皮朋哥短評:江翠北建案《幸福PLUS》

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幸福PLUS外觀示意,可以看出是個小而美的建案

幸福PLUS外觀示意,可以看出是個小而美的建案

江翠北側重劃區位於板橋,顧名思義這片狹長型的區域主要位於江子翠北邊,故名為江翠北側重劃區。但其實不僅包含江子翠北邊的區域,還由環河西路一直延伸到435藝文特區周邊,最遠到板新路。以下簡稱《翠北》。

翠北由東向西總共分為ABCDEFG七個區塊,其實中最精華的區域一般認為是DEF區,理由是這三個區域走路至江子翠站不算太遠,尚在步行可達的範圍,另外本案最重要的建案其中之一:立信帝國花園廣場,坐落於E區,應該會於2023年落成,規劃5,000坪的商場,預計將會提供DEF區豐富的商業與生活機能。因此也有一些人心目中的翠北其實指的就是DEF區。

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本篇要介紹的是位於E區的一個袖珍型建案,沅陞建設的《幸福PLUS》。呀,這名字取得不錯啊,買了進去住是否會很幸福呢?請看皮朋哥以下的分享啦。


本案公共建設短評:8.5/10

幸福PLUS建案周邊示意圖

幸福PLUS建案周邊示意圖

建築基地和大門進出都位於華江三路上,步行至台北捷運藍線江子翠站6號出口,按照上圖路線行進穿過華江五路底的資源回收場,約750公尺8分鐘,還不算太遠,​因此《幸福PLUS》廣義來說也可以算是捷運宅。

對於開車族而言,東邊從環河西路可上新北環快往三重,也可經由華江橋進出台北市;往南走台64可上中和交流道往國道三號,再往南可至新店。交通真的是四通八達。

想搭公車,長江路上有658;再走到文化路上就有很多很多公車可以搭。

學區的部分,本案中小學學區為江翠國小550公尺,算是蠻近的;江翠國中就比較遠了,約1.3公里,步行要將近20分鐘了。雖然翠北E區規劃有國小預定地,然而據皮朋哥了解,由於江翠國小仍未滿額,因此翠北裡的國小預定地是否真的能蓋學校還是一個未知數。

《幸福PLUS》鄰近的綠地有123木頭公園和稚匯公園,幾乎都在旁邊而已,只是這兩個公園面積都不算很大,遊具也不算新不算多,也就大概只能散散步,看看未來是否會有建商認養或是政府撥預算翻新了。再不然就是要跨過環河西路到堤防外的河濱公園,然而環河西路車流量大車速又快,過馬路要小心一點就是。


本案周遭生活機能短評:8.5/10

《幸福PLUS》本案位處翠北重劃區E區,可說是核心中的核心區域。基地周圍的生活機能比較欠奉,不過離被寄予重望的帝國花園廣場不過幾步之遙,未來5,000坪的商場若能經營起來,生活機能的部份真的會鹹魚翻身。

而在帝國花園廣場成形之前,生活採買主要可以依賴江寧路上的華江黃昏市場。走路不過五、六分鐘就到。皮朋哥自己很愛逛這個市場,物價平實種類又多,也有一些店家像是牛肉麵店、清蒸肉圓、日本料理,滷肉飯陽春麵等等小吃,不用擔心翠北的生活機能啦。

至於進階的商業機能,現階段只能期待帝國花園廣場的發展,百貨公司、電影院、與大賣場等等,就要仰賴捷運藍線到新板特區的大遠百或是秀泰等商場了;或是往西門町也會非常多采多姿。以皮朋哥個人而言,算是離塵不離城的生活環境。

大型醫療院所,想到最近的是新北市立聯合醫院板橋分院,步行約1.8公里,或是捷運藍線往東有台大醫院;往西有亞東醫院,總之板橋可以說是新北是首善之區,不會有生活機能問題的。


本案建築基地短評:7/10

本案基地為單面臨路,為這塊建築基地先天條件較差的部分,面北邊是華江三路,車道和大門都由華江三路進出。補充一下DEF區主要道路是華江一路,車流量也較多,華江三路相對安靜一點車流量較少。另外本案並非面高架橋第一排,因此環境上會較為寧靜不吵雜。

基地大小為164.39坪,建蔽率為63.12%,是塊非常迷你的建築基地,也沒有甚麼中庭花園或是綠地規劃。不過附近就有兩個公園了其實也沒甚麼差了吧。

基地東邊是村泉上上寀建案,棟距為10米左右;西邊是浪極光,棟距為6米左右,南邊目前還是停車場,未來必定會蓋房子,只是棟距就未知了。《幸福PLUS》只有一棟建物,與鄰近建築的棟距不算大不算好,但是也不至於到太壓迫。很明顯的,採光和棟距比較理想的戶別會是面華江三路的戶別,棟距有超過20米以上。

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另外補充一下相鄰建築物的樓高,西邊的浪極光是三層樓的建築;因此西邊的戶別四樓五樓以上採光就沒問題了;東邊的上上寀則是24層樓高的建築,遠比《幸福PLUS》來得高很多,畢竟《幸福PLUS》才只有14層而已。至於南面的停車場,沒有蓋房子之前棟距也是很OK的。

電梯的部分,一共有兩隻電梯。《幸福PLUS》一層總共才6戶而已,樓高又不高,因此這個梯戶比算是非常不錯。

車道進出口是華江三路,本案A2為車道上方戶別,介意的人請避開A2-2F。


本案建材配備短評:9/10

建案速覽:

