臺北房地產二胎房貸詳解-專家鑽研分享

台北二胎房貸利率、管道與申請條件總整理

台北是台灣蛋黃區，因為買房相當困難，但相對的若擁有房產，除了居住以外還能更活化其價值。不論台北房價有無漲跌，依舊是六都之中房價最居高不下的區域！就算是40年老屋也很有價值。

因此台北地區的房屋是最好申請房貸的，因為銀行或民間機構認定，台北房貸因房屋價值高，若地段好的話，甚至可以提高貸款成數，能貸到較高的金額，若是想降低利息也比較容易談到比較優惠的利率。

台北市從以前到現在一直是大家擠破頭都想去的地方夢想城市，因為發展快速，工作機會多，彷彿只要去了那裡既能成龍成鳳。直至今日『臺北』這個象徵繁華的城市，依舊吸引著來自不同地方的夢想家到此追尋夢想。

台北房貸因申貸人條件不同，適合的貸款管道也有所不同，然而不同的二胎房貸管道差別很大，像是貸款成數、額度、利率、還款方式、手續費用，深深影響著申貸人的房屋二胎貸款權益，這篇將帶大家來清楚了解所有二胎房貸管道的細節，申辦二胎房貸前增加判斷能力，以免被不肖業者用各種收費名目坑錢！

內容目錄

如何申請台北二胎貸款？能借多少錢？金額怎麼算？

隨多種專案因素變動，決定核貸金額高低，申請人如果想知道申請二胎房貸可以拿到多少錢，可以先看這篇文章，計算一下金額，就能知道有多少資金到手？要付出多少利息？

同時在計算台北房貸核貸金額過程裡，了解如何減少貸款風險，避免受騙上當。

什麼是二胎房貸？

二胎房貸是指在房屋已經有第一順位貸款的情況下，再向另一家銀行或其他金融機構申請第二順位的房屋抵押貸款。二胎房貸通常是為了獲得較高的貸款額度，或是整合其他高利率的債務。

二胎房貸的利率和成數會因為不同的貸款單位而有所差異，一般來說，銀行的二胎房貸利率較低，但審核較嚴格，而民間的二胎房貸利率較高，但審核較寬鬆。

二胎房貸的期限也會根據貸款單位的規定而定，通常最長不超過10年。

二胎房貸借多少錢取決於承貸風險

風險越大，利息越高，能借到的錢，相對有限制，這是市場法則！

今天您房子想用二胎貸款借錢，金融機構借錢給您之前，會看房地產物件殘值與您個人的財力、還款能力，依據不動產殘值、房貸壽險、還款力設定利息、額度，扣除掉利息、手續費或違約金成本之後，最後到手的資金，就是您可借到的錢。

一般來說， 二胎房貸能借多少錢，取決於風險。

風險是看債權順序，有房屋二胎貸款，自然會有三胎、四胎甚至是五胎貸款，只要房屋貸款申請人所持有的房地產，殘餘價值吸引人，民間融資、代書、銀行，這些放款單位，就會有興趣繼續承貸下去！

從第二順位債權開始，一直算到到第五順位債權，抵押債權順序愈後面，貸款回收風險越大，您的借款利息、費用成本變高，借到的錢，相對會減少。

先了解一胎房貸餘額是什麼？

一胎房貸餘額=【一胎設定金額】-【房貸繳款金額】

「一胎設定額度」就是您的土地房屋第一次貸款，對保完成後，銀行會將您的房地產，用最高借款額度，到地政事務所辦理抵押權設定！

假設您跟銀行借兩千萬，銀行會設定兩千萬的1.2倍，2400萬做為一胎房貸設定金額，並依據設定金額繳交千分之一規費，也就是兩萬四千元。

銀行屬金融房貸的設定額度算法，至於融資公司與代書房貸，可承作金額會比銀行金融房貸高一點，約最高借款額度1.5~2倍之間。

二胎房貸是什麼？

跟二順位房貸一樣嗎？

我們買房時跟銀行申請的房屋貸款，屬於第一順位房貸，銀行通常貸款6~8成；而二胎房貸意思是在保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值抵押（剩下的2~4成內），再向銀行、融資公司或民間貸款機構申請第二筆房貸，這就是二胎房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

二胎房貸的用途有哪些？

不同於用來購入房產的一順位房貸，二胎房貸是以房產獲取資金，由於二胎房貸是有擔保品的貸款，可以取得較高額度的資金，因此用途多元，以下整理出常見的貸款用途及實際核貸二胎房貸的案例。

整合負債

若本身除了房貸，還另外有信貸、車貸、卡債循環利息等債務，不但利息高，而且還款日都不同，造成很大的困擾跟經濟負擔，二胎房貸資金能夠整合利率高的多筆債務，好處是統一還款日、降低月付金並減輕生活負荷。

