臺灣「租金報酬率」世界低原因剖析(下)
🌾臺灣住宅市場現象-「低租金報酬率」原因剖析
大禾邸家-低租金報酬率
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在臺灣的住宅市場中，有一個普遍的現象引起了人們的關注-｢低租金報酬率｣。每當談及｢包租公｣/｢包租婆｣，許多人都會想到每個月穩定的租金收入，然而，現實情況卻往往並非如此。社會上對於｢包租公｣/｢包租婆｣往往存在諸多誤解，認為他們是｢黑心房東｣、｢房價高漲的元凶｣、｢貪婪的一群人｣等等，然而，成為｢包租公｣/｢包租婆｣並不是一件輕而易舉的事情。在背負著房屋成本、維護費用、租客管理等多重負擔的同時，他們也面臨著｢租金報酬率偏低｣的現實壓力。這種現象引發了人們對於臺灣｢低租金報酬率｣的疑問，究竟是什麼原因導致了這樣的情況呢？讓我們深入分析，探討這一問題的根源。
🌾從「租金報酬率」計算公式剖析「低租金報酬率」原因
基本｢租金報酬率｣＝(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價×100%
完整｢租金報酬率｣＝(每月租金 × 12 – 持有房屋期間支出的相關費用 ) ÷ (房屋總價 + 取得房屋時的成本及其他花費) ×100%
槓桿｢租金報酬率｣＝(每月租金 × 12 – 持有房屋期間支出的相關費用 – 房貸利息) ÷ (房屋頭期款 + 取得房屋時的成本及其他花費) ×100%
經由以上計算公式，我們可以理解到影響｢租金報酬率｣的主要因素包括｢每月租金｣、｢房屋總價｣、｢持有房屋期間支出的相關費用｣、｢取得房屋時的成本及其他花費｣，以及｢房貸利息｣等。這些因素的數值大小都將直接影響到最終的｢租金報酬率｣。因此，要全面了解｢低租金報酬率｣的原因，需要仔細思考每個因素的影響程度，以及它們彼此之間的相互作用。
🌾｢每月租金｣
要如何設置｢每月租金｣的金額，是房東的一項難題，房租太高，報酬率好看，但不見得出租得出去，房租設置太低，報酬率就不好看。也就是說，買房出租整體的報酬效益，｢每月租金｣扮演著不可或缺的角色，最主要原因是｢每月租金｣代表著每個月金流收入，收入愈多自然報酬率會愈好，而此租金的價格設定，通常還是以當地的交通、地點行情為主，再輔以屋況加以調整。
若是想要增加｢每月租金｣收入，或許可以增加出租的項目，例如把建築外牆租給廣告公司做廣告，倘若房屋在市場、夜市周邊的，也可出租作為倉庫、攤販，但別佔用騎樓。
🌾｢房屋總價｣
｢房屋總價｣是影響租金報酬率的最直接因素，｢房屋總價｣愈高，｢租金報酬率｣就愈低。
臺灣的房價普遍偏高，尤其是在主要城市。｢高房價｣意味著房東需要投入更多的資金來購買房產，進而增加了初始成本。因此，即使｢每月租金｣相對穩定，但相對於房價，「租金報酬率」仍然相對較低。
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🌾｢持有房屋期間支出的相關費用｣
｢持有房屋期間支出的相關費用｣雖都是必要支出，但會增加房東的負擔，削減實際租金收入，進而導致租金報酬率的降低。
持有房屋期間的支出項目確實繁多，而其中｢代租費｣、｢代管費｣、｢時間成本｣、｢保險費｣和｢房屋空置損失｣都是不可忽視的重要費用。
🌾｢做房東並不輕鬆｣
成為房東後，期待每個月都能輕鬆享受穩定的被動收入，但實際上，並非都如此美好。在臺灣，大部分的房屋出租者並非專業房東，而是個別經營。將房子放到租屋市場並不保證能夠迅速獲得青睞，這需要房東具備｢購房實力｣和｢行銷廣告｣的技巧。如果房子位於需求不旺的地區，可能會面臨乏人問津的情況。而在供不應求的市場中，則可能迅速隨租隨滿。｢租不出去是房東最大的痛｣。
即便是在租屋市場熱絡的地區，房東也需要投入大量的時間和精力來處理各種租屋事務，包括｢招租｣、｢帶看｣、｢篩選租客｣以及｢處理維護和解決房屋問題｣等。而且，即使努力招租，也不一定總是會有租客入住，所以難免會產生沒有租約的房屋空置現象，一旦發生閒置，房東依賴的穩定租金收入就會中斷，原本計劃中的房貸來源或額外收入也將變成空談。
