【金融故事】美國房地產泡沫化催生出國家出資收購《房利美和房地美》，那中國房地產泡沫化呢?

一、房利美的歷史

房利美(Federal National Mortgage Association， Fannie Mae，舊名聯邦國民抵押貸款協會)，成立於1938年，由美國政府出資贊助成立專門從事金融業務，也是美國最大的政府贊助企業(Government Sponsored Enterprise)。主要業務是在美國房屋抵押貸款的二級市場中收購貸款，並通過向投資者發行機構債券或證券化的抵押債券(Mortgage Backed Security, MBS)，以較低成本集資，賺取利差。

房利美在Raymond H. Lapin總裁長達30年的治理下變成一家私有的股份有限公司，並於1970年紐約股票交易所上市。於1984年，首次在海外發放公司債券，成功進入海外金融市場，並成為全球最大的房屋貸款融資公司。房利美至今已提供超過5800萬個家庭貸款融資。

而在2008年次貸危機爆發，房貸市場低迷、法拍屋大幅增加的情況下，美國政府於2008年9月7日宣布以高達2000億美元的可能代價，接管了瀕臨破產的房利美及另一家同樣為政府贊助的企業房地美(Federal Home Loan Mortgage Corporation，Freddie Mac)。

美國政府中對房利美以及房地美接管後的原直接監管單位為聯邦住屋企業督察局（OFHEO, Office of Federal Housing Enterprise Oversight），現為新成立的聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）。

在美國政府收購房利美之後，房市逐漸恢復，房利美對於後續收購的利息跟利潤已經比當初美國政府出資接管收購的金額還高，也就是說對於美國政府來說這就是一項因為對方破產強制收購，房市反轉後反而賺了這家公司許多錢的交易。(趁機收割私有化半民營企業的錢財??)

附註：這兩家由政府贊助的私人企業公司背後有太多利益糾葛愛恨情仇不是我們普通老百姓可以輕易理解，有興趣的讀者可以在下列連結閱讀Mr. Market市場先生的2008年金融海嘯的懶人包專文，很快地就可以發現萬惡的金錢世界不是我們可以想像的呀~~~~~

二、中國版的房利美與房地美?

中國國務院法制辦公室早在2015年就公布《住房公積金管理條例修訂》，其中最重要的關鍵點就是增加新的條例允許公積金管理單位可申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券。

住房資金管理中心官網：http://www.zzz.gov.cn/index.html

这一條的增加，就使得中國的住房公積金管理中心搖身一變成為了類似美國房地美和房利美的存在，可以藉由民眾的各類貸款當作擔保透過資本市場發行債券，這就跟房地美和房利美的不動產抵押貸款證券(Mortgage Backed Security, MBS)類似，可以發行債券募集資金再貸款給個人購買住房。這樣的條例，使得住房公積金管理中心可以在未來形成獨立公司，甚至可以上市發行股票，從這個觀點來看，跟當初的房地美和房利美十分的相像。

5年期貸款利率為4.3%

5年期貸款利率3.575%

但這樣的條例，卻也跟當時的房地美和房利美一樣會產生資產泡沫化及過度槓桿的問題。住房公積金管理中心透過發債募集資金，接著提供比銀行還低的貸款利率給更多的購房者，這樣就使得如此低利率資金會被放大數倍。我們可上圖看出，當銀行2022年11月5年期房貸利率為4.3%，同一時期住房公積金5年期以上貸款利率則為3.575%。

條例的修正，往好的方向想是想要把銀行貸款的風險下轉到各地方住房公積金管理中心，藉由發行債券及債務證券化吸引外部資金(普通民眾=韭菜??)投資來分散銀行風險，企圖藉由這樣的資金來逐步緩解中國各大銀行的風險。

但往壞的方向想中國房市經濟高速增長所產生的「三高模式，高周轉、高槓桿、高負債」已經十分嚴重，中國過剩的餘屋使得資金流動產生問題，資金鏈遲早接不上是可預見的，最後的稻草來自中國官方於2020年8月提出房地產企業控制負債規模的「三條紅線」：

1. 剔除預收款後的資產負債率不得大於70％
2. 淨負債率不得大於100％
3. 現金短債比小於1。

結局我們已經看到，當政策出台，房地產企業開始接連因債務問題，資金流動性不足導致財務困境。

三、未來的盼頭

1. 降準又降息

中國人行，在過去這幾年期間陸續進行降準、降息，企圖透過大量往市場裡打錢，降低利息來活絡市場經濟。

2. 三支箭與保交樓

中國政府除了要求體質較佳的房地產公司收購，頻臨破產的房地產公司爛尾樓資產，甚至推出了「信貸、債券、股權融資」，俗稱三支箭的房企融資支持政策，這實屬重新將斷掉的資金鏈重新想要加入活水。

另外中國政府也出台「保交樓」專項借款及配套融資貸款，要求地方銀行支持計劃，重新評估各種貸款模式，簡單來說就是要求各銀行評估如果可以，盡量用各種方式貸款給民眾、企業融資買房蓋房。

這可以讓部分條件狀態比較好的房產能夠得以保證交付樓盤，企圖維持民眾的信心。

3. 認房不認貸

現在北上廣發布的「認房不認貸」指的是，只要全家家庭成員在當地無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行都會按首套住房執行住房貸款政策，

如此一來，貸款成數會比較高，如此便不需要太多頭期款，而且利率會比較低。(感覺跟台灣的新青年安心成家房貸專案有87%像)

四、結語

中國政府相信有很多我們都想不到的深謀遠慮要思考，可不是我們平凡老百姓可以理解的事情，但根據歷史房產過度泡沫化，總是會有被破滅的一天。

過去美國就曾經利用國家的力量強制收購房利美、房地美，中國政府我相信更能夠強制利用政策來進行房產價格調整，至於國內民眾跟國外投資人是不是信任中國政府就不得而知了。

其實過去，凡經濟發展過的國家幾乎都有面臨過類似的問題，解決方式雖然有不同之處，但是也有許多相似之處，唯獨人性始終如一。

過去歷史告訴我們，如果一方政府持續連續使用政策刺激房地產經濟，就算沒有成功挽救國家經濟，也可能導致房產嚴重通膨，總的來說好地段的好建案，永遠都會是搶手的。

任何政策都有滯後效應，也很少人能夠未卜先知，別人恐懼我貪婪，或許適度的選擇一些背後有官方支持的房地產相關公司進行投資，一來可以最大限度避免破產、二來如果房地產反轉向上也能夠獲得很大程度投資績效。

每次資產泡沫化後都會進行一次資產大洗牌，鑑往知來，讓我們藉由過去的歷史來讓我們未來投資有一些發想跟方向，共勉之。

💵如果喜歡我的文章，請大方按下愛心當作鼓勵💖

💵想要持續獲得金融財務知識，歡迎追蹤💖

💵普及正確系統性的金融知識是我的志向，如果看官也認同歡迎贊助💖