火箭推升的澳洲房地產

前言

這幾年在台灣的年輕人最有感的肯定是原本已經高聳入雲端的房價，又再更高一層樓到連天上玉皇大帝也住不起的十重天闕。

確實，疫情後美聯儲開啟無限QE模式，逼迫全球央行跟隊印鈔，加上俄烏戰爭後的全球原物料價格高漲，使得房地產建築成本上升，資金溢滿注入房市，更帶動炒房客四處追逐好地段的房源，使得各國首都與大都會的房價都呈現跳躍式成長。

即便身處於遙遠的南半球，也逃不過這股寬鬆貨幣帶來的地產熱。

我們今天就來聊聊羊島隔壁的袋鼠國目前的房地產熱況。

疫情後移民大增

封閉了兩三年的國際移民大門，讓極度缺乏外籍移工補充勞動力的紐西蘭與澳洲等國大開門戶，招募了大批的外籍移工加快地產與公共建設項目的開發進度。

如果讀者們還停留在澳洲與台灣人口差不多，都在兩千三四百萬人的印象，那你們就大錯特錯了。目前的澳洲人口已然暴增到將近兩千七百萬人口。

其中人口最多的當然還是傳統的新南威爾斯州（雪梨所在州）與維多利亞州（墨爾本所在州），兩者加起來就佔了澳洲總人口的一半以上。

然而，布利斯本與黃金海岸所在的昆士蘭州人口也在這些年突飛猛進，目前已突破五百萬人口，佔澳州兩成人口。

另外一個意想不到的是佔全澳將近一半領土，號稱最孤獨的城市：伯斯所屬的西澳，人口也有將近三百萬人，佔一成人口。而且整個西澳人口的九成以上都是擠在伯斯這個狹長個濱海城市，可以說其擁擠程度一點也不遜色於雪梨、墨爾本這些大城市。

從上圖我們就可以輕易看出疫情前，平均每年大概都有二十多萬的新移民。因為疫情關閉國門的兩年，移民直接降到負數後，在2022年開始展開了報復性的反彈增長。

2022-2023年平均每年淨流入的移民將近五十萬人，光是過去兩年就增加了一百萬新移民人口，這還不包括很愛生小孩的紐澳文化所產下的本國新生寶寶。也因此澳洲人口迅速膨脹到兩千七百萬人。

島內移民

不只是外來人口移入充實了澳洲人口，澳洲本國的六州一領地之間也有著顯著的人口移動。

由於居住成本的上升與超高的房價，推走了雪梨、墨爾本這兩個傳統大城市的居民搬遷到其他生活成本更低的城市。雪梨所在的NSW光在2023一年就遷走了三萬多人，其中絕大多數搬到了更北更暖活，物價也低很多的昆士蘭布里斯本展開新生活。

因此昆士蘭州人口的移入數字幾乎等於NSW州的移出人口。

墨爾本所在的維州也是淨移出，甚至連更遙遠的南澳（首府阿德雷德）與塔斯曼島、北領地都是人口移出，而西澳的伯斯則接收了這些島內移民，人口淨增加一萬多人。

暴漲的房價

短時間內移入的巨量新移民，加上俄烏戰爭後高昂的建築成本，使得即便澳洲央行連番升息打壓過熱的物價，也依然壓不住飛上天的房價。

上圖是2023年的各州房價中位數與預估2027年的房價中位數。我們可以看到目前雪梨的房價中位數已經高達137萬澳幣（將近三千萬台幣）；其次的首都坎培拉、墨爾本、布里斯本也都要到90萬澳幣（兩千萬台幣以上）的中位水準。

只剩下氣候跟濕熱的印尼接近，位處於熱帶叢林氣候的北領地達爾文還能維持在一千萬台幣上下的水平。

而這些數字都只是＂中位數＂而已喔，就學徒所知的雪梨、墨爾本好地段，坐擁五六間房間＋泳池的大房子價位都比中位數還要再翻一翻有餘，而且這都還不是甚麼富豪居住的稀世豪宅呢。

而這些數字到了2027年的預估數據，都還會再繼續往上漲四成以上。可見得澳州年輕人生活的有多麼的水深火熱！

買不起也租不起的房

房價節節高升，可能是因為全球貨幣寬鬆所推升的泡沫經濟。但房租則是實實在在的表徵當地住民的可負擔居住成本。負擔不起房價的還能租房，租不起房子的就只能離開這座城市了。

像台北市的房價長年居高不下，但房租卻相對長期維持在一個很低的租金率水準，顯示台北市民的收入長年並沒有明顯的上升，因此可負擔的租金也就一直維持在差不太多的水準。（直到近年開始有些明顯的往上）

2023年全澳房租平均上漲3.8%，不僅是雪梨、墨爾本這些大城市房租持續上漲，連房價不太漲的北領地達爾文房租也爆漲6-8%，顯示大量新移民進入澳洲推高了實際的生活居住成本。

薪資跟不上房價

攤開全澳各州平均薪資，最高的是領政府薪水當公務員的首都特區ACT（也就是坎培拉），中位數年薪為9.3萬澳幣（200萬台幣）。房價最高的NSW雪梨，人均年薪為7.8萬（168萬台幣），拿來跟房價中位數相除得到17.5年的房價/所得比。

收入第二名的是礦業大州西澳有8.58萬，其首府伯斯的房價/所得比則為相對親民的8.24倍。

同樣的計算下，墨爾本的房價/所得比為11.4年、收入最低的塔斯曼島則差不多是10年

資料來源：內政部不動產資訊平台

澳洲青年購房痛苦不輸給台灣青年

對比台灣七都的房價所得比，最高的是天龍國台北的15.4倍；其次是新北的12.9倍、台中的11.4倍與最低的桃園市8倍。

也就是說相對於台北市民，雪梨居民必須要存更久的錢才能買得起當地的中價位房屋。而澳洲其他州首府的住房比也略高於台灣除了雙北的其他城市。

而且，這都還沒有扣除澳洲動不動就要三成起跳的薪資所得稅喔！

結論

相信台灣新政府上台後首要面對的民怨，除了電信詐騙外就是高漲的房價了。對於前者可能還能用很多電信技術與設定去防堵。但對於後者房價的控制，學徒我則是感到相當悲觀。

即便在經歷了2022-2024這兩年以來的高利率升息環境下，美國、澳洲、加拿大等國的房價都還是居高不下，甚至蹭蹭的往上漲。那麼在2024以後的降息循環開始後，台灣央行就更難（可能也沒甚麼意願啦）採取緊縮貨幣政策來壓抑房價。

而台灣的銀行向來以喜愛房產當作抵押品的當鋪著稱，房貸自然是最大宗的放款渠道。如果新政府縮限房貸成數（等於打臉新青安），那麼或許房價會被適度控制，但青年則會因為更高的房屋頭期款而更難負擔買房。

加上台灣可投入在產業升級的再投資管道本來就很少，這幾年不斷湧入的出口外匯餘額與從中國大陸關廠撤退回台的資金就是那麼的多。

相對於澳洲是因為新移民一直進入而推高房價，台灣則是因為新流入的資金而推高房價。就像學徒在上一篇文章所強調的：

這些房子蓋來不是給人住的；而是給錢住的。

只要這些外國錢兒子持續的流入台灣，那麼台灣房地產就很可能像澳洲美國這些新移民一直流入本國的房地產一樣，只漲不跌。

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