周轉資金

最常見需要周轉資金的就是自營商、攤商、工廠老闆…等中小企業了，常常需要支付廠商貨款或是員工薪水，一次都是大筆、大筆的款項，如果手頭資金不足很容易就遇到周轉不靈的狀況，如果用房屋貸出二胎就能避免危機。

或是自行接案或開立工作室的SOHO族，有時收入不穩定，臨時需要資金應付生活開銷，像這種個人周轉也是可以利用二胎房貸。

解套：而這些人因為缺乏薪轉證明或收入不穩，通常是銀行不喜歡的申貸族群，因此建議有二胎房貸需求又被銀行婉拒的申貸人可以考慮『鉅軒代書』二胎房貸。

代償民間

因為借了民間的房屋二胎貸款（像是當鋪、代書、地下錢莊或是親朋好友）而有了私設，通常借款人先解決了眼前最緊急的問題，後續要開始還款發現利率太高、而且每個月繳的錢是還不到本金的，才驚覺又造成另一個資金問題。然而，在有私人設定的情況下是不能向銀行貸款的，銀行也無法代償民間債務

解套：轉貸到專業合法的『鉅軒代書』，同樣透過房屋貸款『二胎房貸』，由代書協助先代為償還導致民間私人設定的債務，清償之後再協助申貸人註銷民間私人設定。

裝潢費用

買房後沒錢裝潢是大多數人會遇到的狀況，存款都拿去付頭期款跟其他稅費，手頭資金已很吃緊，但裝潢還沒搞定，家具家電也都還沒買，陷入買房卻住不進去的窘境。

剛買的房子也有機會核貸二胎房貸，填補裝潢資金缺口。

投資理財

在現今這個低薪時代，人人都要學會理財幫自己加薪，投資絕對是增加財富的有效方式，二胎房貸可以貸出較高金額，讓申貸人實現投資計劃、改善財務狀況。

創業資金

無論是開創副業或自行創業，都需要一筆可觀的資金，政府或銀行的創業貸款資格限制很多、難以核貸，二胎房貸可以快速補足需要的創業資金。

只要是需要填補資金缺口、急需大額資金周轉，並且評估好自身財力狀況後，二胎房貸都是很適合名下有房產的人申辦。所以，如何選擇最適合自己的房貸方案？指數型、固定型、理財型房屋貸款怎麼選？是很重要的課題。

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二胎房貸的優點？

可貸額度高

跟信貸相比的話，二胎房貸可貸到的額度較高，因為不像信貸有最高可貸額度為月收入22倍的限制，所以若薪資不高或缺乏薪資相關證明，可能就無法借到足夠的貸款金額。

由於二胎房貸是有擔保品的貸款，額度自然可以拉高，而且房屋二胎貸款的利率跟信用貸款也差不多。

要注意的是，同樣的申貸人及房屋條件，銀行能貸到的金額會少很多，因為銀行受限於政府法規，對於二胎房貸這種風險高的貸款，會限制放貸金額。

如果需要高一點的額度，又不想借到民間高利貸，建議選擇『鉅軒代書』的二胎房貸，額度高又有保障。

還款期限長

銀行二胎房貸最長可到20年；而『鉅軒代書』二胎房貸可以不綁約隨時清償，適合需要長期周轉的人，還款壓力較小。

有效活化不動產價值

不但可以繼續住在房子裡，還多出一筆現金運用，將房產活化成資金，這就是二胎房貸最大的好處。

二胎房貸的缺點？

同時背負兩筆房貸

如同開頭所述，二胎房貸是保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值再向銀行、融資公司或民間貸款機構申請第二筆房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

因此申貸人申辦二胎房貸前務必謹慎評估財務狀況及還款能力，避免後續無法負擔月付金，造成房產被法拍。

貸款利率較高

因為是第二順位的債權人，對於該貸款機構來說，需承擔的風險就會變大，所以二胎房貸的利率一定會比較高，所有二胎管道皆是如此。

民間申貸管道複雜

如果需要二胎房貸卻被銀行婉拒，就必須選擇民間二胎管道，網路資訊想必讓一般不了解的民眾眼花撩亂，假如因為急用錢、沒時間做好功課隨便找一間二胎，若不幸遇到詐騙或高利貸，資金問題沒有解決反而製造更麻煩的問題。

