篇三：城市發展與城市行銷
章一：城市發展
首先，要界定城市未來的範圍，不應再擴張是精神目標，城市發展應回歸既有發展區（舊市區）與預備發展區（都市計畫未開發土地），即都市計畫土地，讓土地開發資源與人口活動發展匯集於以城市中心為圓心的城市生活圈裡。
節一：城市年輕化
花蓮鄉鎮市城市發展趨勢，與台灣整體一樣面臨雙老問題，建築老舊與人口老化，若不想辦法延緩、反轉發展趨勢，城市恐走向死亡。
城市死亡的定義，應能以城市機能如居住、工作、消費、休閒、醫療、行政等的服務欠缺，甚且喪失來鑑定。
城市必須延緩、反轉老化，甚至避免死亡，政府不妨建立城市年輕化指標，以獎懲管理方式推動城市年輕化。
指標一：硬體更新
城市硬體包括公私部門的建築，如政府行政大樓與私人住宅店鋪等；以及公部門供城市使用者使用的公共設施，如管道、管線、道路、公園等，都要更新。
以花蓮市舊市區現為日出香榭大道周邊年輕化來說，應以都市更新方式進行，也就是拆舊蓋新，公私部門一起進行。
例如私人住宅店鋪單獨或整併更新時，供其更新後新建築使用的公部門公共設施如下水道、道路鋪面等也要一併更新，化零為整的方式重建城市硬體環境，使城市年輕化。
指標二：軟體更新
城市軟體包括人與活動，也就是城市機能。以大花蓮市（花蓮市與部分新城鄉、吉安鄉形成的生活圈）外鄉鎮街市發展衰微來說，還生存著的仍能提供居民服務的老店，若沒人接手終會歇業，對還留在鄉鎮的居民或想下鄉發展的人來說，生活將更艱困。
從人的更新來看，若有二代願意接手，或用創生手法引進經營者接手，讓原服務繼續，或創新原服務，算是促進城市年輕化。
或從活動的更新來看，新的服務進來了，比如原本沒有家醫診所的鄉鎮有醫生來開業了，算是促進城市年輕化。
獎補設計可行動化
政府應給予促進城市年輕化的行動獎補，以拆舊蓋新（都市更新）的硬體更新來說，給予容積獎勵與房地有關稅目減徵等；以老傳承少（二代或外人接手）與無中生有（新的人與新的服務）的軟體更新來說，給予房地有關稅目與所得稅減徵，及房屋整建維護補助等。相信還有許多創意措施可以研究，讓城市年輕化成為可行動的理念，而不只是口號而已。
節二：城市智慧化
城市發展除年輕化，科技與生活的未來式，已經算現在進行式了吧，也應放進城市發展裡，也就是推動城市智慧化。這部分的想法已如「篇二：交通運輸」所提，小整理如下。
移動活動互相效力，使人得利。
城市是移動（交通運輸）與活動（城市機能如居住、工作等）的匯集場所，人是城市的使用者，運用智慧管理系統將人與移動和活動串連起來，也就是智慧化城市運作，使移動與活動互相效力使人得利，使人在城市裡生活便利自在，還常常有小確幸。
節三：城市永續化
永續是進步指標，也是世代正義一環，讓未來人也能有機會擁有現代人擁有的生存機會，城市要推動永續化。
指標一：節能生源
城市人造環境以建築為主，而建築使用能源以水電為主，未來城市建築應有節省能源甚至再生能源功能，以促進城市永續化。
新建築不僅要採用節能設計與再生能源產出，如頂樓光電與雨水儲存利用設備，舊建築亦可獎補拆頂樓加蓋改設置光電，也有助建築降溫與回復逃生功能。
指標二：減碳淨零
城市產業經濟活動須追求供應鏈在地化，減少製造與運輸過程碳排。
以飯店為例，它的食材來源應以在地生產為優先，產地越靠近飯店越好，對生產者也是互利，或要求供應商以節能或電動車運輸；並追求生產過程友善耕作，對土地永續利用與消費者皆友善。
以居民為例，要減少家用垃圾量，增加回收利用率，這是能從生活活動裡做到的永續化；在生活移動上，政府要發展大眾運輸，減少自駕。
我想，還有許多思考可以促進城市永續化。不過，生活活動永續化，說易行難，習慣生活在不考慮生產過程與使用後處理的我們，很難放棄這樣的便利。
指標三：集約發展
這與前述對城市未來範圍界定的精神目標相呼應，也與城市年輕化指標相呼應。以公共設施興闢來看，集約型城市會比擴張型城市資源集中，較能促進城市永續化。
節四：建立未來城市行動指數
城市發展要年輕化、智慧化、永續化，我想還有其他什麼什麼化的，將共同形塑出未來城市的模樣。政府應思考如何推動什麼什麼化，用稅目獎補或其他創意措施，讓什麼什麼化成為可行動的理念，而不只是口號而已。
政府也應建立未來城市行動指數，以前述什麼什麼化及其指標建立相關性比值，分子是數值越大越好，分母是數值越小越好。例如年輕化，城市平均年齡=平均屋齡+平均經營者年齡，有在都市更新與活絡活動的城市，其平均年齡一定比沒有的城市要來的數值小，列為分母的一項因子。諸如此類建立未來城市行動指數，數值越高代表越能成為未來城市。
這裡有數學的專業術語技術，我離數學的距離已經比我與林志玲的距離要遠了。
