確定是給這組人做了。

排定施工時間,人算不如天算

這時是國曆七月底,因為再一個禮拜就剛好撞期農曆鬼月,所以要等鬼門關,也就是國曆8月底9月初才會開始動工。不過如果14天就能完成的話也還好,只要九月底入住前能夠完工,就能剛好錯開施工的期間,施工人員進出家門的麻煩在其次,最重要的還是家裡的四貓,他們雖然生性環境適應比其他家貓強些,但高度施工噪音怕他們還是撐不住的。
現在想想,那時我這蔡逼八還是太天真了。
鬼月期間,我們能做的只有偶爾進去簡單打掃、先去跟左鄰右舍拜訪,告知鬼月後我們會入住這邊,並且做防水工程,到時候如果有噪音等干擾還請多擔待了。
然後也因為九月一整個月都在忙打掃、打包行李、點交,我們甚至還去別的地方收購了二手家具,整個月忙到沒什麼時間去看施工現況,一直到大概9月20號後,才透過自己偶爾到透天爬上頂樓的照片,才發現......好像已經有兩個禮拜都沒有動工了,這進度沒問題嗎?

施工中:拍攝照片,定時了解施工狀況

圖:搬家進去前一周於拍攝屋頂。
新水塔
10月2號舊租屋處點交完,我們全部搬進去老透天後兩天,鐵工才每天到府趕工。
因為鬼月的關係,工程延宕,而我們最大的失算,就是沒算到一組工人不是只有接我們這個案場,八月底鬼月結束後,他們所有案子擠在一起同時施做,九月就變成了兩個禮拜來做一點點進度的情況,我們事先沒有料到這層因素,也就只能接受。
施工期間若遇鬼月,請自動將工程時間+2個月,不要相信工班說的一個月內可以做完。可以的話,盡可能安排於鬼月前施作完成,或於農曆九月再開始施工。

崩潰的四貓

入住後第二天,早上大約八九點被電話聲吵醒,馬上爬下樓開門,接著九點半開始鑽牆壁,我那時想說完蛋了,不知道這要施工多久。家裡四貓剛搬家,情緒還沒有說非常穩定,就開始聽每天鑽牆、槌聲,從早上八點半到下午五點,中間休息一個半小時,貓咪每天在家大約有七個小時的時間都在忍受施工噪音。
為了讓貓咪安然度過這段難熬的日子,我們家裡一定有一個大人在陪貓,然後加上一些讓貓安定的小技巧,這個部分我會另外寫一篇你也可以帶著貓咪無痛搬家!換新環境的減敏技巧。提供給跟我一樣每到搬家期間,家裡的貓就又飛又跳的貓奴們。
預計要給貓咪活動玩耍的貓房,因為放置家具較少,加上架梯的位置合適,所以變成放置工程用具與雜物的地方。
那幾天白天施工期間,洪哥跟小獸都這個屎臉。
施工期間,在磨鐵皮、鑽孔時會產生大量粉塵,因為施工期間我們還住在室內,需要門窗緊閉,晚上工班離開後再來清掃,空氣清淨24小時開到最大。
不過每天看著鐵皮一點一滴完成,還是有著莫名的感動啊嗚嗚嗚。
架梯處是別人家屋頂,所以事先知會鄰居是非常重要滴
側邊紅磚外露的牆壁封起來了。
施工側拍
鐵皮外衫(2)
鐵皮屋頂終於要封了

完工前:收尾才想到

施工快完成時,師傅把所有鐵窗都準備安裝回去,這才發現又出大事......
因為裝在牆上的鐵皮是稍微外推的,所以套不上去當初鎖的孔。
鐵窗塞不回去了
後還是直接硬鎖上去
露了這麼大條縫
幾乎每個鐵窗裝回去後都有不小的縫隙,目前(10/20)我還沒有想好可以怎麼處理,而且還有水電重拉、廁所重做等工程要安排,就先放著了......而且本來就大概知道很多老屋的設備拆下來後,是不一定能裝得回去的。

