《新北篇。新店區。安坑輕軌二》結廬在人間,而無車馬喧~景文科技大學及耕莘安康園區是安坑核心區塊~中古屋學問不同

2023/03/12閱讀時間約 16 分鐘
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20230318 12:30 全文完,補上建物高雄折舊表

因為歐美突發金融事件,本篇更新速度較慢,為補償諸位訂閱者損失,下周除預計《新北篇。新店區。安坑輕軌三》外,另外追加《台中篇。清水區區。中科外擴效應》

本篇你應該學會……

■安坑地區的核心區域是景文科技大學及耕莘安康園區,生活機能主要分布於此,再深入都是美式山坡社區群落。
□安坑輕軌3月13日正式營運,接駁公車5路線同步營運, 未來形成台灣唯一立體接駁模式輕軌交通網。
●安坑輕軌捷運核心站為景文科技大學及耕莘安康園區兩站,未來山區社區接駁轉運大多在此,商業技能將日趨活絡。
○安坑地區建物主流為「拼磚馬賽克」模式中古屋,中古屋的買賣另有學問,請認真學習以免貴買和錯買。

呃,本蛙不是「叛逃」,是「蛋肉管飽」……

呱,回到『井中書屋』繼續講古……
書接上回,話說從頭,咱、【阿翰】、【狗兒子】參加馬祖莒光「無肉地獄健康營」,餓了21天後,終於【阿翰】使出『九天玄女』的「降肉令」……
800 英呎、500英呎、100英呎……降肉、降肉……
嗚嗚嗚,結果【阿翰】還是肥得像『九天玄婆』,法力大打折扣,降下的5.2噸肉全部是冷凍品,咱弎被砸昏在海灘上,還是一口肉都沒吃到。
咱弎醒來時,GIRO,怎麼到了金門二膽,完了,當初簽約是到五月健康檢查日前,『國防部』堅持履行合約,既然咱弎中有神棍會到沙灘降肉,就移到沒有沙灘的二膽繼續「無肉地獄健康營」
餓呀,嗚嗚嗚,難道真的要吃掉【狗兒子】~附註說明,【狗兒子】想的是難道真的要吃掉本蛙還有『九天玄婆』。
一張空飄傳單,解救了蛙性、狗性、玄性,啥,只要到對岸廈門,就保證「蛋肉管夠」……呱呱呱,立刻出發去對岸吃垮老共。
呃,執行上有點小問題,海上有波浪~【狗兒子】是狗不是海狗,牠的「狗爬式」克服不了海浪。海水有鹽分~本蛙是標準「蛙式」也沒用,啥,一路都在脫水。海水有阻力~【阿翰】穿着裙子,阻力特別大……
汪汪汪、呱呱呱、救命呀~一小時後游泳變成喊救命,被祖國漁船帶回廈門。
蛤,冤枉呀,咱弎就想去開個葷就回,怎麼變成「格殺勿論」的叛逃,嗚嗚嗚,這下子「刁民國」回不去了……
你還在問「蛋肉管夠」?……嗚嗚嗚,共產黨的話你也信,他們說的是「統一以後,蛋肉管夠」,那不等於說永遠不可能咱頂了一句嘴,就被威脅去「蘇州賣鹹鴨蛋~呃,你建議咱去,因為陳部長說鴨蛋也是蛋,你沒搞清楚這句話意思吧!
你問中國這裡有什麼好玩的,有呀,電視內容不錯,看到棒球經典賽捷克斜槓業餘隊痛宰中國職棒隊就非常療癒。
啥,可以回去了,剛剛老共情報官通知咱弎,「刁民國」國防部長換人了~別懷疑,他們消息很靈通,因為「刁民國」退役軍官,九成都跟他們有聯繫~呱,這位看起來滿面笑容,應該不會輕易「格殺勿論」。
呃,不過咱總覺得新任國防部長【張育成】有點眼熟……

