中國提出「消化存量」計劃預示房地產危機形勢轉變

這是《華爾街日報》5月14日的文章 標題是《中國提出「消化存量」計劃預示房地產危機形勢轉變》

https://cn.wsj.com/articles/%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%8F%90%E5%87%BA-%E6%B6%88%E5%8C%96%E5%AD%98%E9%87%8F-%E8%A8%88%E5%8A%83%E9%A0%90%E7%A4%BA%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%8D%B1%E6%A9%9F%E5%BD%A2%E5%8B%A2%E8%BD%89%E8%AE%8A-ae83bcac

這篇文章的作者是先拋出了自己的觀察，後面羅列了一系列學者的觀點。

我們先來看作者的觀察「中國政府開始重點關註住房供應過剩問題，這標誌著高層對中國不斷惡化的房地產危機的看法發生巨大轉變，為後續一系列救市舉措鋪平道路，可能包括以前所未有的力度放寬限購政策，甚至政府斥巨資收購未售出項目等。」

學者的觀點主要集中討論中國政府到底是用直接購買的方式來消化存量來展開討論的。我們來總結一下

第一位學者是仲量聯行(JLL)大中華區首席經濟學家龐溟(Bruce Pang)，他認為政府不會采用購買的方式，而只是通過一系列政策來刺激房產市場，像16年的棚戶區改造一樣。那麽為什麽中國政府要對房地產釋放信號呢？主要是因為股票。

大華分析師Jieqi Liu和Damon Shen認為政府可能會撥出不超過約合2,770億美元的資金用於房地產收購，大致相當於2023年新房銷售總額的17%。

晨星(Morningstar)分析師Jeff Zhang認為政府一方面會繼續遏製土地出售，令一方面可能是推動住房以舊換新計劃或是像深圳那樣，搭建房地產交易平臺，以刺激新的需求。

匯豐(HSBC)經濟學家在一份研報中表示（沒有提具體名字）因為考慮到這次房地產危急的廣度和深度，再加上地方政府財政疲軟的因素，所以他認為政府會采取直接收購的方式。

澳新銀行分析師邢兆鵬認為這種可能性不大，因為地方差異和沒有歷史先例。

邢兆鵬表示，如果進行相關購買，對地方政府來說這將是巨大的支出。

數據：根據國家統計局發布的《2024年1—3月份全國房地產市場基本情況》

1—3月份，新建商品房銷售面積2.2668億平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額2.1355萬億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。3月末，商品房待售面積7.4833億平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。

觀點： 供大於求只是表面原因，在中國過去的35年期間，中國的房地產平均翻了25倍，買房子不虧已經成為了中國人心中的真理。但是隨著房地產業的蓬勃發展，底層人民積累起來的財富被掏空、房地產商逐個暴雷和疫情封控等一系列負面因素。導致的中國人對房地產業的信心正在快速萎縮。這種信心萎縮的表現就是老百姓不買房，在市場上的表現就是供大於求。

所以如果中共要想解決中國的房地產問題，核心問題就是要恢復中國老百姓對房產的信心，但是這個顯然是中共不可能做到的，因為他無法使全國房價在短時間內大規模快速上漲，或是讓人看到未來漲價的希望。

所以該如何理解中共的房地產刺激政策呢？比如說以舊換新，或是搭建政府交易平臺。實質上就是要讓銀行、房地產企業平穩著陸，把巨大的房地產債務轉嫁給個人。但是這個能實現嗎?我認為匯豐經濟學家的觀點有道理，我們把他的話翻譯得直白一點，中國房地產問題不是靠著地方可以解決的，如果想解決庫存就必須采取直接收購的方式。

那麽我們把這句話換個角度來看，如果地方政府解決不了的問題，還要硬推給地方政府，那麽背後的意思就是中國政府不想管這事，地方辦到哪算哪。

那另一方面，如果政府采用直購的話，就徹底改變了過去幾十年中國商品房市場的基本邏輯，因為過去幾十年房地產是市場經濟決定的產物。如果改變了它​，就會進一步打擊中國房產業的信心。那麽中共為什麽也有可能這樣做呢？因為這可以增加他對這個社會的管控能力，以至於最後走向極致的一人體製。

現在的共產黨，連基本的口號都不喊了。2024年3月8日上午，在十四届全国人大二次会议第二次全体会议上提出了“為大局服務“。請問誰是大局呢？

話說回來對於中國的最高人物，究竟會做出怎樣的決定，我無從判斷。但是無論怎樣，“蓬勃”發展的房產業都會給人民造成沉痛的災難， 在這件事上江澤民、胡錦濤、習近平和一系列為這些事鞍前馬後的人都負有責任，他們一個也逃不掉。