今天我們來談談，最近成交量大增的 00712 復華富時不動產。如何你是喜歡高股息ETF的朋友，對於00712應該不會陌生。長期以來，00712就在台股ETF 的殖利排行榜上名列前矛。
最近的00712 在三月的時候，股價還有來到近期的新高 10.35 元，這也幾乎到達了近一年來的新高，但是在四月的川普關稅股災之後，00712的股價也在一個月之內下探到了 8.28 元，但在各個標的陸陸續續收復川普股災的缺口的同時，00712 的股價卻不見反彈，反而更加地一路下探。最近的收盤在 8.15元。
成交量的部分，從川普的股災前的三月，00712 的每日平均成交量約在 20000之下，但是最近的成交量則是都超過 40000張。我們可以看到從四月之後 00712 在股價崩跌之後，其成交量的大漲。在股價大跌之際，許多投資人或許會開始擔心，到底出了什麼事？還能繼續持有嗎？該不該停損？還是這是一次逢低布局的好機會？
關於00712
00712，全名是「復華富時不動產指數 ETF」，由復華投信所發行，於 2017 年 8 月 21 日掛牌上市，是台灣首檔追蹤美國不動產信託類別 ETF 的商品。
這檔 ETF 最大的亮點是它的殖利率常年維持在 8～10% 之間，在之前利率偏低的年代，是許多投資人爭相投入的高配息標的。00712 是季配的標的，除息的月份為 3、6、9、12 月。也因為之前的高殖利率，最為人津津樂道的是在 2020 年的年殖利率超過 10 % 的壯舉。這也不斷地刺激後續人們對於「高股息」的需求。目前已連 8 年發放股利，合計 7.32 元。近 5 年平均現金殖利率有高達 7.80%。00712 因為滿足了人們對於「現金流」的要求，在上市的 8 年左右的時間中，資產規模到達了超過363 億，受益人數也有 14.9萬人。
00712 投資的標的並非我們熟悉的股票或是公司。雖然說是不動產，但是它投資的也不是「商辦大樓」或「購物中心」，而是以「美國抵押型不動產投資信託基金」(Mortgage REITs), 簡稱 mREITs 。
關於房貸擔保債券 MBS
要理解 00712，就必須先認識兩個關鍵名詞：
- MBS（Mortgage-Backed Securities）
- 抵押型 REITs（mREITs）
MBS 是什麼？ MBS 中文叫做「房貸擔保債券」，是一種把很多房貸打包後發行的金融商品。美國的房貸市場非常龐大，因此銀行會把數以萬計的房貸組合起來，打包賣給投資人，形成一種「收益型債券」。投資人每個月就能收到這些房貸戶繳交的利息。
MBS 的收益看似穩定，但本質上是長天期的固定收益商品，也因此對市場利率非常敏感。當利率上升，MBS 的價格就會下跌。
談完了MBS 之後，這裡我們就可以理解到，銀行為什麼會要「放棄」可以的長期收益，而將顧客的「債權」，打包賣出去。我個我們可以理解，假設你的顧客是台積電的工程師，他跟你銀行貸款，長期來講。你應該會很放心地，每個月向他收取貸款。
而若今天，你要將這些長期的收益賣出，只有一個可能性，你在未來可能收不到錢，或著是這個擔保品的價值，可能不足以支應此貸款。我這裡只是要說說，若是好的債，銀行一定會留下來慢慢收，相對的MBS 要承擔的風險就更大了。
什麼是mREITs?
