付費限定文章檢舉內容《新北篇。新店區。安坑輕軌二》結廬在人間，而無車馬喧～景文科技大學及耕莘安康園區是安坑核心區塊～中古屋學問不同（全文完）
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2023/03/12閱讀時間約 16 分鐘
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20230318 12:30 全文完，補上建物高雄折舊表
因為歐美突發金融事件，本篇更新速度較慢，為補償諸位訂閱者損失，下周除預計《新北篇。新店區。安坑輕軌三》外，另外追加《台中篇。清水區區。中科外擴效應》
本篇你應該學會……
■安坑地區的核心區域是景文科技大學及耕莘安康園區，生活機能主要分布於此，再深入都是美式山坡社區群落。
□安坑輕軌3月13日正式營運，接駁公車5路線同步營運， 未來形成台灣唯一立體接駁模式輕軌交通網。
●安坑輕軌捷運核心站為景文科技大學及耕莘安康園區兩站，未來山區社區接駁轉運大多在此，商業技能將日趨活絡。
○安坑地區建物主流為「拼磚馬賽克」模式中古屋，中古屋的買賣另有學問，請認真學習以免貴買和錯買。
□安坑輕軌3月13日正式營運，接駁公車5路線同步營運， 未來形成台灣唯一立體接駁模式輕軌交通網。
●安坑輕軌捷運核心站為景文科技大學及耕莘安康園區兩站，未來山區社區接駁轉運大多在此，商業技能將日趨活絡。
○安坑地區建物主流為「拼磚馬賽克」模式中古屋，中古屋的買賣另有學問，請認真學習以免貴買和錯買。
呃，本蛙不是「叛逃」，是「蛋肉管飽」……
呱，回到『井中書屋』繼續講古……
書接上回，話說從頭，咱、【阿翰】、【狗兒子】參加馬祖莒光「無肉地獄健康營」，餓了21天後，終於【阿翰】使出『九天玄女』的「降肉令」……
800 英呎、500英呎、100英呎……降肉、降肉……
嗚嗚嗚，結果【阿翰】還是肥得像『九天玄婆』，法力大打折扣，降下的5.2噸肉全部是冷凍品，咱弎被砸昏在海灘上，還是一口肉都沒吃到。
咱弎醒來時，GIRO，怎麼到了金門二膽，完了，當初簽約是到五月健康檢查日前，『國防部』堅持履行合約，既然咱弎中有神棍會到沙灘降肉，就移到沒有沙灘的二膽繼續「無肉地獄健康營」。
餓呀，嗚嗚嗚，難道真的要吃掉【狗兒子】～附註說明，【狗兒子】想的是難道真的要吃掉本蛙還有『九天玄婆』。
一張空飄傳單，解救了蛙性、狗性、玄性，啥，只要到對岸廈門，就保證「蛋肉管夠」……呱呱呱，立刻出發去對岸吃垮老共。
呃，執行上有點小問題，海上有波浪～【狗兒子】是狗不是海狗，牠的「狗爬式」克服不了海浪。海水有鹽分～本蛙是標準「蛙式」也沒用，啥，一路都在脫水。海水有阻力～【阿翰】穿着裙子，阻力特別大……
汪汪汪、呱呱呱、救命呀～一小時後游泳變成喊救命，被祖國漁船帶回廈門。
蛤，冤枉呀，咱弎就想去開個葷就回，怎麼變成「格殺勿論」的叛逃，嗚嗚嗚，這下子「刁民國」回不去了……
你還在問「蛋肉管夠」？……嗚嗚嗚，共產黨的話你也信，他們說的是「統一以後，蛋肉管夠」，那不等於說永遠不可能～咱頂了一句嘴，就被威脅去「蘇州賣鹹鴨蛋～呃，你建議咱去，因為陳部長說鴨蛋也是蛋，你沒搞清楚這句話意思吧！
你問中國這裡有什麼好玩的，有呀，電視內容不錯，看到棒球經典賽捷克斜槓業餘隊痛宰中國職棒隊就非常療癒。
啥，可以回去了，剛剛老共情報官通知咱弎，「刁民國」國防部長換人了～別懷疑，他們消息很靈通，因為「刁民國」退役軍官，九成都跟他們有聯繫～呱，這位看起來滿面笑容，應該不會輕易「格殺勿論」。
呃，不過咱總覺得新任國防部長【張育成】有點眼熟……
汐止與安坑是山谷城市發展典型
山谷型城市在台灣並不少見，桃園龍潭也是山谷型都市，但是人口規模超過十萬的山谷型城市，北台灣應該以汐止區及新店區安坑社區為典型，受限於谷底面積有限，人口除了分布在狹長的河谷外，就是鄰近兩側的山谷斜坡區，形成巍峨壯闊的山區社區。