中央政府也應建立讓地方政府追求互勁未來城市的遊戲規則，做得好的城市，未來城市行動指數數值高，給予獎補，使全國縣市進行優勝劣敗，勝的要幫敗，敗的依附勝，就像大叔打籃球都要找大腿報隊才會贏球的道理一樣，思考重新劃設縣市。
章二：人才人力與城市發展
城市想發展，也要有人才人力扛著城市發展，培育、留住、吸引人才人力也是城市該預備好的。
節一：觀光
以花蓮觀光來說，被設定為重點產業，卻支撐不了觀光學院的經營，產學間欠缺互相效力的關係實在不正常。
專門教育機構，也得重建。
花蓮若真的需要觀光產業，或想成為觀光大縣，甚至國旅首選，並在世界旅遊地圖上占有矚目一席，重建觀光專門教育機構與產學緊密關係是重要課題。
觀光專門教育機構除傳授觀光專業知識與實作技術，為了業界發展國際觀光需要，也應培育外語能力，四年制必須選修兩種外語各兩學年，使學生未來在職場能應對外國旅客。或他語言學得好，畢業後可以不靠觀光，而是靠語言生活也很好。
培育人才人力，要真有心。
業界也應重視職前訓練與在職進修，不要只想用基本薪資，甚至時薪，就要員工全能，應該要花錢、花時間、花精神深度培育人才人力。
可以在淡季時補助員工回專門教育機構進修的費用，或與國外產學界結盟短期海外修業，員工學最新國際觀光趨勢、思潮、技能與語言帶回來，相信能為公司與消費者提供更高品質服務，公司也能蒙福精進獲取更大收益。
在旅遊體驗裡，業者提供專業且貼心的服務，我想會有消費者不斷回來消費與推薦效應的，所以要先投資在員工上。產學官必須正視培育人才人力，這些是城市發展的動力來源。
節二：高等教育
花蓮只剩東華與慈濟，每年有4個年級（醫學生7年級）的學生在花蓮求學，每人在畢業前有4年在花蓮生活，對花蓮人口流動屬性來說屬於持續性大量長期的挹注，對花蓮服務產業是有效且穩定的發展基礎之一。
東華與逢甲，街市榮景差很多。
以東華街市與逢甲街市比較，東華在寒暑假是淡季，部分店家會休息，但逢甲似乎沒有淡旺季之分，總是很多人，逢甲學生較多是事實，但東華怎麼會這樣？
我想逢甲與其街市的關係已是共生，且還有發展完整的社區聚落（看是否有小學、國中、高中，這些會形成完整的社區聚落）支撐街市發展，東華街市較無這種發展跡象，另外學生家庭背景可能也是因素，可以研究。
回到思考高等教育，每名學生在畢業前有4年或7年待在花蓮，畢業後留在花蓮就業生活發展他們最青春20年人生的能有多少人？
假設25歲畢業，45歲就是大叔阿姨，這20年是人生最青春歲月。期間要工作、婚姻、家庭、知識、智慧等就定位，才能在之後有《易經》飛龍在天的人生階段。
好想知道東華與慈濟畢業生留在花蓮發展的比例有多少？這個數據也應納入城市發展什麼什麼化裡。
城市發展與學生人生，共生吧。
不管是在學生與畢業後留在花蓮的人，對城市發展來說都是人才人力，是城市進步的能量，城市發展應與學生人生發展共生，這也應納入城市發展什麼什麼化裡。
以東華來說，學生與城市距離遠，交通不便，而年輕人有他們的娛樂、休閒、生活、生命的邂逅需求，我們的城市提供了什麼能吸引他們就算距離遠也要進城的發展嗎？
觀察東華在實驗推動的校內夜市，學生反應不錯，觀望的攤商也躍躍欲試，雖然為這實驗感到開心，但學生與城市的距離感似乎又遠了些。
吸引人留下來，城市要有底氣。
若城市發展與學生人生共生，城市要想辦法拉近與學生的距離，交通改善也好，城市提供硬需求也好。
以居住需求來看，不妨在政府興建的出租公宅，設計畢業生取得花蓮在職證明者有抽籤資格，讓他們職涯初段能存些日後在花蓮成家買房或與創業基金，相信也能促進城市共生發展回饋給花蓮人，一種能量循環擴大的概念。
在其他活動（城市機能）需求上也應思考如何留住人與吸引人。我想，留在花蓮發展的外縣市籍畢業生，你們也是花蓮人了。
節三：從《易經》思考
2023年因不幸而有幸讀了一本傅佩榮老師所寫解說《易經》與人生關係的書——《易經：卜辭看人生》，以下容我從對此書的粗淺理解來思考《易經》與人才人力及城市發展的關係。
初九——潛龍勿用。九二——見龍在田，利見大人。九三——君子終日乾乾，夕惕若；厲，无咎。九四——或躍在淵，无咎。九五——飛龍在天，利見大人。上九——亢龍有悔。用九——見群龍無首，吉。註：摘自《易經：卜辭看人生》二版一刷94頁 / 傅佩榮 / 時報出版
以上，是《易經》乾卦六爻爻辭，傅老師於其著作95頁至105頁有詳盡解說，我的學習理解是——《易經》對人生發展階段的看法，應該就是把人的一生歲數算到60歲+。第一階段為19歲前，「潛龍勿用」；第二階段為20歲至29歲，「見龍在田」；第三階段為30歲至39歲，「終日乾乾」；第四階段為40歲至49歲，「或躍在淵」；第五階段為50歲至59歲，「飛龍在天」；第六階段為60歲+，「亢龍有悔」。
或躍在淵前，要努力打好堅實基礎。