汐止與安坑是山谷城市發展典型

山谷型城市在台灣並不少見,桃園龍潭也是山谷型都市,但是人口規模超過十萬的山谷型城市,北台灣應該以汐止區及新店區安坑社區為典型,受限於谷底面積有限,人口除了分布在狹長的河谷外,就是鄰近兩側的山谷斜坡區,形成巍峨壯闊的山區社區。

汐止的基隆河是水患元凶

汐止區地勢南北高,中央低,河岸階地海拔平均僅9公尺,市內除基隆河兩岸為較大之河谷平原之外,其餘多為坡度百分之卅以上之山坡地。基隆河由汐止區之東蜿蜒西流,南北高山夾峙,基隆河貫穿其中,一直到員山仔疏洪道完工前,充沛的雨量、人為破壞的水土保持,是全台淹水最嚴重行政區。
不擬介紹汐止房地產,僅作為安坑地區對照組,該區的生活型態與臺北市、基隆市較接近。

安坑地區水土保持先天優於汐止

安坑地區境內有80%屬於山谷地形,但斜度平均較汐止平緩,其餘20%則是平原和丘陵地帶(主要分布在新店溪沿岸)。早期標榜空氣清新、環境舒適,離城不離城,上山夜景媲美陽明山高級住宅區,但生活機能及對外交通是死穴,所以一直是新店房價「凹谷區」。
■安坑地區迄今最讓人詬病的便是交通問題。不只聯外道路,連部分區內道路每到上下班時間就會高度壅塞,成為當地房市最大抗性,這次若不是「安坑輕軌線」完工營運帶來轉機,並不是理想的移居都市。
□生活機能方面,谷底生活機能最佳為安民街、安康路,未來沿「安坑輕軌線」的安捷路、安一路也會發展起來,比較適合生活居住。多數山間社區強調寧靜的居住品質,皆規畫為純住宅區,除了玫瑰中國城社區,生活機能則仰賴山下商圈。

山谷型社區置產三大考量

第一考量:在這種山谷地區都市置產,一定要先考慮清楚:是要住生活機能較佳谷底區,還是住在寧靜優雅的山區社區。
寧靜優雅的另一種說法叫「前不著村、後不著店」,但生活機能較佳也有另一種說法「龍蛇雜處、環境混亂」,建議在此購屋前召開家庭會議,充分考慮全家人的需求,否則會衍生出相當複雜的問題。
這篇談谷底區,下篇談山區,相互對比讓你先想清楚。
第二考量:選擇居住何種房地產物件,要適合家庭生活型態,不能臨時起意被房仲拖著走。
安坑山區房地產產品非常多元化,無論谷底或是山區,如同「馬賽克拼磚」般~各式電梯大樓、華廈、公寓皆有,谷底有稀有透天厝,豪華別墅則分布各山頭,呈現不同居住氛圍,令人眼花撩亂。
這個很精彩,選對了地段及物件,甚至有數倍的利益,這種「馬賽克拼磚」代表缺少都市計畫,也形成投機及投資機會。
「大台北華城」、「青山鎮」等豪宅區隱蔽性高,總價約落在3,000萬~8,000萬元,也有總價1億多元的產品,為了隱私需求,也有不少名人居住在此。
第三考量:避開老丙建、順向坡、海砂屋,還有沒有都更價值中古物件。
值得信賴的房仲在安坑地區特別重要,據當地房仲透露,早期安坑是「房價難民區」,沒有甚麼大型及外地建商推案,房價又只有新店市區一半,所以建案品質良莠不齊,通常質量相對偏低,外地人在此購買中古屋,很多細節很難掌握,必須仰賴「在地通」,這點要特別跟諸位強調。