汐止的基隆河是水患元凶
汐止區地勢南北高，中央低，河岸階地海拔平均僅9公尺，市內除基隆河兩岸為較大之河谷平原之外，其餘多為坡度百分之卅以上之山坡地。基隆河由汐止區之東蜿蜒西流，南北高山夾峙，基隆河貫穿其中，一直到員山仔疏洪道完工前，充沛的雨量、人為破壞的水土保持，是全台淹水最嚴重行政區。
不擬介紹汐止房地產，僅作為安坑地區對照組，該區的生活型態與臺北市、基隆市較接近。
安坑地區水土保持先天優於汐止
安坑地區境內有80％屬於山谷地形，但斜度平均較汐止平緩，其餘20％則是平原和丘陵地帶（主要分布在新店溪沿岸）。早期標榜空氣清新、環境舒適，離城不離城，上山夜景媲美陽明山高級住宅區，但生活機能及對外交通是死穴，所以一直是新店房價「凹谷區」。
■安坑地區迄今最讓人詬病的便是交通問題。不只聯外道路，連部分區內道路每到上下班時間就會高度壅塞，成為當地房市最大抗性，這次若不是「安坑輕軌線」完工營運帶來轉機，並不是理想的移居都市。
□生活機能方面，谷底生活機能最佳為安民街、安康路，未來沿「安坑輕軌線」的安捷路、安一路也會發展起來，比較適合生活居住。多數山間社區強調寧靜的居住品質，皆規畫為純住宅區，除了玫瑰中國城社區，生活機能則仰賴山下商圈。
山谷型社區置產三大考量
第一考量：在這種山谷地區都市置產，一定要先考慮清楚：是要住生活機能較佳谷底區，還是住在寧靜優雅的山區社區。
寧靜優雅的另一種說法叫「前不著村、後不著店」，但生活機能較佳也有另一種說法「龍蛇雜處、環境混亂」，建議在此購屋前召開家庭會議，充分考慮全家人的需求，否則會衍生出相當複雜的問題。
這篇談谷底區，下篇談山區，相互對比讓你先想清楚。
第二考量：選擇居住何種房地產物件，要適合家庭生活型態，不能臨時起意被房仲拖著走。
安坑山區房地產產品非常多元化，無論谷底或是山區，如同「馬賽克拼磚」般～各式電梯大樓、華廈、公寓皆有，谷底有稀有透天厝，豪華別墅則分布各山頭，呈現不同居住氛圍，令人眼花撩亂。
這個很精彩，選對了地段及物件，甚至有數倍的利益，這種「馬賽克拼磚」代表缺少都市計畫，也形成投機及投資機會。
「大台北華城」、「青山鎮」等豪宅區隱蔽性高，總價約落在3,000萬～8,000萬元，也有總價1億多元的產品，為了隱私需求，也有不少名人居住在此。
第三考量：避開老丙建、順向坡、海砂屋，還有沒有都更價值中古物件。
值得信賴的房仲在安坑地區特別重要，據當地房仲透露，早期安坑是「房價難民區」，沒有甚麼大型及外地建商推案，房價又只有新店市區一半，所以建案品質良莠不齊，通常質量相對偏低，外地人在此購買中古屋，很多細節很難掌握，必須仰賴「在地通」，這點要特別跟諸位強調。
安坑地形限制了房地產發展
為何平地要分為兩篇介紹，第一張附圖可以清楚呈現，K6安康站、K7陽光運動公園站臨河那面，還有一大片未開發沖積平原，安康站又是公路、高速公路、輕軌交通樞紐區，未來會朝河岸高級景觀建築發展。到時候舊市區（安民街）提供生活機能，輕軌通過安和路、安捷路日趨繁華，新重劃區房價可能高不可攀。
但到了K4耕莘醫院安康園區站、K5景文科技學院站，就可以體會何謂「峽谷」，請務必看懂下面兩張附圖，真的就是一條小溪、兩邊山地、三條街廓，腹地空間有限，隨著輕軌路網形成，以及假日觀光人潮，這裡的環境會逐步改善，卡對位置很重要。
這裡已腹地狹長且經高度開發，生活機能就在安民街延伸的安康路，同樣將來輕軌通過的安一路會日趨繁華，但是已經沒有多少開發空間，在這裡購置中古屋，卡對位置不僅可作為商業使用，將來也有都更商機，景文科大延伸而來的安忠路，由於直通K5景文科技學院站，位於緩坡上老舊建築，目前正在改變面貌。
本區K4耕莘醫院安康園區站通往山區達觀鎮、黎明清境，K5景文科技學院站通往山區青山鎮，都是交通樞紐站，這些山區造鎮，就併入下篇「山區社區」討論。
「安坑輕軌」通車後交通路線重組