以生命為例，這時就要以乾卦作為參考。年輕的時候，「潛龍勿用」，好好讀書，把基礎打好。二十歲到二十九歲，「見龍在田，利見大人」，學好知識本領，開始表現，期待得到別人賞識。三十和四十歲這個階段要加倍努力，因為這是中間階段，誰能往上爬、誰上不去，端看這二十年。如果好好努力，累積生活經驗，就能慢慢了解社會人情世故，才有辦法領導統馭，進行人性管理。到了五十到五十九歲，等於是生命的九五。這時已成家立業，看到部下慢慢成長、發展，就要問自己準備好了嗎。因為你心裡要有數，退休之後就是「亢龍有悔」了。註：摘自《易經：卜辭看人生》二版一刷115頁 / 傅佩榮 / 時報出版
以上，是傅老師對《易經》人生發展階段的解說，我的學習理解是——人在「或躍在淵」（人生是躍起或跌入深淵）前，是沉潛、學習、謙虛、努力，儲備能量能力讓人生就定位，才能在人生下半場的開始（九四——或躍在淵）躍起，否則將跌入深淵。
花蓮與外縣市，台灣與外國，比較起來，哪裡有較多能量機會可以讓人沉潛、學習、謙虛、努力？我直覺外面比較有可能。但我也覺得雖然處境不同，優劣有別，也會有其映照思考作為，也見人而異，相同際遇不見得有相同結果。
另外，讀完傅老師的著作後，我學習理解認為《易經》的宇宙觀是天、地、人的關係——天，是周而復始的天體運行，時間；地，是承載人與一切生命的母親大地，空間；人和一切生命，與時間和空間發生的所有一切就是宇宙。
人與天地互相效力，花蓮雙倍共好。
以上，就我從傅老師著作習得對《易經》的粗淺認識，我覺得花蓮籍年輕人要在「或躍在淵」前的人生發展階段，多去充滿活力、能量、機會的地方，多看、多聽、多學習，在「或躍在淵」時回來花蓮，貢獻所學與分享汲取的能量資源創業，尤其是實業，在接下來「飛龍在天」時與花蓮一起共好。
至於，對上節的外縣市籍年輕人來說，花蓮應想辦法成為可以讓他們沉潛、學習、謙虛、努力的，充滿活力、能量、機會的天地，並使他們在「或躍在淵」時留在花蓮，與花蓮一起躍起，而後在「飛龍在天」時一起共好。
如此，花蓮似乎能在天地間形成雙倍共好的家園，將不再是好山好水好無聊，而是好天好地好家園。
註1：只讀過傅老師的該本著作，從中學習理解發展，沒有讀過《易經》，我對《易經》的理解對否？由於仍在學習中，此節所述僅為個人依據傅老師著作之初步體會，歡迎讀者自行深入探究。註2：《易經》對人生發展階段的年齡層區分，對應現代人活得較長，或許可以延長計算。註3：與我同輩或長的親友們，確實是「或躍」與「飛龍」了，而我呢？九三、九四似乎不夠努力啊，《易經》是我會推薦的人生聖經之一。註4：初讀傅老師的該本著作時總有許多想像與領悟，但現在已成一團霧，學習還是得持之以恆，否則會敗光學習。
節四：長照與Long Stay
創造長者需求，也是城市動能。
除了年輕人，中老年人也可以是人才人力，且高齡社會已成趨勢，服務與創造他們的需求也能成為推動城市發展的柴薪。
長照與Long Stay可不可以也共生？你可不可以每個月或每季在不同城市裡長居並使用長照？在這個月或這季裡，能有時間體驗不同城市的生活，拜訪同城親友不用考慮舟車勞頓，或在人生最後時光認識新朋友也很新鮮有趣，好像與年輕時一樣有無限可能，這部分做起來對城市服務產業是有效且穩定的發展基礎之一。
另外，他們人生的成功與失敗經驗，或許可與前述年輕人分享交流，啟發年輕人新的想法與避免重蹈覆轍走了冤枉路，就是他們對城市發展的能量輸入。
節五：工作與Long Stay
城市發展，需要長期穩定人留。
承上延伸思考，工作與Long Stay可不可以也共生？之前疫情時期，居家辦公已改變一定要進辦公室工作的運作模式，花蓮不妨發展度假辦公，一個Working Holiday的概念。
他們可以長居飯店與民宿，使用設備辦公，有服務人員打掃房間與送洗衣物，自由分配工作與休閒時間。也許早上先衝浪，回飯店吃早餐後辦公到下午，出門喝下午茶或吃午晚餐，回飯店辦公到深夜，出門去酒吧或夜市消費，之類，這麼自由。這裡想的自由太超過，但大致這種概念。
花蓮雖然不像西部縣市有科學園區帶動城市發展，但應思考吸引不受地理限制的就業人口長居花蓮。長期穩定的駐留人口，有利城市發展。
節六：原住民族
原住民族，帶著花蓮跑起來吧。
原住民族與城市發展，我想特別挑出來說。
依據《原住民族基本法》、《國土計畫法》、《全國國土計畫》、《原住民族土地或部落範圍土地劃設辦法》，未來部落發展基本上自治權與彈性大，土地使用原則上容積總量管制，彈性規劃配置使用強度及調整容許使用項目。
所以，原住民族應培養規劃人才人力，自己決定部落未來模樣，未來可能會成為帶著花蓮動起來的力量。
註：可參考全國國土計畫 / 城鄉發展地區第三類 / 土地使用指導事項。
章三：城市發展的管理工具
都市計畫，都市設計，建築管理，是城市發展的管理工具。以下，以前述城市發展城市年輕化指標硬體更新來說明。
節一：都市計畫