安坑地形限制了房地產發展

為何平地要分為兩篇介紹,第一張附圖可以清楚呈現,K6安康站、K7陽光運動公園站臨河那面,還有一大片未開發沖積平原,安康站又是公路、高速公路、輕軌交通樞紐區,未來會朝河岸高級景觀建築發展。到時候舊市區(安民街)提供生活機能,輕軌通過安和路、安捷路日趨繁華,新重劃區房價可能高不可攀。
但到了K4耕莘醫院安康園區站、K5景文科技學院站,就可以體會何謂「峽谷」,請務必看懂下面兩張附圖,真的就是一條小溪、兩邊山地、三條街廓,腹地空間有限,隨著輕軌路網形成,以及假日觀光人潮,這裡的環境會逐步改善,卡對位置很重要。
這裡已腹地狹長且經高度開發,生活機能就在安民街延伸的安康路,同樣將來輕軌通過的安一路會日趨繁華,但是已經沒有多少開發空間,在這裡購置中古屋,卡對位置不僅可作為商業使用,將來也有都更商機,景文科大延伸而來的安忠路,由於直通K5景文科技學院站,位於緩坡上老舊建築,目前正在改變面貌。
本區K4耕莘醫院安康園區站通往山區達觀鎮、黎明清境,K5景文科技學院站通往山區青山鎮,都是交通樞紐站,這些山區造鎮,就併入下篇「山區社區」討論。

「安坑輕軌」通車後交通路線重組

將此地平地再細分除地形外,也因為「安坑輕軌區間車」以K6安康站為分界,有無區間車班距差距頗大。第二張附圖上安忠路、車子路、僑信路、玫瑰路都通往山區大型社區,從K2到K5就是擔任山區與市區間接駁轉運。

安坑輕軌接駁公車5路線同步營運

從前仰賴長途公車路線對直達台北市、新北市區,捷運安坑輕軌正式營運後,安坑1線等5條接駁公車將同步正式營運,依市區公車票價一段票收費,民眾可使用1280公共運輸定期票,並享有公車、輕軌轉乘優惠。
安坑1線(二叭子植物園-台北小城)、安坑2線(黎明清境-玫瑰中國城)、安坑3線(綠野香坡-安忠路)、安坑5線(五城社區-耕莘安康院區)、安坑6線(安泰路-輕軌雙城站)等5條接駁公車提供接駁轉乘服務。
安坑輕軌3/13正式營運 接駁公車5路線同步營運 2023/03/12
這個新的交通路網架構,會使得從K2到K5站,原本只是途經小公車站而已,變成具有接駁轉乘功能,這個將來影響深遠,由於等待接駁公車順便休息、消費、購物,會形成一個個小小生活圈,
簡單來說原本荒涼的K2到K5站,未來有繁華的機會,而山谷底部腹地狹小,房地產未來供給有限,加上交通環境改善、生活機能提升,都是房價上漲保證。。

景文科技大學站

輕軌安康站是交通樞紐站,輕軌景文科技大學站則是生活機能核心區,跟安民街相較這裡商店更密集,而且種類更多元,家樂福及全聯也都分佈在此。
安康路/安成街/安德街是傳統生活機能熱區,但距離輕軌站較遠,如果是通勤移民,建議買安忠街,不但原本建築群寧靜舒適,靠近輕軌站更是都更如火如荼,新建案即將推出,請在生活機能/輕軌站距取得平衡,會有最佳生活及增值空間。
A 「景文科技大學站」吉祥物是「泡澡蛙」
A 諸位請看「景文科技大學站」山谷腹地有多狹小,幾乎只能容納兩側公路,所以建築物往山坡發展。
B 台北菸廠是早期政府在安坑地區最大投資
B 台北菸廠所在安康路二段是本站生活機能核心區域
C 安康路二段相當於安民街是生活機能及交通要道,平時非常熱鬧
D 鄰近巷弄可看出早期安坑地區建物因陋就簡,所以在此開價不要客氣
E 全家便利商店順德店
F 安德街平行安成街巷
F 安德街平行安成街巷弄
G全聯安康店與後方家樂福是本地量販店中心
H 安康路靠森林公園入口
H 安康路靠森林公園入口,生活機能齊全,交通便利
G森林公園山坡建築群
I 安忠街山坡建築群,環境寧靜優美
I 安忠街山坡建築群,環境寧靜優美
I 安忠街山坡建築群,環境寧靜優美
J安忠街配合輕軌完工重建及都更案如火如荼,未來是本區新熱點
J安忠街配合輕軌完工重建及都更案如火如荼,未來是本區新熱點
K軍營輕軌高架便道

