昨天幫客戶看了一個在山邊的平房，仲介說可以開一個咖啡廳很不錯，這是塊農地只賣300多萬，旁邊又可以種菜，真的是物超所值，想想應該趕快來買.尤其你從台北過來，遇到這一個機會是很難得，目前這邊的房子已經需要將近千萬了，而且還不能種菜.
猛然這麼一聽，真的覺得這個是一個很好的機會，可以實現開咖啡廳的夢想以及種菜的田園生活，那雖然房子雖然房子很老舊需要重新整理，看起來也不過我們同事他會設計，經過他的評估大概近百萬就可以幫她整理好基本的條件.
這樣子看起來不錯啊！我心裡也覺得聽仲介服務人員這麼說：「我想應該一般民眾很難拒絕吧！」
不過，本著買房顧問專業，首先我會先質疑並了解清楚「這間平房他到底是什麼樣的平房？他的定位是什麼？」就好像，我們要買一個菜，我們也得先確定好這是什麼菜，才知道他的價值，而不會芭樂看作蓮霧，買錯了出錯價格。
後來我查了資料，這一塊農地呈現三角形，那麼他上面的平房在建物謄本上沒有登記，若沒有登記這時候會有兩種可能性需要去確定釐清，第一種可能性，他就是一個違章的建物，並且沒有產權登記的可能.第二種可能性，這個房子是在非都土地原本地目是屬於建地目的話（通常看起來與一般農地無異），他是有機會可以再辦理保存登記，只是之前沒有辦理這個動作.
仲介說：以使用的角度一間房子一塊農地只有300多萬是很划算的，而且這個位置是可以做咖啡廳，生意應該會很好，即便再加上整理從記起來大概400到500萬，也是很超值的.
他說的沒有錯，如果以使用的角度來講這樣的金額以台北的角度看起來是很划算的，但是要注意的是這個房子本身是沒有產權的，也就是在他上面所依附的任何商業行為其實都是違規的或違章的，譬如做咖啡店或是餐飲，他就比較難有合法的登記以及符合使用規範.
換句話說，如果你是要長期或是要叫大金額的投入裝修做一個有自己風格的咖啡店，或是餐廳，就會需要多考慮一下比較好，不要冒然投入較大幅度的整修，因為你的投入可能在事後因為營業影響附近鄰居之類的事件，而造成血本無歸，為何呢？簡單來說：～～～因為你一開始就已經是違規的了，再怎麼講也講不贏人.
很多年輕人，帶著一個美夢一個理想，就嚮往近郊：譬如宜蘭或其他鄉鎮，來實現開店自己的夢想，但其實開店這件事情，他有許多面向要去看以及留意.舉個例子，譬如土地的使用分區以及建築物的使用類組是不是符合你要開的這一家店的屬性？這是一個很基本的、需要去了解的事情.
又譬如民宿：大家想說我退休來開一個民宿也不錯，但這宜蘭很多民宿其實是違章的，在都市計劃住宅區內他要到一定的量體才能登記為旅館業，並且符合相關的法規規定；在非都市土地要做民宿，除非你是獨棟沒沒有與其他房屋相連，否則您需要連棟的四鄰同意，才能做合法的民宿登記.
而民宿當你經營到一個段落想要賣出售的時候，新接手的人可能會因為要辦理合法民宿，而需要先將你的經營上在原本合法建物外延伸出來的一些違章建築拆除，才能做民宿的登記，常常因為經營久了,為經營方便權宜而增設違章建築多了，反而最後接手的人不以民宿業為主的角度來購買，而損失了你的房價.
回過頭來，這一家仲介人員介紹的這個房子,「其實以不動產的定位，認真地看來，他就是一個農地上面有一個違章的平房，這是這個不動產的本質。所以，若你要買的話，一定要先弄清楚你現在看到的這個不動產，到底是一個什麼樣的不動產，他的定位在哪裡？」
常常我們會搞混了，把不動產的使用層面，無論是有產權沒產權或是增建，但不動產的真實的所有權屬性搞混了，造成購買出價值的錯誤以及後續延伸使用上規劃的錯誤而造成損失.譬如：頂樓加蓋他就是違章，不會因為有門牌他就變合法，也不會因為有報酬率，他的房價就會跟主建物的建坪單價一樣，即便他有辦過室內設計的套房申請。
所以，我要強調的是以仲介的角度銷售來講，他是用使用的價值來訴求他的物件，這一點是刻意的，但是要買房子的你，再了解定位之後，應該適度的承認這個使用價值，但不能讓他達到鄰近的合法房屋的使用價值的房價才是.
建立自己思考的價格的能力，記得，一個房子買賣過程至少有三個立場，一個是買方，一個是買方，一個是仲介，這是最少的三個立場，而房子有使用權源（合法、非法)及產權上（完全、限制）的四種組合定位，再搭配可能還有家人的角度或是經營商用的角度，切記一切要先回到根本先確定好他的合法權利來源是什麼？後面的延伸及使用才會如魚得水並且符合期待。
文章作者：頭城買房顧問／老屋老物塑值／頭城估價師．代書（地政士）蔡明沛
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