都市計畫要做的是，評估城市發展現況與未來需求，於都市計畫範圍裡劃定更新地區，並訂定都市更新計畫；於更新地區裡劃定更新單元，並遵循都市更新計畫指導擬定都市更新事業計畫核定後實施，逐步推動城市年輕化指標硬體更新。
層級不同，功能有別，互相效力。
以土地大到小來看，都市計畫範圍〉更新地區範圍〉更新單元範圍；以計畫層級大到小來看，都市計畫〉都市更新計畫〉都市更新事業計畫；土地越大，計畫層級越大，越是目標、政策、策略（thinking），反之越是落實、執行、實施（doing）。
節二：都市設計
之一：規範管理
都市設計要做的是（我想的是）之一，將人在城市裡的使用行為，移動與活動，規範安全、便利、健康、美感等的計畫設計指導內容，供建築計畫遵循以實踐都市計畫暨城市發展。
以移動裡人行空間來說，都市設計要規範公部門人行道與私部門供公眾使用之騎樓、通道、廣場等的基本需求設計，比如人行道寬度不得少於多少？與臨路尺度（寬度與功能設計等）的比例關係？與路面高差多少？公共服務管道號誌需求？等等。
以前述都市更新為例，若是整個街廓實施都市更新事業計畫時，實施者（通常是私部門，可理解為土地開發商、建商）須於都市更新事業計畫裡規劃符合都市設計規範的騎樓、通道、廣場等，公部門須依據都市設計規範審查這部分，並配合規劃該街廓人行道建築計畫並實施，公、私部門相互配合完成整個街廓的更新。
簡而言之，都市設計像工地主任，什麼料要進來？什麼時候要施工？需要多少人？泥作與水電怎麼配合？等等，管理公、私部門如何相互配合，也像建經公司管控計畫進度時程。
花商人行道改善，只剩麵包沒愛情。
承上，檢視花蓮市2024年末、2025年初進行的人行道改善工程，我想特別提花商這段。
人行道是變寬且平整，不過坡度還是依店家地板高度設計，部分路段不好走。而工程砍光行道樹，使學校臨路大樓赤裸裸的呈現於視覺景觀裡，像沒穿褲子的人站在路邊，有些「恥」度問題，這是我第一眼直觀感受。
且大樓量體尺度（大樓的高、寬、深）大，人量體尺度小，彼此差距大；另大樓在環境裡，與臨路寬度和周圍建築群像的比例關係，被凸顯出來，都對人造成心理上的壓迫感。除此之外，高架變電箱也露出，顯得突兀。工程破壞了環境原本有的平衡感與和諧感，為什麼會這樣？
行道樹的量體尺度介於大樓與人，人的視線會被行道樹吸引而聚焦在樹冠上，使人忽視大樓與人的差距；行道樹的存在，也使大樓與環境的比例關係不那麼明顯；至於高架變電箱，則幾乎完全隱沒在行道樹裡，甚至不會發現它的存在。
這就是行道樹的功能之一，能修飾市容景觀並使環境產生感官感受平衡感與和諧感，讓人在城市裡感覺舒服自在。簡而言之，就是人不會覺得卡到什麼似的。
我想，若有都市設計管理機制，工程案須先受專業者各種審查，包括美感，對工程案提出修正意見，或許能避免遺憾發生。
現在生米已經煮成熟飯，怎麼辦？我想，還是得從設計思考。學校不妨設置窄長形廣告掛簾，從頂樓掛下占樓高⅔，廣告內容以學校青春生活意象為主，照片就好，不用文字；或於窗戶設置花台，以植栽花卉修飾。簡而言之，用青春、綠意等軟性意象弱化建築量體的硬，與找回視覺感受平衡感、和諧感。
倒垃圾的安全感，都市設計也要管。
延伸思考都市設計還能做什麼？檢視倒垃圾行為，居民不見得能站在人行道等垃圾車，也常與汽機車爭道追著垃圾車，實在危險。
應該要在街廓人行道規劃裡，設計退縮段供工作車輛停車避免占用車道，一般時間供貨車使用，司機能在安全空間裡上下貨；倒垃圾時間專供垃圾車使用，居民能在安全空間裡倒垃圾。
理想上，其實早該是現在的，或是未來的都市設計標配。每個街廓四邊都該有人行道，再依垃圾車路線規劃人行道退縮段，它的尺寸要規範。這是我想的都市設計要做的是。
摩托車路邊停車，都市設計也要管。
再延伸思考都市設計還能做什麼？檢視機車路邊停車格的使用行為，現況為騎士停車後先退到車道上，再與車爭道繞行停車區外緣才能上人行道，或有時根本沒有人行道。
應於都市設計規範裡重新設計停車格寬度，可使騎士停車後有餘裕空間能直上人行道，避免與車爭道；若無人行道，應於建築線外推適當寬度做人行空間。這是我想的都市設計要做的是。
圖名：機車停車格設計概念圖 / 資料來源：我自己
之二：敗部復活
都市設計要做的是（我想的是）之二，檢討現況奇葩設計、失敗的土地活動開發、嫌棄但必要的公共設施場所等，提出改善方案。
人行道花圃配置，都市設計也要管。
以花中前機車停車格為例，人行道外緣設置花圃區，阻礙騎士停車後直上人行道。應依都市設計規範加寬停車格寬度，拆除或遷移花圃區，使騎士停車後能直上人行道。
圖名：花中前機車停車格與人行道花圃 / 資料來源：我自己
圖名：花中前人行道夠寬可以改善機能 / 資料來源：我自己
圖名：明義國小前湊巧的好（左下）與壞（右上）停車格範例 / 資料來源：我自己
