跟隨中國腳步，亞洲房價正全面崩盤？

大家好，我是Aufheben。 今年內地樓市可以說是風雨飄搖，在這個大環境和大背景下，2023年攀升的利率、政策的打壓和信心缺失、嚴重不足都是影響房地產市場的重要因素。 今天我們不聊內地，因為一場相似的危機，似乎正在全亞洲上演。 那麼菲律濱的房產是不是又會遇到「跌跌不休」的危機時刻，重演1997年亞洲金融危機的故事呢？ 這也是很多外國投資客在菲律濱買房、置業非常擔心的。 不論如何，就像正如安蘭德在《阿爾巴特街的兒女》最後的台詞：「無論即將發生什麼，薩沙。我只能肯定一點，黑暗時代就要來臨。」一段曾經讓人很篤定的 ——「樓市神話」似乎正在全球破滅。

亞洲人受到儒家文化的影響，對房子總有近乎偏執的情節。 華人文化強調安土重遷，不論走到何處，投資房產、土地總是少不了。 可是隨著整個亞洲的政治、經濟形式的變化，許多人也將未來不確定性和疑慮帶入整個東南亞甚至整個亞洲的市場。 隨著內地和亞洲經濟的重重疑慮，人們也開始對房子是否能具有儲存價值產生了極大的懷疑。

2023年亞洲樓市整體走低，樓市的困難不僅出現在中國內地。 就其起源的話，首當其衝的就是聯準會飆升的利率。 另外更嚴格的監管審查給從韓國到越南等亞洲經濟體的建築商和債權人都帶來了極大的困擾。

自從2021年底聯準會貨幣緊縮以來，對全球商業地產都產生了不小的影響影響，但亞洲的住宅面臨更大的壓力。 韓國就是房地產受重創最嚴重的國家之一，2023年韓國房價出現 25 年來最大幅度的下跌，而許多家建築公司的還款困難再次引發了人們對 2022 年信貸市場動盪重演的擔憂。

所以阿本提醒下各位，消費者債務或資產負債表負擔較高的國家在最近兩年一定要慎重考慮。 這些國家房產價格將一直在走軟，下跌的死路上。 如果要投資需要找外匯存底穩定，外資淨流入的國家而不是外資都在紛紛「細軟跑」的地方喔。 現在不比幾年前，但是秉著「盈虧同源」的原則，不少人過去房市賺的錢，正在以千奇百怪的方式把這些錢「還回去」。 另外資產安全，同樣是值得第一位考慮的事情，畢竟高社會、政治風險時代，那些極高的高收益就怕「有命賺，沒命花」。

韓國

2023房地產市場的壓力僅次於內地，在經歷多年增長後，2023年韓國房價出現 25年來最大跌幅。 這一疲軟是韓國央行將其政策利率推至 15 年來新高的直接結果。 韓國央行是首個在 2021 年聯準會緊縮後啟動貨幣緊縮週期的亞洲主要央行。

而整個2023年，由於經濟狀況不佳，韓國的家庭和企業的壞帳都在增加，韓國央行表示，與專案融資債務（一種用於為建築融資的證券類型，引發了2022 年危機）相關的 風險可能會在2024繼續增加。 即便如此，官員表示，該國的金融體系總體上將保持穩定。 但是房價是不是穩定，或稱為金融保衛戰的犧牲品？ 我們不得而知。

2023年亞洲國家壞帳率以及2024展望，對房地產市場有很重要參考價值

印尼

當地央行2022年開始實施自2005 年以來最激進的升息令。 印尼最大建商－ PT Lippo Karawaci 和 PT Agung Podomoro 已經負債累累。 加上通貨膨脹的巨大壓力，削弱了印尼普通家庭購買力。 加上本幣因為外貿走弱的緣故，對美元表現十分疲軟，即將到期的美元債務的償還成本升高，迫使這些企業紛紛訴透過資產出售來籌集現金。

根據評級機構——惠譽評級在2023年11月底表示，Agung Podomoro 於2024 年6 月到期的1.32 億美元債券「可能出現某種違約」，此前該公司取消了回購部分無擔保票據的要約 。 惠譽表示，另一家印尼財團－力寶集團印尼子公司力寶卡拉瓦奇(Lippo Karawaci) 的再融資風險也在上升，惠譽於11 月將該公司2025 年1 月到期的美元票據 評級下調至CCC+。

不過投資人預計，2024年隨著降息週期的到來，印尼房地產需求將會改善。 惠譽預計，當地企業債券銷售將出現復甦，理由是再融資需求增加和經濟環境更有利。 但是印尼2024年壞帳率的展望，依然頗為負面。

越南

越南政府雄心勃勃的「反腐敗運動」顛覆了越南本來就受到供應過剩困擾的房地產行業，阻礙了企業債券的發行，引發了流動性緊縮和借款人拖欠付款。 但監管幹預和多次降息減緩了下行趨勢。 越南房地產市場2023年經歷了極具挑戰性的一年，不過最嚴重的低迷時期應該已經過去了。 2023 年初，一些越南本地銀行的抵押貸款利率甚至一度高達16%，但隨後急劇下降。