但民間也有安全的選擇，就是『鉅軒代書』申貸前免費諮詢，問到滿意、覺得OK再申貸，沒有民間高利息，也沒有代辦高收費。 辦理『鉅軒代書』二胎房貸需準備的文件資料：

• 身分證影本
• 自然人憑證
• 收入存摺近一年紀錄
• 房貸繳款存摺近一年記錄

這部分下面的段落會更加詳細地說明，推薦有民間房屋二胎貸款需求的人繼續看下去。

二胎房貸的申貸條件是什麼？

銀行二胎房貸申辦條件

根據不同管道有不同的條件，其中銀行二胎的限制最多、門檻最高，申貸人只要踩到一個地雷就難以核貸，但所有二胎管道要求的申貸人基本的條件如下：

1. 1. 年齡滿20歲，超過65歲須提供一位65歲以下的保證人名下有房或提供有房產的保證人，房屋有殘值有工作收入證明無重大信用不良紀錄

銀行的條件有多嚴格呢？

職業收入沒有薪轉證明、信用有瑕疵、房屋有私人設定、屋齡高或房屋地點偏遠、房型為15坪以下小套房、辦公室、農舍，這些狀況銀行二胎無法承做，須由房貸專員了解個別狀況後評估。

如何申請台北二胎貸款?

二胎房貸有哪些申辦管道？

額度、利率、還款方式分別是？

二胎房貸各管道特色

目前二胎房貸的申請管道有銀行、融資公司、『鉅軒代書』和民間借貸機構，以及本身並非放款單位的代辦公司，替申貸人送件至各種管道，以下就針對這四種貸款管道來詳細介紹特色、額度及利率。

銀行二胎房貸

銀行是最推薦的二胎管道，因為二胎利率最低，還款壓力相對小，但銀行審核超級嚴格，通常只有條件非常好的客戶，才有機會向銀行取得較低的二胎房貸利率。

除此之外，由於二胎房貸的風險較高，因此銀行承作意願較低，可貸額度的計算方式也比較保守，總之銀行二胎房貸核貸相當不易，即便核貸，核准額度也不高。

銀行的審核到底多嚴格？

以下整理常見的無法通過銀行二胎房貸審核的原因：

• • 信用問題：負債比過高、信用評分低、債務協商、信用小白、呆帳紀錄、預借現金、信用卡額度使用率較高、啟動信用卡循環利息、卡費或貸款曾經遲繳……等等。財力問題：無薪轉證明、扣繳憑單、沒有所得稅報稅證明、沒有存款的月光族……等等。職業問題：年資未滿半年、工資領現金、無薪資證明的自營商、八大行業等不穩定職業、待業……等等。房屋問題：房屋鑑價低、房屋沒有增貸空間、屋況老舊、屋齡高、房屋所在地偏遠、房屋有私人設定、房屋為共同持有、一年內有民間私人設定紀錄、一年內有查封紀錄……等等。其他問題：年紀超過60歲、近期增貸、聯徵多查、警示帳戶……等等。

銀行二胎額度、利率、還款方式

• • 最高額度：350萬 – 房屋鑑價的85%，實務上通常只核貸30~50萬二胎利率：8%~16%起還款方式：本利均攤

融資公司二胎房貸

融資公司是不同於銀行的二胎房貸管道，台灣股票上市的三大融資公司（如中租、裕融、和潤）依照法規須公開財務報告、營運情形及董監事變動情形，所有貸款資訊透明化，對於申貸民眾更加有保障。

但融資公司是不能直接對客戶放款的，客戶必須透過『經銷商』才能申辦二胎房貸，所以申辦時要詳細詢問：開辦費、服務費、手續費、倉棧費…之類的問題。

融資公司二胎額度、利率、還款方式

• • 最高額度：500萬 – 房屋鑑價的110%二胎利率：年息14%~16%起還款方式：本利均攤

鉅軒代書二胎房貸

您只需擁有不動產所有權，不看聯徵信用即可辦理二胎土地借貸 申辦鉅軒代書二胎房屋貸款沒有銀行的高門檻，更沒有錢莊高得離譜的房貸借貸利息！

只要你名下自有不動產所有權，不限坪數、不限地目、不看信用狀況、更不需提供財力證明都可以輕鬆申辦，甚至是持分房屋、持分土地也可以申辦貸款。

鉅軒代書二胎額度、利率、還款方式

• • 最高額度：無上限(不動產鑑價的9成)二胎利率：月息1%起還款方式：可彈性選擇：1.本利均攤 或 2.暫只繳息不繳本金

民間二胎房貸

其實所謂民間指的是金融機構（銀行、合作金庫、信用合作社、農漁會……等）以外的借貸管道，舉凡融資公司、當鋪、代書、資產管理公司……等，以及私人之間的借貸，都屬於民間貸款的範疇。