陽光電城再出發，都市設計也要管。
再檢視東大門夜市，未來若不回歸重劃區大型開發思考，我會傾向將夜市用電需求與城市光電產出供給做結合。
陽光電城走原本構想但升級為儲能中心，而非現在改為原住民文創產業聚落空間，周圍地區如日出香榭大道周圍都市更新新大樓頂樓做為光電場域，售電給夜市使用，使夜市與城市形成永續循環經濟共生關係，而不只是攤商與消費者（甚至僅限於遊客）的關係，都市設計要研究可行性與實施細節。
對失敗的土地活動開發，如陽光電城，它可能走得太早，當時觀念與技術及營運模式還不到位，提出改善方案，個案突破提升城市。這是我想的都市設計要做的是。
都市設計，我想的是，對人在城市裡的使用行為，就硬體的空間設施與軟體的營運管理，提出規範與避免問題及解決問題。
節三：建築管理
建築管理要做的是，我想的是，以都市更新來說，每2年或每4年，與民選首長任期同步，檢討更新地區成效，都市更新事業計畫達成率多少？有多少建築、街廓達到須更新標準應劃定更新單元？更新後建築、街廓活動情況，如住宅空屋率、店鋪進駐率等如何？等等，這些觀察數據要回饋給都市計畫，由都市計畫檢討建立因應行動方案並建置改善。
我想，城市發展的管理工具可能還有其他，結構組織可能是其他形式，以上是以都市更新（硬體更新）為例發想設計管理模式。
章四：房地產與居住權
城市發展的管理工具都市計畫，拆解到最小單位即屬個人的房地產與居住權，該如何設計管理？以下可能有違世俗三觀且天花亂墜。
都市計畫拆解成房地產與居住權，這是我的思考，不太確定學界、業界是否如此定義。
節一：保護居住權
以都市更新為例，權利變換實施事業計畫者，參加分配（選屋）的原住戶可分配更新後房地價值未達該事業計畫最小分配單元價值且無法補足差額者，他照例只能比照不參加分配的原住戶換領權利金離開原生活圈。
事業計畫可視為預售屋建築計畫，權利變換可視為預售屋選屋結果。
未達最小分配單元？無法補足差額？簡單舉例，假設該事業計畫最小分配單元即預售屋最小坪數為10坪，每坪50萬元，總價500萬元，原住戶若僅可分配價值100萬元時，他必須補足400萬元差額才能分配房地。
但是，這樣形同技術性迫遷，我覺得都市更新不該剝奪原住戶想留在原生活圈的居住權，未來不妨可由原住戶公開上架房屋買賣市場或透過實施者尋求投資者補足400萬元。
原住戶與投資者依出資比例共同持有更新後房地，雙方簽訂租賃契約，投資者是房東，原住戶是房客，約定租金或以原住戶100萬元權利價值換算租期。
假設月租1萬元，1年12萬元，10年120萬元，以10年長租設定100萬元房租，原住戶可用權利價值換免費住10年，之後續住則需支付房租給投資者。
節二：保障真投資
都市更新不該剝奪原住戶想留在原生活圈的居住權，也不應侵害投資者房地產投資權益。10年給原住戶住免費，還要向銀行繳納貸款，一般來說，但也有不用貸款的投資者，實在有違世俗三觀與資本市場運作方式。
承上情況，原住戶應於10年後將持分產權讓渡移轉給投資者，算是投資者花10年投資取得完全房地產權，就像一般買房也是向銀行繳清貸款後才能真正擁有權狀，政府應給予這項移轉稅目減免徵。
另外，投資者於持分產權起即可將房地投入房屋買賣市場，算是帶租賃契約賣方，政府也應給予這項移轉稅目減免徵。投資者取得完全房地產權後，若仍租給原住戶，其租金所得稅目應予減免徵。新投資者於再移轉時，若仍是帶原住戶租賃契約，其移轉稅目也應減免徵。
在嘉惠投資者（不同於現況的投資與投機）房地產權益時，也保障了原住戶居住權（與反之）。
節三：規範投資與投機
投資與投機，也需規範。承上，不妨設計以僅有自用住宅1戶且無貸款抵押者為第1順位投資客，2戶且均無貸款抵押者為第2順位，第1順位補不足時才能開放給第2順位，以此類推。第1順位投資後成為第2順位預備者，這個新貸款抵押結清後才成為第2順位。至於無產購屋自住者，於此結構下是第0順位，優先於投資客買房。
或從房租結構規範，現況投機客有「能力」低買超貸高租，只會造成房地市場越惡劣，一代剝削一代，資產階級欺壓無產階級。
這個能力我要特別「」起來，因為是不正義的，但現況是這樣運作不違法。完蛋，我被「左」了？
不妨設計房東與房客各占貸款月繳本息多少比例來認定此房東為投資或投機，如各占一半，若以前述投資規範來看，房東在有能力自付貸款月繳本息下給予房客較現況市場溫和的房租，他也受惠減少負擔，政府應認定這樣的房東為投資客並給予嘉惠如前述。
這個能力不「」，因為是正義的。
若完全轉嫁，甚至超額（租金高於月繳本息）租給房客，則認定為投機，這樣的房東是投機客，不打（管理）嗎？
設計制度，公義平衡。
我想，原則是，避免無良大者越大，避免無良大者欺無，避免無者越無，幫忙無者擁有，看能否建立房地產與居住權的公義平衡。