耕莘安康園區站

車子路福安宮是達觀鎮與黎明清境山路分岔點,將來轉運接駁點在此,輕軌站結合轉運站是商業熱點,平地住宅區開發則看「鈍運根湯」那側車子路/安康路後續開發,會比移居山上好。
A 耕莘醫院安康園區站吉祥物「蘭花蛙」
B醫院門口公車接駁站,此為新開通〔安坑二線〕
B卡位輕軌站及接駁站兩側,未來潛力看好
B卡位輕軌站及接駁站兩側,未來潛力看好
C耕莘醫院安康園區,非尖峰時段塞車
C 耕莘醫院安康園主建物及後方黎明清境遠眺
C耕莘醫院安康園主建物及後方黎明清境遠眺
D 車子路福安宮是達觀鎮與黎明清境山路分岔點
E車子路另一側出名的「鈍運根湯」
F 車子路/安康路交會口
G 安康路透天厝
H 銜接熱鬧安康路二段
G 五重溪是安坑主要河流

預售屋/新成屋/中古屋銷售市場不同

關於預售屋/新成屋/中古屋購屋的差異,以及分別的注意事項,日後會有連續專文介紹,當然數學不好的「不知雪の蟬」也會參與撰文

安坑地區目前交易以中古屋為主

但這裡必須提前叮囑「中古屋」買賣的盲點,因為整個安坑地區腹地狹小、開發甚早,從K4~K8幾乎沒有新建案,而屋齡超過二、 三十年的中古屋比比皆是。
真實屋齡可以委託房仲代為查詢,這部分請放心說謊有賠償責任。各地方政府也都有開發平台,屋齡係以「建築完成年月」四捨五入至交易年月推算,惟「建築完成年月」非申報項目,為加值提供查詢,係由地籍資料庫轉載
如建物屋齡未達一年以「0」顯示;如建物原本即無「建築完成年月」資料,則以空白顯示。民眾對該筆資料如有進一步查詢需求,請向地方建管單位洽詢。
新北市就有「地政統計資料查詢平台」,諸位練習一下就能輕易上手,諸位看看安坑地區房子有多老舊。
房價就是供給與需求的成交價格,由於新成屋相對稀少,不合理的拉高房價,間接使得中古屋價格也不合理。
K1到K5屋齡之高讓人咋舌,平均屋齡30年起跳,所以不要認為「安坑地區」是房價凹谷區,扣除折舊因素房價其實很貴,所以出手價位務必保守。