｢代租費｣、｢代管費｣、｢時間成本｣、｢保險費｣和｢房屋空置損失｣都是值得重視的費用！
｢代租費｣和｢代管費｣是將出租和管理工作委託給仲介及專業｢包租代管｣公司的費用，雖然這些費用會增加房東的支出，但卻節省了繁瑣的出租及管理工作，對於那些沒有時間或能力管理房屋的房東來說，是一筆值得支付的費用。
｢時間成本｣反映了房東在管理、維護和解決問題上所花費的時間，雖然這不是直接的金錢支出，但卻是一個重要的成本考量，因為｢時間就是金錢｣。
｢保險費｣（火災險、地震險、竊盜險等）則是為了保障房屋及房東自身的安全而支付的費用，是必要的支出項目，它可以減輕因房屋損壞或責任索賠而帶來的損失，同時也是一種風險管理的方式。
｢房屋空置損失｣是房東常常會面臨的問題，一旦房屋無人居住，就無法產生租金收入，進而影響房東的經濟收益，因此需要對此進行合理的預防和應對。
雖然這些費用可能會增加房東的支出，降低｢租金報酬率｣，但它們同時也省去了房東自身勞心勞力的過程，讓他們可以專注於其他事務或享受生活。儘管這些費用會對盈利能力產生影響，但在某些情況下，用金錢換到的時間是無價的。
另外，租給｢人｣就是最大的風險！欠租、破壞房屋、騷擾鄰居、非法活動等，都可能瞬間讓｢租金報酬率｣化為泡影！
🌾｢取得房屋時的成本及其他花費｣
「取得房屋時的成本及其他花費」通常是一次性的，其中｢裝潢費｣和｢家具家電購置費｣對｢租金報酬率｣的影響最為顯著。這些花費對提升房屋質感和吸引潛在租客至關重要，從而｢提高出租效率｣。然而，若｢裝潢費｣和｢家具家電購置費｣過高，可能導致｢租金報酬率｣下降，因為高額的投入需要較長時間才能回本，降低了每年的｢淨收益｣。
在此之中，適當的裝潢和家具配置是為了提升房屋的吸引力，但必須在保持報酬率的前提下進行。相反，若缺乏裝潢和家具配置，可能無法吸引足夠的租客，導致租金收入減少，進而影響｢租金報酬率｣。因此，房東需要在｢租金報酬率｣和｢房屋吸引力｣之間取得平衡，並根據市場需求和房屋特點合理安排裝潢和家具配置，以最大程度地提高｢出租效率｣和｢租金報酬率｣。
🌾｢房貸利息｣
「房貸利息」與｢房貸利率｣和｢房貸年限｣密切相關。
對於｢房貸利率｣，它與｢租金報酬率｣存在反比的關係。借款的成本越低，｢租金報酬率｣就會越高。因此，盡可能壓低貸款利率是理想的。
｢房貸年限｣對「房貸利息」的累積影響顯著。長期借款雖然增加了「房貸利息」總額，但由於每期支付的「房貸利息」較少，對注重｢現金流｣的房東而言，這是一個重要考量。因為每期支付的「房貸利息」減少，這對｢現金流｣的穩定性有所幫助。
合理的房貸利率｣和｢房貸年限｣對於房屋持有者來說至關重要，需要在最大程度地降低成本的前提下，確保現金流的穩定性和｢租金報酬率｣的提高。
🌾不要執著｢租金報酬率｣低或高
一些地方雖然房價較低，但｢租金報酬率｣較高。然而，這些地方可能面臨著空置期較長或是脫手不易的風險。
相反，一些精華商圈或地段的房屋，雖然房價較高，但穩定的｢租金報酬率｣低，出租卻較為穩定。這是因為這些地段的房屋通常具有較高的需求和吸引力，吸引更多的租客，從而保證了穩定的租金流入。｢不煩心並穩定收租才是王道｣。
另外，不是所有的房子都是買來出租的，有些是買來自住，有些是買來投資轉賣賺價差。對於這些人來說，｢租金報酬率｣可能不是主要考慮因素，而更關注的是未來房屋價值的增長潛力。
｢租金報酬率｣僅僅是一個評估投資房產潛在價值的一個指標，真正重要的是｢實際的現金流入｣。即使一個｢租金報酬率｣很高，但如果｢實際的現金流入｣卻很少，那也並不實際。相反，即使｢租金報酬率｣較低，但如果每個月能夠穩定地收到足夠的租金，並且能夠支付所有相關的成本和支出，那麼這對於房屋持有者來說就是一筆實際的收入。
因此，在進行房地產投資時，除了關注｢租金報酬率｣之外，還應該考慮到｢實際的現金流入｣情況，以及投資的風險和收益。只有透過全面的評估，才能做出明智的投資決策。
