當地政府也不想要的日本土地

2023/04/17閱讀時間約 3 分鐘
「有土斯有財」這個華人圈中根深蒂固的觀念深入人心,自古深受中國文化滋養的鄰國“日本”是否也有著同樣的觀念呢?
古代日本人的思維模式我不清楚,2023年的現代日本社會環境我倒是稍微了解些許。自從1991年日本經濟泡沫破滅後,不認同「有土斯有財」觀念有增多的趨勢,尤其是置身在偏鄉郊區的日本人。
破敗的房舍/UnsplashのPriscilla Du Preez
最直觀的證據,之前文章也曾經提及過的[日本年輕人為何寧願租房?] 不買房,寧願租房的人口逐年增加。
根本原因在於日本長年處於少子化、老齡化的困境中,加上不管是社會氛圍或國家政策對於開放移民一直保持著謹慎保守的態度。日本總人口數別說成長,再過50年據說將只剩下3/4。
人口長期保持減少的趨勢,帶來的後果就是空置的房屋、土地相對增多,特別是人氣不高的偏鄉郊區越加明顯。鄉村出生的年輕人長大成人,多數會離開家鄉前往城市打拼工作,讓這些村落人口更加凋零。
當這些外出工作就此在城市落地生根的年輕人不打算回鄉繼承老家的土地、祖厝,老一輩紛紛離世後,不動產的繼承問題就浮現出來。
罕有人跡的商店街(俗稱:鐵捲門商店街)/ほじん-Fotolia
偏鄉郊區的不動產有以下問題難以解決
1.繼承人問題
2.空屋腐朽倒塌問題
3.不動產稅金問題
4.國家回收土地問題

繼承人問題

繼承人不願回鄉繼承,處理不動產,根本原因在於這些不動產缺少經濟價值,不易找到買家,甚難賣出。另外,即便能順利脫手賣出,也有可能發生進帳金額不足以負擔高昂的遺產稅。

空屋腐朽崩塌問題

房屋長久沒有入住,沒有人定期開窗通風,清理打掃的話,時間一長容易腐朽崩塌。如果位處豪雪地帶,空屋更容易被大量積雪壓垮倒塌。倒塌的房屋不慎損壞他人的財產、生命,屋主等有關人員必須負擔相應責任。
被積雪壓垮的房屋in新潟縣妙高市/上越妙高タウン情報

不動產稅金問題

依據現行日本相關法律規定,不動產的“固定資產稅”、“都市計劃稅”會根據其上是否有建物等條件而徵收不同金額的稅金。有建物的土地會比空無一物的空地,稅金更少,大致相差3~6倍。房屋即使不住人,只要上面還有一磚一瓦,每年必須繳納的稅金便可減輕許多。由此帶來的後果,讓解決空屋問題的動力更加匱乏。
另外,附帶一說,似乎有不少人誤解日本的不動產相關稅金”很高“,其中一項最主要的稅金計算標準公式如下
固定資産税額=課税標準額×税率1.4%(各地方自治體的稅率有所差異)
容易誤解的地方在於“課税標準額”,這一項不是指市場價格,而是類似台灣的「公告地價」,在日本,由国土交通省土地鑑定委員会每年公佈“地價公示價格”依此再根據各項條件計算出課税標準額。
實際徵收的房屋稅等相關稅額合計後,一般情況下,集體住宅房屋的稅金通常會低於公寓的“管理費”。

國家回收土地問題

土地建物等不動產的所有權人過世後,依繼承順位由後人繼承。萬一沒有繼承人或後人放棄繼承,該筆不動產的結局會如何呢?
主要判斷依據取決於該筆不動產是否具有價值,有價值的土地,地方政府樂意收回。萬一很不幸地是沒有價值的土地,例如,找不到買家的空屋、斜坡林地、沒有臨近現有道路的空地……即使所有權人打算免費捐贈給地方政府,也會被拒收!
為什麼政府不願收回土地?因為多數地方政府沒有足夠預算、人力去處理、活用沒有價值的土地。再者一旦收回,原本每年可以徵收的稅金便消失了……
那麼,沒人要的不動產的下落會如何?理論上,必須由所有權人善盡管理責任,實務上就是此問題被束之高閣。
原文連結[日本幕後觀察]
2023/04/17 posted.
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這個世界很大,日本也不小,歡迎來到我的日本觀察筆記,認識更深入的日本。
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