高樓住宅的陷阱:未來中國人將承擔房子變成賣不掉的負資產

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中國早期拆二代與台灣房地產的致富之路


其實台灣與中國的房地產發展歷程有相似之處,只是台灣不像中國以縣城等級進行大規模改建,因此兩國狀況難以直接對比,而造成很多資訊不對襯


中國的「拆二代」現象是一種特殊的社會致富模式,這群人因為家族土地或房產被徵收或改建而獲得巨額財富。然而,這種情況並不僅限於中國,許多發展中國家在都市化進程中都曾出現類似模式。其基本邏輯如下:

*******

建商向地主購買土地或平房,興建7層以上的住宅,並將單位轉售以獲取利潤。

*******


建築高度越高,建商獲利越多,因此建商傾向於加快工程進度,以降低時間成本。

在這樣的市場機制下,建商通常願意提供土地或平房價值的50%至150%的額外補償,甚至為了避免居民間因補償差異引發糾紛或抗議,可能提高至300%。


然而,若期望獲得500%以上的補償,則幾乎是不可能的,因為建商之所以願意支付額外費用,僅僅是為了確保工程順利推進,而非無限制提高地主的收益。


中國的拆二代之所以能夠快速致富,主要是依賴政府主導推動的都市更新計畫,以及建商對土地的高度需求所促成的財富再分配。


早期台灣房地產的形成與建商的利益考量


台灣早期的都市發展,特別是從農地轉為住宅區的過程,是許多地主累積財富的關鍵。隨著政府都市計畫的推動,大量農地被變更為可建築的住宅用地,使得地主能夠透過與建商合作獲得高額回報。

在1980至1990年代,台北、新北、桃園等地農地改建為住宅區時,建商為了迅速取得土地,通常會提供地主以下補償方式:


  1. 以現金高價收購:支付遠高於政府公告現值的價格,吸引地主出售。
  2. 提供「合建分屋」模式:地主可獲得新建大樓中一定比例的住宅單位,並享受房價增值的紅利。
  3. 安置方案:確保地主能夠順利搬遷,並在新建住宅中獲得保障。


這些因素造就了台灣早期的「隱形拆二代」,他們透過土地增值與建商合作,實現財富躍升。然而,與中國不同的是,台灣社會文化較為低調,這些富裕人群往往選擇不公開炫富,導致外界難以察覺其財富積累過程。


當然請注意上述補償三點,這後續有興趣者都可以拿去看中國雄安新區,那邊就是這種狀況。


台灣社區改造的困境:4~5層公寓改建的挑戰


台灣隨著都市發展進入成熟階段,最有價值的土地都開發了差不多了,緊隨開始針對舊工業區、4~5層公寓的社區改造,舊工業區這邊還好說,但4~5層公寓住宅區卻變得極為困難,主要原因包括:


  1. 住戶意見分歧:許多住戶已居住數十年,對改建計畫持保留態度,導致難以達成共識。
  2. 建商投資報酬率低:相較於原先農地變建地的大規模開發案,小型社區改建的利潤有限,且談判與協調成本過高。
  3. 法規與補償問題:現行都市更新法規要求高比例住戶同意方可推動改建,而建商能提供的補償往往不足以說服住戶接受搬遷。


因此,許多4~5層公寓改建案長期停滯,甚至有推動10至20年仍無進展的案例。

自然造成台灣部分人士認為,中國的專制模式能更有效推動都市更新,透過強制拆遷降低協調成本。

但如果這些支持者是剛好屬於這些被強制的族群,我想很多狀況又是不一樣了吧,不過這矛盾狀況至今都還是公說公有理,婆說婆有理的狀況。

套用一句,我以前跟職場同事講解台南鐵路地下化那3戶受害者的情況,讓他自己從非常討厭民進黨當下改口說這政府也很無奈,我那時就很義正嚴詞的對他說

[我不管,我就是要把責任都叫地方政府承擔,反正政府都背黑鍋不知道多少次了,再多背幾次也是理所當然的,我們人就是要有一個情緒發洩口,所以就是要怪政府。]




中國拆二代的興起與消失


房地產發展歷程在全球皆類似,因此中國的拆二代也無可避免地步入與台灣相似的瓶頸。

早期,中國大規模都市改造帶動建商提供高額補償,使許多普通家庭一夜致富。然而,當改造工程進入4~5層樓的社區時,拆二代的數量開始急速減少,原因包括:


  1. 政府需要協調的狀況更多:早期政府鼓勵房地產開發,但隨著有價值的土地已經開發完畢,建商無法再像過去能享有豐富的獲利,導致拆遷補償金額下降,而政府又需要大量的公共建設來增加開發的價值,自然已經無法像過去這麼輕鬆。
  2. 土地增值紅利減少:城市核心地帶已開發殆盡,新開發區塊價值成長有限,拆遷補償吸引力下降。
  3. 建商財務壓力增加:房地產市場降溫,有價值的土地也幾乎開完也幾乎開發完,建商幾乎都面臨資金流動性問題,無法再提供高額補償。
  4. 社會穩定考量:政府開始意識到大規模拆遷可能引發社會不滿,對大規模都市改造變得更加謹慎。

這些因素導致中國拆二代的興起趨於結束,但也不能說是結束,因為許多舊社區的改造計畫也還是有在進行,但這個時期開始,中國的拆遷戶已經不像過往,是拿到[大量現金],反而開始是拿到[房票]。


就是建商蓋好後,拆遷戶們可以持有房票去換房。

所以要說拆二代開始消失也是合情合理,畢竟從這個時期開始,要等很多年建商開發完後才能拿到房,拿到的房也不一定賣得出,一定都是折價出售。

再更別說中國爛尾樓這麼多...這些都是攤在大家面前,不過也是這幾年大家才正式這些問題。


中國房地產的未來:15層樓以上住宅的挑戰


基本上我們可以這樣子調侃,中國比台灣更早邁入房地產的下一個階段。在台灣,基本上的高樓住宅搭建的比例,還沒那麼高,且我們一般都是集中在人口密集地區。


台灣與中國最大的差別就是在這,我們是因為土地數量不夠且又貴,為了多增加住宅空間,才總是想辦法蓋15層樓以上,而這種還是房價貴得要死的。

可中國卻不是,不管是熱門地區或者是偏鄉地帶,反正就是往高樓大廈的規格瘋狂興蓋。.


本來高樓大廈就是跟土地來做擴展利益的,可在中國這卻成了建商跟政府的最大利益化,我們幾乎可以看到凡是改造工程後,其住宅都是從20層樓起跳。


但如果看到這邊,我想大多數的人都有一個很明確的概念!


**********

老屋重建工程,從不是免費的,一定是政府許諾建商,免費幫居民搭建,然後給予更多的樓板面積,以及容積率,讓建商有利可圖。

**********


那麼問題來了,我們都知道中國早已經住宅房過剩!我們也都知道中國人口只會下跌!根據我們以上各種房地產時期的介紹,大家猜猜看,30年後如果高樓大廈需要老屋改建!


『需要建到幾層樓的高度,才能讓建商賺到錢?』


所以目前中國房地產市場普遍被認為存在結構性問題,主要挑戰包括:

  1. 新建房市場泡沫化:大量高層住宅建設導致供需失衡,許多城市出現「鬼城」。
  2. 老舊高層住宅改建困難:當建築超過10層樓後,未來重建將面臨以下挑戰:
    • 住戶協調難度提升:人數過多,意見分歧嚴重。
    • 拆除與施工成本高昂:高層建築拆除成本遠高於低層住宅。
    • 建商投資意願低:改造高層住宅的風險與成本過高,相較之下開發新地段更具吸引力。

綜合來看,中國房地產市場未來將面臨嚴峻挑戰,特別是當大量15層樓以上住宅進入『老舊改建期』,能否吸引建商投入,將決定市場的長遠發展。


結論


中國的拆二代幾乎是已經成為歷史,這個特殊時期的財富積累模式已經終結。隨著都市化進程放緩、房地產市場供需失衡,以及政府拆遷補償政策的改變,未來中國居民將無法再透過拆遷致富。


但更嚴峻的是,過去為了利益最大化,所以大規模興建的15層樓以上高樓住宅,在未來進入老屋改建階段時,將面臨極大的困境。

要知道重建高層建築都需要高額資金與長時間協調,然而中國住宅戶數本來就是遠供大於求,再外加人口已經過了高峰期,人口數只會不停地降低。


建商未來是否願意投入這種高風險項目基本上仍是未知數,就算願意,在中國這塊土地上也肯定這種案件不會太多,能有5~10%就算不錯了,因為有價值改建的地段絕對不會太多。


因此,我們可以斷定,許多中國居民在這些超高層住宅的未來改建問題上,勢必會遭遇前所未有的挑戰,甚至可能到時候房產是一文不值。

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這是一個無法論述對錯的過程,因為每一個人的立場都不一樣,而我反對專制,所以現階段我會比較偏向我們中華民國這邊。我是一個期待中國民主自由的人、也期待中東、非洲各國人民也能卓越成長起來。
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