這真的有違世俗三觀與資本市場運作，比地方政府自己搞航空事業更天方夜譚。
節四：建立友善制度
都市需要計畫，最小單元也要。
都市需要計畫，它的最小單元即房地產與居住權，不需要計畫嗎？放任發展嗎？維護居住權，不能不連結房地產思考；打炒房，也不能不連結居住權思考。兩者要互利還是互相傷害？需有比上述更廣更深更細的思考去設計規範。
打炒要小心被有心人士扭曲為打房。
我想，房地產、居住權、長照，不妨一併思考設計。投資客退休前拚了兩間房，一間自住，一間租人，退休前助人友善居住的讓利（以前例來看，讓利至少20萬元）換成他晚年可接受照顧的長照資源額度，租人的收入可以負擔長照支出。
或是他身體還像年輕時一樣拼迸叫不用人照顧，他可以把擁有的長照資源額度當成資產賣給有需要的人，長照資產化流通化，有可能嗎？一種像都市更新權利變換概念的人生更新。
或是他晚年不幸事業失敗或遭逢變故，連自用住宅都賠上了，退休前助人友善居住的讓利換成入住公家或私人機構的資格，至少還有個食住的所在，一種保險存本的概念。
好，我不要在那邊亂想了，這個還是需要專業評估分析設計，或許房地產、居住權、醫療險、長照險等，可以一併思考設計一套人生友善制度。
章五：城市行銷
城市要塑造出風格給人記著，就像巴黎是浪漫浪漫（感覺只要走在城市裡就愛昏了吧，所以寫兩次浪漫），京都是文史古都，紐約是世界首都，而花蓮是什麼風格？給人記著的是什麼樣的花蓮？這與「篇一：觀光、產業與生活」論述有些相呼應。
節一：談談富里
以我的觀察來說，花蓮縣最讓我記著的有塑造出風格的鄉鎮市是鳳林與富里，鳳林慢城如前述，富里則是每年冬季的稻草藝術季。
結合里山精神與循環經濟，強調與大自然合諧共存，以廢棄稻草為材料，利用在地近失傳竹編技術，邀請藝術界、學界與農民、居民共創地景，讓遊客更認識農村。（重新編寫簡述交通部觀光署說明）
春遊看大金剛，已寫進DNA裡。
稻草藝術季每屆總吸引遊客觀賞巨大動物造型作品與周圍花海景觀，印象最深的是大金剛，人人搶拍，只能說人帥真好。
由於適逢農曆春節成為走春景點，旁邊的富里鄉農會羅山展售中心停車位一格難求，遊客暴買展售中心零嘴伴手禮，過年出門玩要到這裡看一下已寫進旅遊DNA裡，羅山展售中心也成為台9線休息站。
別人秋天賞楓，我們看金針花。
夏末秋初的六十石山金針花季，則是另種風情，同樣也吸引遊客上山賞群花與看山下大景。
羅山有機村，再生與創生先驅。
甚至更早即出名的羅山有機村，是全國第一個有機村，泥火山地質是其特色，google搜尋羅山有機村泥火山就有好多資訊。
除了已知泥火山豆腐與有機耕種及旅遊資源外，「微笑台灣」網站一篇有關竹林復甦並恢復地力及創新產品服務的報導，可以看見當地再生創生的持續努力，試圖從農業、歷史、文化開創「活下去、活得好、活得有未來」的農村生活。
富里農遊共生，花蓮農遊之心。
在「篇二：交通運輸」提到生活與旅行之城（City of Living and Traveling），曾提到鳳林有這概念，現在寫富里，我覺得富里在這概念可能發展的更深更廣。我想，富里的風格是農村旅行與農遊共生了吧，不如命名為花蓮農遊之心，酷。
節二：想想共生
延伸思考現在的漁電、農電共生，除了電，我們應該還有許多可以共生的思考吧。我覺得，電若要與漁農共生，在漁農已死（土地污染、地力盡失，之類）的地方還可以思考。漁電、農電共生，是你想要的讓人記著的城市風格嗎？
以宜蘭一個創生團體「慢島生活」在推動的行動為例，用種稻讓城鄉連結認識彼此，專業者帶領城市人周末下鄉做農活，自己吃的米自己種，還能販售自己耕作的米，試圖靠做農在鄉村生活，而這也是鄉村原本就有的能力與模樣，這個行動算是城鄉共生或農人共生的實驗吧。
我覺得，農業農村不死，只是需要二刀流。若可找大谷翔平代言稻米，海報是他手抱稻穗，就太酷了，谷迷必買。
節三：風格創意
花蓮鄉鎮市，要找出自己的風格，是能讓居民驕傲的「我就是哪裡（玉里、瑞穗等）人」的風格，這也與前述「篇一：觀光、產業與生活」相呼應。
如何找出風格？我想，找出已有的深化它，與未來的創造出，具記憶點的生活與觀光體驗，具共生共好關係的生活與產業發展，由此發展出城市風格。
鳳林跨年，多一分鐘談情說愛。
延伸想想，鳳林的「慢生活」可以怎麼發揮？突然想到王家衛的電影《阿飛正傳》，阿飛（張國榮飾）與蘇麗珍（張曼玉飾）間的「一分鐘的朋友」的故事。
不妨每年跨年鳳林就是慢一分鐘慶祝，也就是鳳林00：00：00是標準時間00：01：00，在這比人慢而多出來的一分鐘裡，一起跨年的親友可以互道祝福，默默看著彼此心領神會；不認識的人可以像電影一樣先成為一分鐘的朋友，也許會發展出不止一分鐘的情感，好像有點浪漫有趣。
除了置入影視，劇情扯出亮點。