將此地平地再細分除地形外，也因為「安坑輕軌區間車」以K6安康站為分界，有無區間車班距差距頗大。第二張附圖上安忠路、車子路、僑信路、玫瑰路都通往山區大型社區，從K2到K5就是擔任山區與市區間接駁轉運。
安坑輕軌接駁公車5路線同步營運
從前仰賴長途公車路線對直達台北市、新北市區，捷運安坑輕軌正式營運後，安坑1線等5條接駁公車將同步正式營運，依市區公車票價一段票收費，民眾可使用1280公共運輸定期票，並享有公車、輕軌轉乘優惠。
安坑1線（二叭子植物園－台北小城）、安坑2線（黎明清境－玫瑰中國城）、安坑3線（綠野香坡－安忠路）、安坑5線（五城社區－耕莘安康院區）、安坑6線（安泰路－輕軌雙城站）等5條接駁公車提供接駁轉乘服務。
安坑輕軌3/13正式營運 接駁公車5路線同步營運 2023/03/12
這個新的交通路網架構，會使得從K2到K5站，原本只是途經小公車站而已，變成具有接駁轉乘功能，這個將來影響深遠，由於等待接駁公車順便休息、消費、購物，會形成一個個小小生活圈，。
簡單來說原本荒涼的K2到K5站，未來有繁華的機會，而山谷底部腹地狹小，房地產未來供給有限，加上交通環境改善、生活機能提升，都是房價上漲保證。。
景文科技大學站
輕軌安康站是交通樞紐站，輕軌景文科技大學站則是生活機能核心區，跟安民街相較這裡商店更密集，而且種類更多元，家樂福及全聯也都分佈在此。
安康路／安成街／安德街是傳統生活機能熱區，但距離輕軌站較遠，如果是通勤移民，建議買安忠街，不但原本建築群寧靜舒適，靠近輕軌站更是都更如火如荼，新建案即將推出，請在生活機能／輕軌站距取得平衡，會有最佳生活及增值空間。
耕莘安康園區站
車子路福安宮是達觀鎮與黎明清境山路分岔點，將來轉運接駁點在此，輕軌站結合轉運站是商業熱點，平地住宅區開發則看「鈍運根湯」那側車子路／安康路後續開發，會比移居山上好。
預售屋／新成屋／中古屋銷售市場不同
關於預售屋／新成屋／中古屋購屋的差異，以及分別的注意事項，日後會有連續專文介紹，當然數學不好的「不知雪の蟬」也會參與撰文。
安坑地區目前交易以中古屋為主
但這裡必須提前叮囑「中古屋」買賣的盲點，因為整個安坑地區腹地狹小、開發甚早，從K4～K8幾乎沒有新建案，而屋齡超過二、 三十年的中古屋比比皆是。
真實屋齡可以委託房仲代為查詢，這部分請放心說謊有賠償責任。各地方政府也都有開發平台，屋齡係以「建築完成年月」四捨五入至交易年月推算，惟「建築完成年月」非申報項目，為加值提供查詢，係由地籍資料庫轉載。
如建物屋齡未達一年以「0」顯示；如建物原本即無「建築完成年月」資料，則以空白顯示。民眾對該筆資料如有進一步查詢需求，請向地方建管單位洽詢。
新北市就有「地政統計資料查詢平台」，諸位練習一下就能輕易上手，諸位看看安坑地區房子有多老舊。
別再使用「階梯式屋齡」談論房價
一般市場交易認定基準，5年以內為新成屋，5 ∼ 20年為中古屋，再細分的話，5～8年的房屋則可視為新古屋，屋齡20 年以上為老屋，但這種不精確表達方式應該被揚棄，這個其實是房屋重新裝潢的概念，而不是房屋折舊價值觀念。
基本概念是買屋後不免重新裝潢，5～8年新古屋還很勇健，不易產生管線和結構問題，維護成本低，但屋齡到了15～20年以上的舊屋，最好把所有管線重新拉過，像是規格較舊的電線、生鏽影響水質的水管、瓦斯天然氣、寬度較小的糞管。
呱，屋齡多少就是多少，21世紀都快過了1/4，所以不要再用「階梯式屋齡」錯誤觀念啦，房價貴成這樣，一點點差距就讓你痛苦一輩子～你知道都是中古屋，屋齡8年跟18年，屋齡相差10年，就可能差15%～20%房價，房仲不告訴你，本蛙細說分明。
請直接用實際屋齡計算，因為銀行也都是這樣判定價值，房仲沿用這種不精確架構，是因為方便為手上物件成交價格彈性，務必牢記一個觀念，房屋會隨著時間折舊而減損價值，所以同區域、條件相似的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有約2%的價值，這個部分都是談判基礎。