而民間房屋二胎借貸之所以出現，正是因為銀行的二胎房貸審核太過嚴格（應該說銀行所有產品的貸款審核條件都很嚴苛）。

民間二胎額度、利率、還款方式

• • 最高額度：沒有一定二胎利率：月息2% ~ 3%以上還款方式：每個月只繳息不還本金

代辦公司二胎房貸

申貸人若有二胎需求，網路上會看到一些資產管理公司、理財顧問公司或是其他名稱，基本上就是代辦公司。

代辦公司顧名思義就是「代理」借款人「申辦」二胎房貸，會收集申貸人給的資料、媒合適合申貸人的二胎房貸方案、代理貸款人送件各種管道，本身並非放款單位。

因此可能會衍生出「胡亂送件」的問題，可能要負擔以下風險：

1. 1. 個人資料被盜用涉及偽造文書聯徵信用受損

無論有無過件，還要支付額外高昂的代辦服務費（詳細的代辦費用解說請看下一個段落），因此不推薦透過代辦公司辦理二胎房貸，想貸款請直接找其它管道洽詢，避免落入黑心代辦陷阱。

代辦公司二胎額度、利率、還款方式

視送件管道而定，不一定是送件銀行，也可能先被送到民間借貸機構。

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二胎房貸的費用？

銀行二胎房貸費用

通常銀行會收取二胎房貸的開辦費用（或稱手續費、帳管費），範圍是3000~15000元，這沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。

此外，部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費（也稱徵信查詢費），費用為每人300元。

融資公司二胎房貸費用

須透過『融資經銷商』辦理二胎房屋貸款，無論是諮詢、房屋估價，所有申辦過程都不會跟客戶收取任何額外的代辦服務費，只有確定撥款後才會有下列費用：

• • 開辦費：二胎貸款金額1.5%代書費、地政規費：12000元~20000元仲介費/帳管費/手續費/代辦費：請詳細詢問是否還有這些費用後再辦理！

鉅軒代書二胎房貸費用

金主直營，透過『鉅軒代書』辦理二胎房屋貸款，無論是諮詢、房屋估價，所有申辦過程都不會跟客戶收取任何額外的代辦服務費，只有確定撥款後才會有下列兩筆費用：

• • 服務費：貸款金額3%代書費、地政規費：12000元~20000元

民間二胎房貸費用

民間二胎房貸的收費項目不一，名稱也沒有固定，有些民間業者可能會以各種不合理的名目向借款人收費，建議多詢問、多比較。

• • 開辦費/帳管費/手續費/代辦費：貸款金額5%~15%倉棧費：貸款金額4%~5%服務費：貸款金額3%仲介費：貸款金額1%~3%諮詢費：3000元~6000元代書費、地政規費：12000元~20000元

以上是民間貸款常見的收費名目，申辦時請詳細詢問，別傻傻的叫你付什麼錢就乖乖的付！

代辦公司二胎房貸費用

開辦前先要繳交一筆「委託費」或諮詢費，大概是6000~8000元，這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功，都不會退還。

代辦公司甚至在送件前會要求申請人簽署「貸款委託書」，委託書內容是：只要二胎房貸過件，不管後續有沒有實際申請借款，都必須支付代辦服務費，即使貸款條件不滿意也要付費。

而申貸成功後的「代辦服務費」，一般都是二胎房貸金額的10%，例如100萬貸款金額，必須支付10萬元做為代辦服務費，到最後申貸人實拿的金額變成不到80%！

此外！只要透過代辦公司申辦二胎房貸，並簽訂委託契約，就不能再找別的二胎房貸管道申請或比較，否則就是違約，會依照貸款金額比例計算高額違約金！

就算申請不成，之後的幾個月內也不能找別人辦理二胎房貸，想要解除委託合約，要另外再額外花費才能解約，這些都是非常不合理的契約規定。

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二胎房貸的申請流程？

確定要申請二胎房貸，首先須備妥以下文件資料：

1. 身分證正反面影本
2. 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
3. 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
4. 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）

要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）

如果是沒有固定雇主、薪水是領現金收入的職業族群或者沒有穩定薪資的自營商，建議可以向『鉅軒代書』申請二胎房貸，只要有財力相關證明都能申請。

準備好上述文件資料後，開始跑二胎房貸申辦流程：

1. 向銀行或『鉅軒代書』提出申請
2. 針對申貸人的房屋進行估價，接著審核個人條件
3. 二胎房貸核准後，與借貸機構約定時間對保簽約
4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
5. 設定完成後，即可撥款至申貸人指定帳戶

如果是辦理銀行的二胎房貸，從申請、審核到撥款至少要等候一週。

如果是辦理『鉅軒代書』二胎房貸，最快3個工作天內可完成撥款。

至於部分民間二胎房貸標榜24小時內快速放款，請注意合約內容並要小心後續的還款風險。

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