這與台北大安森林公園一邊哭一邊跨年活動類似，雖然鳳林與《阿飛正傳》沒有關係，就像啟發台北大安森林公園跨年活動的電影《愛情萬歲》也不是在跨年時哭一樣。城市不見得要置入影視才能行銷，但利用劇情發想創意創造（扯出）記憶點也能行銷城市。
走出地震陰影，發想藝文自療。
延伸想想，花蓮尋求震後安慰與走出傷痛的城市行銷？每年4月3日在地震紀念場所（若有）架設「歡迎『洄』家」或「我『洄』家了」看板，自拍上傳社群媒體，給予消費優惠。不管你身分證什麼英文字母開頭，這天你在花蓮就是「洄」家，我們都歡迎。
花蓮又名洄瀾，以「洄」同音「回」設計。
每年4月3日舉辦紀念展，展出那天地震發生時間07：58：09前你拍的照片與震後第一張照片，或震前你給誰（或收到）的手機訊息，與震後第一則給誰（或收到）的手機訊息，那些稍縱即逝卻也永恆的瞬間。驕傲的紀念「我們走過來了」。
邊聽音樂邊想邊寫時，聽到五月天的歌《垃圾車》，突然有個想法，花蓮縣垃圾車改播放這首，全國獨家，垃圾車行銷城市？
節四：活動宣傳
52個周末活動，給我滿滿滿。
除了前述風格與創意（包括垃圾車？認真？），城市行銷也必須規劃出每年52個周末的活動，吸引持續性大量短期流動人口造訪，才能撐起觀光。
最好是能規劃出遊客不用想行程就能來玩，而且還能有得玩，玩得方便，玩得開心，這應能藉由城市智慧化達成。
媒體宣傳，給我洗腦般存在。
另外，城市行銷也必須媒體宣傳，甚至是洗腦程度，花蓮要在各種傳統（TVBS《一步一腳印發現新台灣》，東森《台灣1001個故事》，之類）、新興（YouTube，FB，IG，Podcast，之類）媒體裡刷存在感。
每年52周，每周至少要有一則全國甚至國際露出，說說花蓮的故事，土地、人物、物產、飲食、休閒、生活、節慶等，甚至是傳說、傳奇也行，讓國人甚至國際知道花蓮的故事而想來探索花蓮。
傳說，例如美崙山的米老鼠，小時候以為這裡是迪士尼XD
分享一個YouTube頻道「普通女子孫女」關於城市行銷（旅行探險）的故事，他們常去「沒人去」的地方探險拍片，冷門火車站，不是傳統也不是網路知名景點，等等。
一則主題「雲林這社區瘋了吧？釣魚吃飯唱歌採果露營統統免費……」，是去雲林縣元長鄉（雖然環島好幾次，我對這地名還是陌生），因為遇到的人太友善，一不小心就玩到天黑，還有社區聚落的友愛故事，吸引我想去看看，甚至想移居過去了。
我覺得花蓮的城市行銷與媒體宣傳，不妨做到這個程度，不一定要這種風格，重點是內容與行銷方式，要能感動人，激發人的探險探知欲，使人帶著期待心情探索花蓮。
篇四：規劃概說與其他
章一：都市計畫？空間規劃？到底？
都市計畫，廣義言，是遠景（願景）；狹義言，是管理工具；不廣不狹言，是空間規劃。
節一：空間規劃
空間規劃，以圖層概念說明。底圖為大地（地形、地質、水文、氣候、環境敏感、災害潛勢等綜合而成的資訊），上一層為街廓區塊（土地使用）圖與道路路線（道路使用）圖分列，街廓區塊圖上一層為建築圖，再上一層為活動（機能：居住、工作、休閒、醫療等）圖；道路路線圖上一層為運具圖，再上一層為移動圖。這些圖層套疊起來，就是空間規劃。
圖名：狹義空間規劃概念圖 / 資料來源：我自己
狹義，廣義，《易經》。
承上，若視為地理資訊，為狹義空間規劃。再加上時間脈絡趨勢，與其他空間關係，專業者知識與居民體感感受，將形成資訊、時間、空間、人的四個維度的廣義空間規劃。另外，以此連動我對《易經》宇宙觀的學習理解來思考，人與一切生命在天（時間）、地（空間）間發生的所有一切就是宇宙，所以《易經》也是空間規劃啊。
節二：空間規劃的運作模式
以人體比喻，血管是道路使用，大血管是快速聯外，小血管是社區聯絡。
臟器是土地使用，各有功能且互相效力，有如城市住宅區與商業區相鄰互依關係。
心臟是動能中心，泵送充氧血經血管輸送到各臟器使用，再透過血管流回缺氧血。有如城市交通運輸系統，人是血球，上班充滿能量，透過交通運輸系統去各臟器工作，下班疲累不堪，透過交通運輸系統回家。
肺臟是再生中心，輸入心臟缺氧血，輸出心臟充氧血，與心臟合作完成一次又一次的體循環。有如城市休閒中心，人下班與假日要去放鬆一下。
大腦是城市靈魂，也就是市中心，支配一切人在城市裡的移動與活動。
所以，都市計畫解剖學？
節三：空間規劃的重要性
人的一生，活動與移動就是全部。有句話說，你不是在旅行（活動），就是在旅行的路上（移動）。
所以，空間規劃多麼重要，計畫了你的活動與移動，你的一生。城市規劃得好，是天堂；規劃得不好，是套房。
突然想到陳凱歌的電影《霸王別姬》，戲班老師傅說的，「你們算是趕上啦！」還不趕緊來學都市計畫？欸不是！
章二：震後復建計畫
大地震後，花蓮觀光老牌景點太魯閣國家公園災情慘重，北迴鐵路落石坍方風險更劇，街市住宅大樓毀損影響周圍居住與通行安全，有待規劃復建。
節一：太魯閣與北迴鐵路
面對自然，人應敬畏遵循。