說完MBS, 接下來我們就要說明 00712 主要投資的標的了mREITs。
mREITs 是什麼？ mREITs的原文是 Mortgage Real Estate Investment Trust，也就是抵押型不動產投資信託公司。這些公司不是自己蓋房子、收租金，而是透過借錢去買 MBS，然後賺取利差。
其操作的方法如下：
- 向市場借短期資金（例如利率 3%）
- 拿這些錢去買殖利率較高的 MBS（例如 6%）
- 賺取中間的利差（3%）
- 利差收益拿來發配息給投資人
聽起來是不是很像銀行？沒錯，這種模式確實有點類似金融機構，但它們更依賴市場槓桿、對於利率波動更敏感，也更脆弱。當利率上升，mREITs 的借錢成本變高、MBS 價格變低，整體收益下滑，就會造成營收與配息雙重打擊。
00712 的投資標的 mREITs
在這裡我們可以理解00712 的主要投資就是這些 mREITs，也就是這些投資房地產的公司。說到mREITs 和 MBS ，我想比較有經驗的觀眾們，就會回想起本世紀初的2008 年的次貸風暴。
美國房地產貸款系統裡面分為三類：優質貸款市場、次優級貸款市場、次級貸款市場。美國把消費者的信用等級分為優級、次優級和次級，當中能夠按時付款的消費者的信用級別被定為優級，不能按時付款的消費者的信用級別被定為次級。次級貸款市場就是面向那些所得信譽程度不高的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%～3%。儘管美國次級貸款市場所佔美國整體房貸市場比重並不大，大約佔7%～8%，但其利潤最高，風險最大。
00712 投資的 mREITs，本質上就是一群「以金融操作 MBS 為生」的公司，而這正是次貸危機發生的原點。2008 年，就是因為這些 MBS 過度包裝、誇大評等，最後信用違約爆發，引發金融體系崩潰。
Agency MBS
這也是比較有經驗的投資人一聽到REITs 或是現在的 mREITs 都會比較驚慌的原因。我剛剛提到的 2008 年的 MBS 很多是次級房貸（subprime loans），也就是給信用不好的人貸款。在2008年金融風暴之後，現在的 mREITs 通常投資的是「機構級 MBS」（Agency MBS），如美國房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）保證的資產，違約風險低很多。
在金融海嘯後，美國證監會對於 MBS 發行、披露與信用評等要求更嚴格，投資機構不像以前一樣可以隨便打包不良資產混進 AAA 債券。另外於金融海嘯之後，美國也通過了《多德-法蘭克法案》（Dodd–Frank Act），強化對於金融機構（包含 REITs）的風險管理與資本控管。
00712 的前十大mREITs 投資標的
畢竟現在距離2008 年，也過了 17 年了，現在的法規對於 REITs 的要求也提升了。我們今天也來看一下00712 的投資的 mREITs 。00712 的前十大的投資標的，合起來共占其投資的 75.88%。算是非常的集中的。
而第一大的安納利資本，為全美最大的mREITs 公司，其中約為 90 % 為 Agency MBS。 這個占了 19.89%，第二大的為 AGNC、占比為 14.81%，主要也是Agency MBS，在00712 的前10 大中，Agency MBS 為36 %、混合的有15%，而非 Agency MBS的 26 %。
從上表可以看到，前兩大成分股（NLY 和 AGNC）合計就佔了超過三成以上，ETF 結構高度集中，這意味著只要這兩家公司受到市場衝擊，整個 ETF 都會跟著劇烈波動。因為00712的投資，公司全部都是以 mREITs 為主要業務，槓桿操作普遍在 7～10 倍之間，是屬於市場敏感且又高風險的標的。
00712 近期股價下行
剛剛在開頭，我們有提到00712 在2025 年Q2有一個明顯的跌幅。
主要的因為為:
一、Fed 利率政策不如預期: 2025年市場原本預期 Fed 會降息 2 碼，但聯準會轉為「維持利率」或「縮表優先」，導致市場利率維持高檔。這讓 MBS 殖利率持續上升，也意味著債券價格下跌。