完工後

最後一天施工,爬上頂樓環顧四周,終於完工啦!!!
往頂樓的維修蓋。
頂樓完工照。
側邊鐵皮完工照
釘不到的地方做小雨遮
雜物跟垃圾都有收乾淨
鐵皮外衫。上面的師傅在打夕利康。
陽溝
鐵皮防水外衫

豪大雨測試:如何觀察滲漏水

本來想說彰化一直以來天氣都超級好,是要怎麼測試鐵皮有沒有真的解決大雨滲漏水問題、雨天會不會很吵?沒想到完工過後大約三天,正好碰上颱風,做了一個早上的滲漏水測試,為什麼是一個早上...因為下午員林就沒雨了。
不過同時北部正在被尼拉颱風侵襲,超級大豪雨甚至讓內湖信義區都大淹水。為台北的夥伴默哀。
目前沒有看到哪邊繼續嚴重滲漏,但是鐵皮無法覆蓋的部分外牆,在牆內就有看到多少還是會有水痕。
牆內不起眼的水痕。
這邊有幾個檢查牆壁是否滲漏水的小技巧,
1.下大雨的當天或隔天看屋。
2.關掉房間電燈,使用手電筒或頭燈打燈照牆壁和天花板。
至於雨打在鐵皮上聲音有沒有很吵,我個人覺得沒有真的很吵,在沒有氣密窗的狀況下也不會影響睡眠。

別忘記開收據&保固

最後,鐵皮防水工程可申報房地合一稅中的認列成本,加建也可申報,如有需要可請工程負責人開立收據,並拍攝多張房屋施工前、施工中、施工後照片做備查。通常開立收據會需要多收總工程5%的營業稅請留意。
通常施工完後第一次大雨沒有問題,接下來也就不太會有事了。到此請別忘記跟工程負責人詢問工程結案後是否有提供保固,通常保固都是做口頭信用的,LINE留個對話記錄也可以,有些單位比較正式,會提供自己印的證書,我們這案則是保固十年。
所以回顧一下,房東準備的30萬修繕金,到這邊鐵皮防水28萬+水塔1萬+發票1萬4,到此已歸零。
那再來電線重拉冷熱水器裝設衛浴防水重做到底該怎麼辦?!敬請待下集分曉!!!

統整本篇鐵皮防水工程重點:

請確實確認屋內所有可能漏水的地方。
  1. 先確認當地主管機關是否抓鐵皮加蓋抓很嚴格、是否左鄰右舍會檢舉?若是該社區有非常多戶鐵皮加蓋則通常較安全。
  2. 頂樓鐵皮加蓋也盡可能不要再多出一層樓來,畢竟現在的建築法是以罰代拆,被檢舉一次罰六萬,再被檢舉一次罰十二萬,累積到你受不了自己拆除為止!
  3. 鐵工也要貨比三家不吃虧,討論時除了屋況與施工方式的確認,預算也要拿出來討論。
  4. 施工期間若遇鬼月,請自動將工程時間+2個月,不要相信工班說的一個月內可以做完。可以的話,盡可能安排於鬼月前施作完成,或於農曆九月再開始施工。
  5. 施作範圍若有外推式鐵窗,請先跟鐵工溝通好如何處理,才不會跟我們一樣做完後才發現裝不上去。
  6. 鐵皮防水工程可申報房地合一稅中的修繕減免,加建也可申報,如有需要可請工程負責人開立收據,並拍攝多張房屋施工前、施工中、施工後照片做備查。通常開立收據會需要多收總工程5%的營業稅請留意。
  7. 別忘記跟工程負責人詢問工程結案後是否有提供保固,通常保固都是做口頭信用的,LINE留個對話記錄也可以。

本次鐵皮防水施工整體時間軸:

感謝高雄ㄆㄆ學長協助本文專業監修。
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我是房屋仲介,我承租了一間員林市的中古透天。 要用最low cost的方式把它修繕到好,其中的過程不藏私全部公開。
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