阿本就認識很多2019-2021接盤越南樓市，目前高位站崗的。 由於2023越南樓市的一路狂跌，許多期房都遭遇了十分巨大的下跌，很多工程停工，開工建設日期遙遙無期。 沒有適時控制風險敞口，沒有考慮政治風險，聽信中介一面之詞，可能是投資者血本無歸的主要原因。 另一個就是國內20年「樓市神話」。 讓人們對國情、政治體制、文化都很相似的越南產生了錯判。

2023年的越南，已成為許多外國投資客的傷心之地

外界普遍認為，2024年越南樓市的麻煩依然存在。 標準普爾全球評級信用分析師 Sue Ong 表示，許多越南本地銀行的資本緩衝薄弱，一些銀行對房地產的風險風險仍然很高。 這次越南房地產危機的典型代表是諾瓦蘭投資集團公司(Novaland Investment Group Corp.)，該公司是越南最大的開發商之一，以持有美元債券而聞名。 在 7 月未能支付利息後，該公司同意延長其 3 億美元可轉換票據持有人的期限。

香港

由於本地的局勢自2019年來令人擔憂，大量本地居民紛紛救生艇「出海」。 大企業、房地產財團也擔心融資成本飆升以及受到臨近的內地房地產危機的溢出影響。 今年八月香港的幾家開發商發行的永久美元債券遭受了多年來最嚴重的拋售。 領跌的是新世界發展有限公司——香港負債最重的開發商之一。

投資者哭爹喊娘的時刻，背後反映的是香港房地產市場的低迷，該市的房價跌至近七年來的最低水平。 經過三年嚴格的新冠疫情限制和聯準會歷史性的貨幣緊縮政策，辦公大樓和零售空間的收入也有所減弱。 因為整體需求如此低迷，香港開發商被迫大幅下調房價，「樓市永遠漲」的香港，建商主動下調房價，在十年前都是不可想像的。 沒有信心，樓市神話破滅，一蹶不振只是時間問題。

曾幾何時，美麗港島也曾擁有房價不敗的神話，如今都是過眼雲煙

由於空置率上升和持續的負租金調整，對那些在中國大陸二線城市擁有大量住宅和商業地產的香港開發商以及在黃金地段以外擁有大量辦公室投資組合的開發商的投資，應該持更加謹慎態度。 且因為港元融資成本依舊隻升不降，這種情況將持續到2024年後。 沒有信心就很難有所改變，因為沒有改變的空間。

菲律濱

最後就聊聊本頻道比較關注的菲律濱吧。 菲律濱在疫情後的經濟復甦，2022、2023連續兩年領先亞洲。 當中尤其是零售業的復甦，讓市場重新有了一些信心。 但是目前市場依舊處於低迷狀態。 尤其是較高的空置率和較低的流動性，是購買菲律濱房產應該首要考慮的問題。 買是可以買。 如果是非核心地段高級公寓，真的租的出去嗎？ 較高的物業費，仲介費扣掉，真的能達到5-6%的許諾回報嗎？ 如果想賣掉除開稅費是不是會虧？ 如果選擇的地段一般般，是不是價格虛高，沒人接盤？ 想必這些都是大部分購屋仲介不會告訴你的事。

不過數據顯示菲律濱2023年豪華公寓價格是快速回溫、上升的。 根據萊坊（ Knight Frank）全球主要城市指數，2023年馬尼拉大都會的豪華公寓、住宅價格增加了21.2%，為全球成長最快的。 根據Knight Frank的全年數據，馬尼拉大都會最昂貴的住宅項目是TransAsia的Banyan Tree Residences，位於pasay ，價格為每平方米80萬比索。 Balmori Suites by Rockwell Land 是第二貴的公寓，位於makati的Rockwell，每平方公尺約 60 萬披索。

桑托斯萊坊董事長兼執行長里克桑托斯表示，儘管現階段央行利率較高，但馬可仕政府領導下的菲律濱投資者對菲律濱的信心提振了房地產市場。

總而言之，亞洲新一輪的樓市的大規模下跌可能會出現在這兩年。 低迷的情況一兩年都不會改變。 如果你要投資菲律濱房地產你也需要知道，目前菲律濱房市兩極化十分嚴重。 而且流動性不足也是一個大問題，很多不是特別核心的資產，掛一兩年都沒有賣掉的情況也很普遍。 尤其是在這個買盤遠小於賣盤的現實情況下。 需要改變過去20年對於「樓市神話」的幻想，老實吃租金可以，等翻個幾倍出手，猛上槓桿的時代已經過去了。

投資有風險，投資需謹慎，本文不作為任何投資建議或參考。

願上帝保佑菲律濱群島。

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