前言
過去二十年，台灣房地產價格一路高歌猛進，房價年化報酬率動輒5-6%，讓許多人認為「買房不會賠」成了鐵律。然而，隨著2024年起房市交易量明顯下滑、各種外在經濟環境變化，越來越多專家和民眾開始思考：未來房價真的還會繼續上漲嗎？
如果我們放眼國際，亞洲許多同樣重視房產的國家——像是日本、中國、香港——在過去幾十年卻經歷了房價大幅修正。日本從90年代泡沫破裂後，房價長年低迷；中國與香港近年來也出現了明顯的下跌，極端如深圳，甚至有區域下跌超過四成。
台灣會不會重演類似劇本？這當然無法預測，也沒有人能給出標準答案。不過，正如查理蒙格說過：「要學會反過來思考。」我們今天就暫時撇開一切利多假設，純粹來想像一個情境：如果台灣房價開始緩慢下跌，每年跌2%，連跌20年，小家庭會發生什麼事？
以一對剛結婚、總收入135萬、準備了400萬頭期款的夫妻為例，假設他們明年買進一間價值2000萬的房子。如果碰到房市下行，他們的財務、生活會有哪些挑戰？壓力和風險有多大？透過這個蒙地卡羅模擬分析，我們希望讓大家更有感、也更務實地思考：「買房」這個決定背後，潛在的風險和真實處境。
模擬參數
- 對象：30歲新婚夫妻
- 模擬期間：20年
- 房價：2000萬元（一年後購買）
- 頭期款：400萬元（20%）
- 貸款金額：1600萬元（貸款30年）
- 房價變動假設：每年下跌2%，連跌20年（台灣進入少子化或是供需失衡）
- 家庭年收入：年年緩步成長，起始135萬，20年後成長到150萬
- 家庭年支出：第1年：50萬元 第20年：70萬元（逐年緩步成長）
- 通膨率：1.46% 通膨率標準差：2.68%
- 薪資成長率：1.71% 薪資成長率標準差：2.2%
- 房價成長率：6.8%（過去二十年平均年化成長率） 房價成長率標準差：6.9%
- 基準利率：1.86% 基準利率標準差：0.76% (房貸銀行加碼利率1%)
- 投資配置：閒置資金以 0050 ETF 為主要投資標的
- 蒙地卡羅模擬次數：10,000次
- 模擬平台：WealthStoryLine財富故事線
- 操作影片：操作影片
模擬和分析
房價持續上漲（維持過去近20年台灣房地產年化成長率6.8％）時，模擬結果顯示，最終家庭破產率為6.72%，被迫賣房率則高達35.38%。這代表即使房價繼續上升，家庭現金流仍然相當緊繃，只要收入、支出或投資報酬稍有波動，就容易出現無法如期繳納房貸的風險。根據模擬，房貸支出佔家庭（包含投資收入在內）總收入的比例高達53%，這正是造成高現金流壓力與風險的主因。（下圖）
房價緩慢下跌（假設每年緩跌2％狀況），這時候除了20年後中位數靜資產明顯從剛剛5254萬降低到1510萬外，破產率明顯提高，代表房子下跌造成資不抵債的狀況機率提高了，被迫賣房率沒什麼變化代表在收入和支出相同狀況只要持續正常還房貸是差不多風險的。（下圖）
進階
更嚴重一點呢？
假設房地產下跌代表經濟也跟著一起影響，那家庭收入有很大可能也會跟著被影響，我們先不討論降薪失業問題，就先只討論薪資收入波動增加。（每年緩跌2％狀況，薪資收入成長標準差增加到10%），這時候破產率就提高到13.43%（突破十位數了），並且有超過一半機率會出現現金流不夠而需要賣房狀況，代表哪怕薪資平均是相同狀況只要波動變大，家庭財務風險馬上暴增。（下圖）
有解決方法嗎？
有，三管齊下！
在房價下行及高槓桿壓力下，可以透過以下三項調整同步進行，以降低財務風險：
- 延長貸款年限：將房貸由30年拉長至40年，降低每月還款壓力並提升現金流彈性。
- 收入支出優化：假設每年額外提高家庭收入5萬元，同時削減支出5萬元，逐年累積可顯著改善償債能力。
- 降低購屋金額：將購屋總價由2000萬元下修至1800萬元，以減少貸款金額並釋出資金投入其他資產（如0050 ETF），達到資產分散與抗風險效果。
模擬結果顯示，在上述三項策略同時實施的情境下，
- 被迫出售房屋率由 55.8% 降至 15.7% (效果非常顯著）
- 破產率由 13.4% 降至 7.8%
整體而言，這些調整能在房價下跌或市場波動加劇的狀況下，顯著提升家庭財務韌性。（下圖）
結論
回顧過去二十年的房地產上行階段，許多人因房價持續上漲而習慣使用較高槓桿進場，不論是自住還是投資，在當時看似風險不大。然而，這些潛在風險其實一直存在，只是在房價不斷攀升的環境中未被充分暴露出來。
若未來台灣出現房價下行，即使只是緩慢下跌，而非大幅崩盤，家庭的破產率與流動性不足風險都可能明顯上升，個人財務壓力也會隨之加劇。這意味著「買房一定安全」的觀念未必適用於所有時期。
不過，風險並非不可控。透過延長貸款年限、調整收入與支出結構，以及降低購屋總價等策略，可以有效降低破產率並提升財務韌性。
房地產對台灣人有著高度象徵價值，因此這並不是要討論「買房好或不好」，而是提醒在決策前務必量力而為，並對未來不確定的經濟狀況做好風險評估與準備。人生只有一次，不買房可能會後悔，買房也可能會後悔，但至少要確保自己的選擇不會導致無法挽回的財務困境。
透過財富故事線平台進行模擬，每個人都能根據自身條件看到不同情境下的財務結果，並且透過適度的調整找到更適合自己的策略。哪怕只是小小的改變，也可能帶來截然不同的結果，而這種差異，正是財務規劃最值得投入心力的地方。想知道自己的財務狀況在不同情境下會如何變化嗎？建議你馬上點擊下方連結，開始試試看。