以新建案來說，一般4樓多為廣告戶，價錢相對較低，因此可以以4樓的售價當作基準來推算，往上每3個樓層為一個單位加價，幅度大約2~3%，但同樣一棟大樓，差異在10%以內還算合理，超過15%就沒有意義了。房價低年代的觀念，不要盲目沿用。
你既然在「安坑地區」購屋置產都是中古屋，你就要面對幾個問題：
■銀行核貸成數可能較低：即使首購也很難申貸到80%貸款，用信貸處理恐怕利息成本激增。
□屋齡過高影響貸款年限：房屋的合理耐用年限60年，銀行會衡量縮短貸款年限，讓屋齡+貸款年限＜60。
●屋況潛在問題出乎意料：一直強調由於安坑是「房價難民區」，早期沒什麼知名建商推案，同樣屋齡可能屋況更糟，維護費用更高。
○裝潢費用必須加入考量：如果要住的舒適，自然現代化裝潢不可少，屋況低於平均，加上很多改走明管，裝潢成本增加頗多。
如果你在谷底區發現有地段合宜、基地面積寬敞的「透天厝」，那個物以稀為貴，未來有商用價值及改建價值，就認真下去談價，或許光租金就收不完。
如果你在谷底區發現有地段合宜、基地面積寬敞的「透天厝」，那個物以稀為貴，未來有商用價值及改建價值，就認真下去談價，或許光租金就收不完。
中古屋談價實際適用的折舊率表
「刁民國」國民一向蠻橫刁鑽，偏偏遇到談房價，個個奴性十足～無可厚非，因為談完後快樂的「刁民」，就立刻變成悲慘的「屋奴」～其中最大最新的奴隸枷鎖叫做「實價登錄」。
本蛙身為「應用數學系」畢業生，有必要揭穿這個「數字騙局」～台灣的「實價登錄」價格，沒有進行「標準化」處理，許多歐美地區都會換算為十年或十五年屋齡「標準價格」，不難，用「折舊率表」換算就好。
不然原屋主三十年老屋，也要求跟「實價登錄」的十年屋比價，就無厘頭一句：「別人都賣這個價格，不到實價登錄價格老子不賣」。
你何必跟不合理價格妥協，他女兒五十年前得過「中國小姐」，你現在也要黃金百兩、八人大轎娶回家嗎？～要買賣就得講道理，現在是買方市場～呃，你說這個例子不好，咱澄清沒說「連肥公子」喲。
所以一律按「折舊率表」換算，真的想娶「中國阿嬤」回家，也要買賣雙方心甘情願。
房屋過了六十年耐用年限，稅法上「殘值」就剩下三成，也就是30%，新北市用1.17%折舊（台北市則用1.4%~1.5%，因為「殘值」算10%），加上重新裝潢成本，新北市用1.5%折舊，台北市用2.0%。
一棟20年屋齡房子，就是比同地段、新北市折舊1.5%×20=30%，台北市折舊2.0%×20=40%，超過這個折舊價格你就是冤大頭，再退讓你是傻瓜。因為20年前土地、建材、人工成本更低。
國外習慣用十年屋當「標準化」物件，以此上下調整，是因為新成屋價格浮動太大，建議你一樣找中古屋進行價格調整。很容易的，你家國中小孩都會算。
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呃，咱只是嘴巴大、舌頭長，還全身都有毒，一天到晚呱呱呱～怕貓、怕蛇，還怕寶特瓶～啥？說人話，你接不接受咱的投資觀點，從不在咱考慮之列，因為本蛙只是隨便亂呱～你問咱幹嘛改跳到【放鴿子】，呃，更正，是【方格子】裡～因為咱這個「東廠僅一位」，嗚嗚嗚，想換個沒有「貓膩在裡面」的井～至少井底沒那麼黑，呵呵呵。
逃蛙園記～房地產專文
NT199/月
晉太元中，武陵人捕魚爲業。緣溪行，忘路之遠近。忽逢桃花林，夾岸數百步……呱，抓魚幹嘛順便網了本蛙，就這樣被漁夫帶進了【桃花源】，啥，漁夫自己偷偷走了，呃，既然要定居，咱總得找房子。……蛤，漁夫回去到處找人，要來這搞【桃花源】重劃區，建商、房仲、銀行、財團，人人蜂擁而至，房價一路暴漲，救命呀，大家得趁房價下跌趕快下手……
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