要理解中國房地產未來即將出現的巨大風險，或稱之為「大坑」，最好的比喻其實來自中國自己的另一項政策：一胎化政策。
這項從1980年代開始實施的政策，在初期被包裝成一種「解決人口爆炸、提升國家發展效率」的理性選擇，但等到進入21世紀後期，我們才逐漸發現這項政策的深層後果：極端的人口老化、勞動力嚴重短缺，導致整體社會負擔升高、經濟內需結構失衡。
而中國的房地產，其實也是走了一段很相似的路。
中國所謂的「拆二代」在台灣早就有歷史可回顧，就是因為家中房產或土地被政府徵收或改建開發，一夕之間土地﹑房產持有人變成擁有多套商品房，甚至現金的富二代。
但這個現象，對於我們台灣人來說並不陌生。回顧台灣1970至1990年代的都市擴張與土地開發歷程，我們也曾歷經類似的暴利循環，只是台灣有錢人都比較低調，不喜歡宣傳。
當時房地產商多半與農地地主合作，或是購地後與地主談分回條件，再興建高樓大廈。一位原本只有一筆農地的地主，透過合建獲得幾層樓甚至數十戶房產，身家馬上翻倍，這些人就是當年的「地主翻身組」，也可以視為「台版拆二代」。
但好景不常，當都市裡能開發的大面積農地與空地越來越少時，開發方向就從空地轉向已有建物的都市老屋，也就是現在我們常說的「老屋都更」、「危老重建」。
這一階段對建商來說，挑戰大幅上升。因為不像從前是整片土地自由發揮，如今得面對既有住戶協商、法規限制（如台灣的容積獎勵上限），以及重建高度與使用類型的複雜規劃。
而中國在近１０年內也開始重演跟台灣目前一樣的場景，
根據台灣過去的經驗，３層樓以下的透天﹑４至7層樓的公寓（尤其是1960～1980年代的舊公寓）成為都更重建的主要標的。但開發商不再像以前一樣，只需要在總利潤上分回販售兩層樓就能回本，現在往往得蓋到18層甚至20層樓以上，扣除掉各種成本，才能賺到足夠利潤。
在這階段下，建商們往往在［取得共同同意老屋改建］的過程不光是耗時耗力，而且其利潤大幅地被壓低，已經不像過去能有很大的利潤。
因此，建商轉向另一個模式：養地。
也就是囤積土地，等待未來市價上升後再進行開發，以獲得價差與更高的投資報酬率。這類操作在台灣、新加坡、中國大陸都非常常見，尤其是政策放寬或預期土地開發利多前夕，更是炒作重點。
但不得不說，有趣的是中國在房地產開發上走的是一個非常極端的過程，並沒有經歷一個「穩健演進」的過程。相較於台灣還曾經歷過從4~7層房產的都市重建更新期，中國許多城市（尤其是三四線城市）直接從低樓層住宅跳升到15層以上的高樓住宅。
數學在怎麼不好的人也都知道，蓋２０層跟蓋７層樓的，怎麼說２０層樓的利潤絕對遠大過７層樓的。
這種做法其實也反映出中國政府與建商的雙重利益邏輯：一方面，地方政府依賴賣地來創造財政收入；另一方面，開發商在高樓集中度中取得最大化容積獎勵與規模利潤。
地方政府為了能賣出好價格，直接允許開發商直接建造龐大的住宅型的高樓大廈，用一塊農地﹑平房價格，直接狂飆２０～３０倍原先的土地成本價格。
但這樣的發展邏輯，隱含兩個極大的風險：
房屋品質與結構老化：大量高樓快速興建，施工品質堪慮。根據中國網路流傳與部分媒體報導（需注意此類資訊來源可靠度，部分為中國民間消息），其實我們可以推估許多建築實際壽命應僅約30～35年就會出現各種結構與管線問題。這也意味著，一旦30年一到，全國將同時面對巨量的高樓重建壓力。
無法改建的高樓困局：不像低樓層建築，可以靠分層增建或整棟拆除重建來進行改建，15層以上的高樓大廈要進行結構性改建，幾乎是工程災難。不僅成本高昂，還牽涉消防法規、結構補強、住戶安置等無數難題。
更大的問題在於，中國人口老齡化到來，人口開始短缺的情況，外加目前的房產早已經是中國人可以一人可持有兩套的數量，在供需失衡下，可以想像１０年後房價只會呈現兩極化，人口集中的地方房價仍然可緩慢增加，但人口失衡的地方就算房價白菜價也不見得有人想住。
在這種情況下，３～４線城市住宅型高樓大廈是要如何完成［老屋重建］工程？相信哪怕１～２線城市都是有些困難。
那麼，最終我們要問的問題是：當大量15～30層的中國住宅進入「建物老化期」時，這些樓房到底要如何進行改建？更嚴重的是，根據中國官方未公布完整數據，但從中國建築行業專刊與地方政府披露的個案來看，中國高樓的都更法規遠遠落後於實際需求。
例如，中國現行法律尚未針對多層與高層住宅設立清晰的重建補償制度，也缺乏有效的協調機制來解決多戶之間的意見分歧。更別提資金來源與財務承擔問題，特別是在建商緩慢退出市場或者不像過去那麼積極性時，而大多數地方政府債務纏身至少要１５年的時間的背景下，以貴州為例，這邊債務應該是超過４０年才有可能還清的一天。
到底要如何撥出資金協助老屋重建？我個人是相對的感興趣，畢竟台灣也有很多老屋到了那個時間點需要改建，只是我們不像中國這麼的集中爆發，台灣政府﹑大學學者們應該要多關注中國的做法，然後從中找出一條適合台灣的道路。
總結來說，中國這波房地產的崩壞，不只是建商或市場信心問題，而是一整套體系錯誤導致的系統性風險。從過度倚賴房地產拉動GDP，到以「拆遷換財富」的暴利邏輯養出政府＋開發商極端追求利潤做法，再到未來面對大量無法改建的高樓住宅，中國正走上一條極其危險且難以回頭的道路。
而這一切，早在台灣、日本的房市發展史中，其實都有蛛絲馬跡可供參考。但問題是，中國地方政府為了ＧＤＰ的增量而選擇跳過那些「緩慢但健康」的過渡期，直接衝進「最大利潤、最快建設」的陷阱中。
中國未來的巨坑就是到底如何對那些１５層樓以上的住宅型大樓進行［老屋重建］，想必未來很多人都會面臨的財富縮水的現象。
