用實價登錄資訊的“均價”買房？!

「實價登錄」是政府在民國100年推出的一項政策，主要是希望藉由房價成交資訊透明化，讓大家在買價房地時，可以知道過往的類似案例大約賣多少錢一坪，讓大家有個底，也減少因房僳資訊不對稱所衍生的交易糾紛。然而，您確定可以直接確定房價嗎

買房常這樣出價

小張想買房，想說用實價登錄上的資訊，找想買的地點附近，同樣類型的房子最近一年的成交資料，這下應該是妥當的，不會被騙，因這是別人成交沒多久的，應該沒錯。30年的公寓，三樓面積25坪，沒有增建，一坪看起來從去年到上個月，大約落在20~25萬

之間都有，小張想說：「我是要買房屋的人，我就以20萬／坪為基準，然後看能不能殺到18萬／坪，30年的房子了，人家都說屋子是愈來愈折舊，在出價減一些是合理的，我且我又沒有像雜認上說的，見面先用七折談，算是很厚道了，應該是可以買得到……」

小張據此打定了主意，心想：「無論仲介對我喜歡的這間房子的開價是多少？那個價格一定是眼睛業障重，是假的！絕對不要理它；一切都要以實價登錄為準就對了。我只要用實價的案例跟他談，相信即便是屋主，也能夠接受這“客觀地”對價格的看法。」

上述小張出價的場景，相信想買房的您，應該不陌生。當然，這樣談的結果，絕大多數是不易有成效的（成交），並且，常常這樣的談法，若在房價的上昇段時，往往容易會隨著市價上漲，愈出價愈高，最後，反而會因為自身急迫性因素出現，反而買到高價。

白蘿蔔與實價登錄

為什麼明明照著實價登錄的資訊看，怎麼會造成上述的結果呢？首先，我想說的是，除非遇到賣方有急賣、因屋況折價、或其他特殊因素，否則，在房價上昇段時不易成交，因為換成你是屋主，若沒有特別情況或因素，在上昇段中，你願意打七折賣嗎？

今天早上，我跟小朋友走路去頭城的喜互惠時，他帶我走一條他們學校曾經帶他走的小路，結果，在快到時，看到路邊的巷口有這顆白蘿蔔造景，我覺得很巧，可以用它來說明這個主題，就將它拍下來，拿它來說明實價登錄的均價資訊可以怎麼看待。

一個巷口的白蘿蔔

白蘿蔔價格跟實價登錄的價格資訊有什麼關係？

它們的價格都是代表某一個期間成交案例的「均價」！

首先，我進入實價登錄網站，以板橋銘傳街隨機取樣到的「全陽園」社區資訊為例：

當中，我從實價登錄網站擷取了二個圖表，蒐尋期間在106年10月起至112年10月止，得到第一個表是該期間該社區的最新、最高、最低、平均價等資訊，第二個表是該期間同社區的案例清單。

第一個「社區均價」表點進去看，在該期間，成交價格依序最新交易單價78.6(萬元／坪）、最高交易單價78.6(萬元／坪）、最低交易單價22.7(萬元／坪）、平均交易單價53.8(萬元／坪），其中平均交易單價53.8(萬元／坪）就是該段期間的平均成交價格。

你有沒有覺得最高價、最低價、平均單價，其實差異滿大的。該怎麼解讀？剛好在這個表提供的資訊上其實滿難……嗯～我想到一個前陣子看的影片，剛好滿貼切的，網紅阿翰在他「阿翰po影片 │月嬌好媳婦 給台灣婆婆的真心話」的一個片段裡：

跟他的婆婆提醒採買黃瓜的台詞說：「記得！不粗的好粗（吃），粗的不好粗（吃）」，我覺得用來說明均價也滿貼切，在市場裡同一攤位，賣的黃瓜有粗、有不粗，均價的意思，就是把粗的跟不粗的平均起來，那到底是好吃還是不好吃呢？！

這是很有創意的一段話，博君一笑外，其實是有智慧深度的！生活中，常常很多人、事也是這樣就給他頭過身就過，該個別化的東西把它平均化，不動產是具個別化及差異化的，不是平均化的事物，

而第二個「同社區案例清單」，大家若將這一頁的十個成交單價依成交日期做成一個時序化的圖表，就會得到從106年10月21日到107年3月24日，單價含車位價（8例）及不含車位價（2例）的一個價格變化圖表。這其中暫且先不討論車位價及車位面積的扣除。

圖３ 同社區案例清單轉換成單價走勢圖

然後，下圖是「當季好蔬果」網站的蘿蔔-白玉蘿蔔每週價格趨勢圖

圖４ 蘿蔔-白玉蘿蔔每週價格趨勢圖

二者顯示均是以單價走趨，來計算平均的單價，在圖１實價登錄「社區均價」表來說，表示的是過去指定期間成交案例的「平均交易單價」，在圖４蘿蔔-白玉蘿蔔圖來說，表示的是過去一週蘿蔔-白玉蘿蔔的「平均批發價」。

均價＝不知道好粗（吃）還是不好粗（吃）

所以，提供一個小密訣：看實價登錄時，記得想到所看到的是「均價」，尚不足以代表您要買的房子的價格，況且還有之前文章提到的「價值」，若還不好記，請記得房價使用均價就是不知道到底是好粗（吃）還是不好粗（吃）！

......用之慎之！！！

備註說明：

１、圖２的實價登錄「同社區案例清單」表內的項目「社區名稱」、「總價」、「交易 年/月」、單價（萬元/坪）、總面積（坪）、主建物佔比（%）、型態、屋齡等原始資料內容有錯置（移一欄位）、另案例的第7筆成交日期內容應有誤植。

２、內容有提到「記得！不粗的好粗（吃），粗的不好粗（吃）」等文字係援用自「阿翰po影片 │月嬌好媳婦 給台灣婆婆的真心話」。

３、圖４ 蘿蔔-白玉蘿蔔每週價格趨勢圖，係援引自「當季好蔬果」網站。