水美慕河：位於淡水的溫泉河岸宅

這標題看起來是不是很吸引人？

淡水是北台灣很多退休人士鎖定的退休地點，因此淡水一帶確實不少目標客群鎖定退休銀髮族的住宅，有的是做大坪數的豪宅設計、有的是主打淡水河岸與夕陽景致、有的是主打超豐富的公設像是泳池或是溫泉之類的渡假休閒設施。

《水美慕河》就是這樣的一個產品，有鑑於小宅化低總價的趨勢，《水美慕河》不像很多淡水一帶的建案設計100坪以上的超大坪數，而是主攻河岸景觀和溫泉公設。至於到底是不是個值得入手的建案，且讓我們從頭說起。

周遭環境介紹

基地位置位於通往淡水的主要幹道中正東路上，另外車道則是由竿蓁二街進出，勉強也算是雙面臨路。大概就是在地圖上標示為帝王食補淡水店的位置，步行至捷運淡水站約900公尺13分鐘。

另外最值得注意的就是基地位置距離中正東路上的淡北道路閘道入口約莫才300公尺左右，因此《水美慕河》可以說受益淡北道路甚大，往台北市搞不好甚至比竹圍出發還快！

然而在附近繞過幾圈的心得感想是，雖然基地不在重劃區而是舊市區，卻沒有想像中的優良生活機能，附近可以吃東西的地方不多，看起來還是要去捷運淡水站附近，但是距離又有點遠，可以說位於舊市區卻沒有舊市區的生活機能，真是尷尬。

另外本案不是很建議有小孩的買方考慮，因為學區竹圍國小2.3公里實在很遠，走路是走不到的；竹圍國中更遠要2.5公里，因此若是有學齡兒童看來勢必只能開車接送了。

醫院的部分有淡水馬偕醫院，往竹圍方向開車約10分鐘左右，算是一個適當的距離，也因此本案其實是比較適合年紀大一點的買方。

建案基本資料速寫

基地大小約為816坪，只有設計一棟建物，因此建蔽率非常低只有24.44%。《水美慕河》由於主打溫泉度假宅，因此在這麼低的建蔽率之下對於整個社區的景觀營造算是有下功夫，景觀設計的蘇瑞泉大師，其代表作大多數都在信義計畫區的豪宅。對於本案的景觀是在各個不同的角落設計春夏秋冬不同的景致。

美中不足的是本案的基地形狀實在太不方正，由下圖可以看到靠中正東路的臨路面寬真的相當小。車道進出口則是避開車流量大的中正東路，而是在竿蓁二街上，這是一個聰明的設計，也避免了有車道上方這種抗性很大的戶別。另一個好處是建築物的退縮非常大，因此棟距部分應該會還不錯。當然這還是要高樓層比較好一點，畢竟建案的周圍都是些老舊的公寓或是鐵皮屋，因此樓層高一點的景觀才會比較理想。

《水美慕河》的基本資料如下：

• 開案：2023/Q4；預計完工：2028/Q1
• 土地分區為住宅用。零店面設計。
• 基地面積：816坪
• 126戶住家，零店面設計。
• 平面式車位134個、有充電設備（含預留）。
• 本案共一棟建築，19樓高，地下5層為汽機車停車場。
• 一層7戶，26~48坪。
• 共2隻電梯，都可以直下地下室，頂樓則是只有一隻電梯能上去。梯戶比相當不錯。
• 樓高：挑高3米2，皆有消防灑水頭。
• 公設比34%，建蔽率24%。
• 管理費暫定是一坪100元。

建材配備亮點：

• ​溫泉戶戶到府，湯屋大面積開窗，加上降板式浴缸，真的把湯屋搬到自己家裡了。
• 衛浴的防水，不分乾溼區，做到200公分高。這不錯。
• 防水施作廠商是專業的大信防水工程，提供五年的防水保固。
• 窗戶是使用5+5mm膠合玻璃。

實務上，這類型的圖片廣告文宣等於契約的一部分，因此個人會相信到時候蓋好了泡湯的景致真的跟這個示意圖相去不遠。這大概是《水美慕河》最強大的主要賣點了。也因此本案面河和不面河的戶別價差極大。但是以保值性和稀有性來說，面河戶別應該還是比較優一點。

皮朋哥賞屋戶別

B戶：29坪，2房1廳1.5衛1陽台1獨立湯屋

• 個人認為這是《水美慕河》的最強戶別了，面西邊的淡水河景。
• 樑柱外移設計：一般來說柱子能外移就很不錯，而樑經過湯屋廚房和陽台，可以說是完全沒有影響，真的是厲害了。
• 每個空間都有採光，以單面採光的戶別來說蠻厲害的。
• 1.5套衛浴也是個不錯的設計，值得注意的是湯屋是獨立的，不跟廁所共用空間。
• 客廳面寬290公分，小坪數這樣還可以了。
• 室外機放在陽台占空間，這一點不優。
• 值得注意的是對面有一間中古華廈，八樓高，會影響面河ABC三戶的景觀。

E：38坪，3房2廳2衛1陽台1獨立湯屋

• 進門處那根柱子吃到些許室內空間。但是另外三根柱子都外移，不錯。
• 只有主臥沒有樑經過，其他兩間次臥上方的樑需要用裝潢修飾。
• 皮朋哥覺得這露台(3.69坪)戶不錯，一來看出去都是樹；二來上面不是樓上陽台，比較不會掉東西下來；再來就是湯屋泡湯有樹擋著比較不會有隱私問題。
• 客廳面寬忘記問了，可是圖面上看起來面寬是相當大的。
• 冷氣室外機放在雨遮處，有獨立置放空間，這一點不錯。
• 只有工作陽台沒有景觀陽台，是說客廳對面也有蓋房子，看出去也沒啥景觀就是了。
• 除了少掉前陽台和沒有玄關之外，這個格局真的無可挑剔了。

結論

在溫泉湯屋設計上明顯算是用心。高樓層景觀不錯，不過要至少八樓以上；公設部分，頂樓景觀絕佳，可看煙火可看日落，一樓也有貸切湯屋可以使用，相當適合拿來做度假宅和退休宅用途。

距離淡北道路入口300公尺，淡水捷運站900公尺，交通部分算是及格，但附近缺少足夠飲食生活機能有點傷，學區部分則是不令人滿意。

最後，價錢的部分，皮朋哥訪價結果如下：

B-8F：29.45p x 單價55.52萬 + 平面車位180萬 = 1,815萬

E-2F：38.29p x 單價48.71萬 + 平面車位180萬 = 2,045萬

個人是猜測一坪有3萬元左右的談價空間。所以B-8F大概成交會是1,700萬左右；E-2F可能1,900萬出頭可以買到。

吸引人嗎？不錯的每戶溫泉湯屋設計，很棒的頂樓景觀，有質感的公設營造，產品本身算是吸引人，可是建案周圍附近小環境個人認為是不太理想。拿來退休度假用應該可以，真的要每天都住在那，那就會有點令人猶豫了。

價錢的部分，因為溫泉宅的建造成本確實會高一點，所以個人認為本案價錢算是偏貴，明顯高於區域行情。必須思考『要喝牛奶是否需要養一頭牛』？如果我口袋裡有2,000萬，都可以拿去奢華的環遊世界了，還需要死守在一個房子裡面嗎？