二、 mREITs 配息與淨值下修 : 多數 mREITs 公布財報時，都顯示 EPS 下滑、配息縮減。前兩大的 AGNC 與 NLY 雖然仍有配息，但金額與成長性都明顯疲弱。
三、資金風險偏好轉向「非傳統避險」: 2025 年面對高利率與全球局勢動盪，市場資金非但沒有全面湧入債券市場，反而大量流向黃金、比特幣與 AI 科技股等具有「抗央行風險」或「高預期成長性」的資產。mREITs 由於高槓桿、流動性低、與利率正相關的特性，成為資金調節首選，導致 00712 成為被拋售的高配息受害者。
在最近美國關稅戰及中東的持續戰火憑仍，造成通膨疑慮的上升，這個可能又會更加延後FED 的降息時程，00712 在最近的股價才會持續下行。
00712 的風險分析
在過往，我們比較多的會分析一個股票的營收、毛利和每股盈餘。但是在00712這樣的mREITs 系統上，在投資之前，我會希望給朋友們更多一點的「分險分析」。因為00712 的本質是一個投資風險投資公司的ETF，在高利潤的包裝之下，也擁有著高風險。剛剛我們也不斷地提到，其市場的高敏感性和脆弱性。
從mREITs 的投資的方式來看，00712 存在以下幾種風險:
- 利率風險 :這是最根本也最嚴重的風險。mREITs 的模式仰賴利差，當 Fed 升息或維持高利率，利差被壓縮，利潤空間消失。
- 槓桿風險 :持股公司多數使用高槓桿，操作不慎會放大虧損。一旦市場劇烈波動，有可能引發強迫平倉或資產減損。
- 匯率風險 :00712 是台幣計價，但投資標的是美股商品。目前台幣升值、美元走弱，將導致 NAV 下跌。
- 配息不穩定 : mREITs 的配息來自利差與操作盈餘，當市場轉差時，可能出現減配或不配的風險。
- 流動性與集中度風險: 前十大成分股佔比超過70%，結構不夠分散，某家企業若出現信用事件會牽動整體淨值。
聯準會於下半年會降息兩次
美國聯準會於 18 日公布次次維持利率政策不變至 4.25% 至 4.5% 區間，儘管預期未來通膨上升、經濟成長放緩，仍暗示今年稍晚可能降息兩次。此次六月的 FOMC 聲明內容與 5 月會議相差不大。委員會表示，美國經濟整體以「穩健的速度」成長，失業率「偏低」，通膨則「略高」。
《CNBC》周五 (20 日) 報導，聯準會 (Fed) 理事華勒 (Christopher Waller) 表示，他預期關稅不會大幅推升通膨，建議最早 7 月開始降息。他認為聯準會應提前行動避免勞動市場放緩，而非等到經濟崩潰才降息。
華勒指出：
「如果你擔心勞動市場的下行風險，那就行動吧，別再等了，」
「我們為什麼要等到真正看到崩潰才開始降息？所以我完全贊成在下次會議上開始考慮降低政策利率，因為我們不想等到就業市場崩潰才開始降息。」
若降息發生，這個對於利率敏感的金融股和我們今天談到 00712的mREITs 算是一個天大的利多。
我是否適合持有 00712?
今天我們花了很多的時間，在談論 00712 的本質，及它背後可能帶來的風險。當然剛剛也說了下半年的聯準會的可能降息，這個會大幅刺激00712 產品的價值。
對於這樣風險高、波動大的產品，其實並不適合所有的投資人。
- 若你是追求穩定收入的退休族, 00712 波動性太高, 相對而言，我會比較不建議
- 若你是一個進取性的投資人，若要追求波段的高點的話，00712 的上下波動高，則可能很適合你逢低買入，迎高賣出，進行分批布局策略。
- 若你是穩定型的投資人的話，可能不適合風險這麼高的mREITs 投資，或許市值型ETF或是美國公債才比較適合你。
00712 風險與報酬的抉擇
00712 並不是不好 ETF，只是它不適合所有人。高配息的背後，是高風險、高波動的操作模式。如果在我們進進場時不了解它的結構，只是看到殖利率 9% 高就投入，很可能會在未來市場波動中陷入恐慌與虧損。
「投資沒有對錯，只有風險與報酬的抉擇」
如果你相信利率即將反轉、看好美國房貸市場回溫，那麼現在在 00712 的低點，就是一個佈局的好時機。但如果你想要穩定現金流，那麼轉向台股高股息 ETF 或投資等級債，會更合適你。
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