太魯閣與北迴鐵路的復建，我覺得應敬畏大自然的破壞力量與遵循大自然的修復能力，人能做的應是徹底分析災變現況與研究未來災害潛勢，以此支援大自然加速修復重新建立環境平衡穩定後，人再進場復建。
以北迴鐵路復建來說，應分析路線山坡穩定度，坍方處有巨石與落石堆積恐於下次地震或山洪而滾落破壞軌道之虞者，先將巨石與落石堆積卸下山坡，人為小破壞（大型機具或計算好的炸藥）加速大自然修復進程。
或是我覺得可以什麼都不做，先讓餘震自己來，待颱風大雨時自然刷坡即可，人要做的是持續觀察監測，成為未來環境平衡穩定後進行復建改善工程規劃設計的基礎資料。
關於觀察監測，我想應遵循大自然演化至今的系統，動物與植物選擇安全棲地的本能已寫進基因裡，牠們不會在崩塌潛勢處繁衍下一代。幾年後，可以觀察哪些山坡綠意回來了，鳥鳴回來了，大師兄回來了，欸不是！是環境平衡穩定回來了，人再進場實施復建改善工程。
所以，自然規劃派？
人的一生，沒法等待千年。
但是，人有辦法這麼等待嗎？太魯閣晶英酒店曾在2024年10月重啟營業，但不敵颱風於同年11月又宣布暫停營業，2025年1月才又重啟營業。
城市發展不僅需要有效且穩定的交通運輸（移動）之路，產業經濟（活動）也是一樣不能一下有一下無，需要有效且穩定的運作。
節二：街市大樓
街市住宅大樓毀損復建，能都市更新就盡早，若無法整合或住戶負擔更新能力不足，應思考產權處理，盡速引進投資者拆除危樓改做其他使用如收費停車場、全聯、統冠（花蓮在地大型零售商）等服務社區的設施，恢復周圍居住與通行安全，甚至反敗為勝變百貨公司股東（呃！這個想太多）。
章三：玉里、富里、長濱、成功聯合發展
節一：地理相鄰與區位孤兒
縱谷的花蓮縣玉里鎮、富里鄉，海岸的台東縣長濱鄉、成功鎮，以花東兩縣聯合來看，幾乎位居中部，也與其母縣縣轄市距離遠，且玉里與長濱相鄰，富里與成功相鄰，四鄉鎮在地理上的相鄰與區位特性，應有聯合發展思考。
節二：玉長公路使山海互補
再以玉長公路做為縱谷海岸聯絡公路來看，對長濱與成功來說，玉里醫療資源與街市活動（商業、消費、娛樂等）較海岸兩鄉鎮豐富，且可及性優於它們的母縣縣轄市台東市。
以我農曆春節回玉里吃玉里麵時觀察，即有來自成功的一家子也來吃玉里麵，偷聽男主人向店家買辣椒醬時與闆娘的對話得知。我想從玉里慈濟醫院、玉里榮民醫院、衛福部玉里醫院的病歷住址調查來看，應能看出玉里醫療資源對海岸兩鄉鎮的重要性。
反之，對玉里與富里來說，長濱的海岸休閒資源與成功的漁產資源，完勝縱谷兩鄉鎮，因為玉里、富里無靠海，且可及性也是完勝它們的母縣縣轄市花蓮市。
狹義空間規劃看，互補使城市完整。
若以狹義空間規劃地理資訊的圖層概念來看，長濱活動圖層的醫療機能必須跨越到玉里活動圖層的三家醫院，也就是長濱是機能欠缺的不完整城市，必須以生活圈概念規劃，由外在補足內需，才能成為完整的城市。
節三：聯合發展使彼此共好
再以我個人感覺來看，以前騎野狼回玉里時，總喜歡騎玉長公路到長濱沙灘看海，穿越玉長隧道後的下山路段，每每從山坡看南邊的土地，美麗的風景與廣大的素地，這裡應該可以有個什麼發展的啊！我總這麼讚歎。
在長濱沙灘看海時，有時整片沙灘就我一人，有種孤獨的美感，好像在拍什麼MV似的。
玉里、富里、長濱、成功，各鄉鎮應有其重點機能發展，不足或欠缺機能由玉長公路聯絡縱谷與海岸而補足，四鄉鎮成為一個完整且獨立的大生活圈發展。甚至，這裡要有一項重點計畫，比如國旅農漁原民特定區計畫，成為地區發展引擎，帶動四鄉鎮發展。
總要結尾
震後的花蓮，該如何振興？或即使沒有地震的毀損，花蓮要怎麼發展？我以都市計畫逃兵與花蓮人的雙重角色，輔以所讀所見思考提出淺見，說專業也不夠專業，說在地也不夠在地。
簡要整理全文論述：
觀光與產業，須從生活出發。找出已有的深化它，與未來的創造出，具記憶點的生活與觀光體驗，具共生共好關係的生活與產業發展。
交通運輸，廣泛、系統、層級思考。城際聯外，追求有效與穩定，跳脫陸域視界；城間聯絡，追求安全與風格，生活與觀光並重；城內路網，連結土地使用，移動與活動互相效力使人得利。
城市發展，年輕化、智慧化、永續化、○○化。人才人力是城市發展火種，管理工具避免城市發展失控。房地產與居住權，公義平衡、人生友善。城市行銷，城市要創建風格使人記得。
規劃概說，資訊、時間、空間、人，四個維度思考。震後太魯閣與北迴陸路復建，以緩應變，定後思變。街市大樓復建，盡速拆除重建或產權處理。玉里、富里、長濱、成功，聯合發展。
最後，要謝謝五月天來花蓮搖滾一下。能在故鄉聽人生第一場五月天，感動；能在台下人群裡與台上的你們，一起唱認識你們的第一首歌，我感覺自己搖滾出道了，爽無限大；你們也讓許多人第一次來玉里、花蓮，相信這裡可以成為他們日後還願意回來的，寫在他們人生DNA裡的一段永遠。