別再使用「階梯式屋齡」談論房價

一般市場交易認定基準,5年以內為新成屋,5 ∼ 20年為中古屋,再細分的話,5~8年的房屋則可視為新古屋,屋齡20 年以上為老屋,但這種不精確表達方式應該被揚棄,這個其實是房屋重新裝潢的概念,而不是房屋折舊價值觀念
基本概念是買屋後不免重新裝潢,5~8年新古屋還很勇健,不易產生管線和結構問題,維護成本低,但屋齡到了15~20年以上的舊屋,最好把所有管線重新拉過,像是規格較舊的電線、生鏽影響水質的水管、瓦斯天然氣、寬度較小的糞管。
呱,屋齡多少就是多少,21世紀都快過了1/4,所以不要再用「階梯式屋齡」錯誤觀念啦,房價貴成這樣,一點點差距就讓你痛苦一輩子~你知道都是中古屋,屋齡8年跟18年,屋齡相差10年,就可能差15%~20%房價,房仲不告訴你,本蛙細說分明
請直接用實際屋齡計算,因為銀行也都是這樣判定價值,房仲沿用這種不精確架構,是因為方便為手上物件成交價格彈性,務必牢記一個觀念,房屋會隨著時間折舊而減損價值,所以同區域、條件相似的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有約2%的價值,這個部分都是談判基礎。
以新建案來說,一般4樓多為廣告戶,價錢相對較低,因此可以以4樓的售價當作基準來推算,往上每3個樓層為一個單位加價,幅度大約2~3%,但同樣一棟大樓,差異在10%以內還算合理,超過15%就沒有意義了。房價低年代的觀念,不要盲目沿用。
你既然在「安坑地區」購屋置產都是中古屋,你就要面對幾個問題:
■銀行核貸成數可能較低:即使首購也很難申貸到80%貸款,用信貸處理恐怕利息成本激增。
□屋齡過高影響貸款年限:房屋的合理耐用年限60年,銀行會衡量縮短貸款年限,讓屋齡+貸款年限<60。
●屋況潛在問題出乎意料:一直強調由於安坑是「房價難民區」,早期沒什麼知名建商推案,同樣屋齡可能屋況更糟,維護費用更高。
○裝潢費用必須加入考量:如果要住的舒適,自然現代化裝潢不可少,屋況低於平均,加上很多改走明管,裝潢成本增加頗多。

如果你在谷底區發現有地段合宜、基地面積寬敞的「透天厝」,那個物以稀為貴,未來有商用價值及改建價值,就認真下去談價,或許光租金就收不完。

中古屋談價實際適用折舊率表

「刁民國」國民一向蠻橫刁鑽,偏偏遇到談房價,個個奴性十足~無可厚非,因為談完後快樂的「刁民」,就立刻變成悲慘的「屋奴」~其中最大最新的奴隸枷鎖叫做「實價登錄」。
本蛙身為「應用數學系」畢業生,有必要揭穿這個「數字騙局」~台灣的「實價登錄」價格,沒有進行「標準化」處理,許多歐美地區都會換算為十年或十五年屋齡「標準價格」,不難,用「折舊率表」換算就好。
不然原屋主三十年老屋,也要求跟「實價登錄」的十年屋比價,就無厘頭一句:「別人都賣這個價格,不到實價登錄價格老子不賣」。
你何必跟不合理價格妥協,他女兒五十年前得過「中國小姐」,你現在也要黃金百兩、八人大轎娶回家嗎?~要買賣就得講道理,現在是買方市場~呃,你說這個例子不好,咱澄清沒說「連肥公子」喲。
所以一律按「折舊率表」換算,真的想娶「中國阿嬤」回家,也要買賣雙方心甘情願。
房屋過了六十年耐用年限,稅法上「殘值」就剩下三成,也就是30%,新北市用1.17%折舊(台北市則用1.4%~1.5%,因為「殘值」算10%),加上重新裝潢成本,新北市用1.5%折舊,台北市用2.0%。
一棟20年屋齡房子,就是比同地段、新北市折舊1.5%×20=30%,台北市折舊2.0%×20=40%,超過這個折舊價格你就是冤大頭,再退讓你是傻瓜。因為20年前土地、建材、人工成本更低。
國外習慣用十年屋當「標準化」物件,以此上下調整,是因為新成屋價格浮動太大,建議你一樣找中古屋進行價格調整。很容易的,你家國中小孩都會算。
這個實價登錄價格完全沒有標準化,直接參考會當冤大頭
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寫[付費投資專題]要嚴肅,呃,不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱,請出《任蛙行》 呱,本蛙生平快意恩仇,殺蟲如麻,囚居井底,亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此,一身通天徹地膨風神功,不免與本蛙便便同朽。後世小子,不知本蛙之能,亦憾事也。 最大遺憾是對不起[散戶窮蛙],但版權及長期鬧場問題必須解決,用認真彌補囉。
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