  • 開案:2022/12;預計完工:2026/Q3
  • 土地分區為住商用,2~10F為事務所規劃;11~14F則為住宅。另外在14F有四戶頂樓露臺戶。
  • 22戶住家/55戶事務所,倉儲式車位48個。一房的戶別可以不買車位。
  • 2~5F:事務所,挑高3米3
  • 6~10F:事務所,挑高3米6
  • 11~14F:住家,挑高3米6
  • 本案總共一棟建築,14樓高。
  • 地主戶:零地主戶。
  • 公設比:住家與事務所格局皆為34%。
  • 管理費暫定為80元。

建材配備亮點:

  • ​固定建材和設備保固三年,防水保固五年。雖然民法即有瑕疵擔保規定,但願意在合約註明還是不錯。
  • 窗戶配備給的不錯,西側窗戶是YKK或是三協 5+5mm Low-E膠合玻璃,其它則為5+5mm膠合玻璃,搭配YOSHIKI防霾紗窗。其實由這一點看,建商算是蠻細心的,為何只有西側窗戶使用Low-E膠合玻璃,不就是避免西曬問題嗎?
  • 最大亮點就是事務所戶型交屋時也會做好廁所,是合法的,符合使用執照圖面。這真的非常罕見,要知道一般事務所都是毛胚交屋,沒有牆沒有門沒有廁所,光是砌一間廁所大概要15~20萬,事務所蓋廁所更是有違建的風險,可見《幸福PLUS》特別之處。

建材配備缺點:

  • 地板只有配到SPC石塑地板,等級略差一點。

由於本案事務所戶別較多,跟住宅的配備略有不同。然而事務所建商也贈送了櫻花廚具提貨券,到時候可以自己挑自己喜歡的型號;絕大多數已購戶也都有爭取到贈送四大家電(包含日立或是國際牌冷氣室內外機、300公升的雙門冰箱、50"液晶電視、還有15公斤洗衣機)。因此交屋之後必須要做的裝修和採購的家電可以說會非常少,入住的成本是非常低的。

然而本案住宅和事務所戶別價差頗大,皮朋哥個人認為事務所戶別的CP值比較高。可以用1500萬左右的預算買到兩房含車位,從總價的角度來說,這樣的價格進駐江翠北側重劃區非常划算。


皮朋哥個人偏愛戶別:

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如前所述,想要擁有比較良好的棟距或是採光條件,會以面華江三路的A1/A2戶別比較理想。而格局上又以A2戶別比較良好,兩間房間都可以正常使用,A1戶別的次臥真的稍嫌小一點,又很難透過客變改善,因此皮朋哥比較喜歡A2,但是要避開2F。

A2:20.27坪,2房2廳1衛1陽台

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  • 小坪數難得的兩面採光。大推!
  • 樑柱幾乎全部外推了,只有客廳廚房會有一點樑,這真的超神奇,因為樑柱完全外推的房子真的非常少見。
  • 20坪的小房子,客廳面寬還能做到280cm,也真是厲害了。
  • 20坪的小房子居然為浴室四件式衛浴還開窗,傑克這真是太神奇了!
  • 主臥和陽台面華江三路會有非常良好的棟距和採光。
  • 冷氣室外機有專屬位置,增加陽台賞景的休閒空間和可利用性。
  • 開放式廚房,住家配備瓦斯爐,但是事務所由於是贈送廚具提貨券,因此可以自由選擇。


A3:13.21坪,1房1廳1衛1陽台

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  • 如此小坪數還可以做成獨立的一房一廳一衛而不是套房,非常難得!
  • 坪效非常好。室內無柱不占空間,裝修好處理。
  • 客廳上方處會有一根大樑,不過因為挑高原因,也很容易用天花板修飾。
  • 冷氣室外機有獨立置放位置不佔陽台空間,很不錯。
  • 開放式廚房,廚具為IH爐。


價格分析:

價格就不用分析了,本案只花了半年多就幾近完銷,想看行情請直接查詢實價登錄。

A2住家戶別含倉儲車位大概1,600萬左右;A2事務所則是1,500萬以下。

A3住家戶別不含車位大概1,000萬左右;A3事務所則是900萬左右。

至於值不值得,本案以總價來看算是相當親民,幾乎可以說2023年想要最低總價入駐江翠北側重劃區,這案毫無疑問是唯一選擇了。

結論:8.5/10

江翠北側重劃區算是新北是相當熱門而且高價位的重劃區,與新店央北重劃區並稱雙北兩大熱門重劃區。購屋族群也有很大一部分比例來自台北市,以目前行情來看翠北房價幾乎快要可以跟台北市比肩了,可見這區的受歡迎程度。

江子翠站是捷運藍線出台北市第一站,本區不算太擁擠吵雜,擁有良好的居住氛圍,往兩側的西門町或是新板特區又可以提供豐富的商業機能,因此也讓翠北成為非常熱門的移居地。

《幸福PLUS》位於翠北核心E區,配備好,總價低,又是少見的挑高型產品。最吸引人的亮點為其低總價入駐翠北的極少數選擇。事務所戶別建商還會做好廁所省去很多麻煩。是個小而美的建案,在此也推薦給大家。

最後,有關事務所的用途,請看住展雜誌的報導。新北市政府規範使用類組為G2的空間,地上第一層(含夾層)至第十四層間,總樓地板面積小於五百平方公尺(一五一.二五坪),可免變更使用執照。總樓地板面積的計算,是以一戶、或已具有一小時防火時效的防火牆或防火門窗區劃為單位。

房屋符合免變更條件的屋主,若需取得證明文件,只需備妥申請書、建築使照、土地使用分區證明等文件到工務局辦理,十五分鐘內便可取得免變證明書。根據工務局統計,2022年全新北共有640案申請免辦理變更使用執照,其中618案經核准,核准率逾96.5%。

因此像是《幸福PLUS》這種類型的G2一般事務所,是有機會辦理免變而用來當作一般住家使用的哦。


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