在台灣買房，許多人第一次接觸房仲時，最常遇到的一句話就是：「你可以先付斡旋金，我去幫你跟屋主談。」
但什麼是斡旋金？為什麼要付？付了之後能不能退？很多人其實都搞不清楚，甚至因為誤解而發生糾紛。
這篇文章，用最簡單的方式帶你一次搞懂斡旋金的法律性質、風險與操作技巧，讓你買房議價不再踩雷。🔍 什麼是斡旋金？簡單說就是「出價時的誠意金」
依行政院消保會定義：
當買方透過房仲買房，看上某間房屋但出價與開價有差距時，房仲會請買方先支付一筆金額，用來向屋主斡旋、協商價格。
如果屋主同意你的出價，這筆錢就會「轉為定金」，買賣雙方自此負有簽約的義務。
斡旋單是什麼？有法律效力嗎？
付了斡旋金，房仲會開一張「斡旋單」或相關收據(沒開記得跟房仲索取)。
斡旋單上的重點包括：
- 斡旋金金額
- 購屋出價金額
- 斡旋期限（通常 1～3 天，也可能更長）
雖然法律沒有寫「斡旋金」三個字，但法院普遍認為：
👉 賣方同意出價 → 斡旋金轉為定金 → 算是成立買賣「預約契約」
這意味著你們還沒正式簽約，但已經對未來完成買賣有義務。
💰 斡旋金多少才合理？
法律沒有硬性規定，但實務常見：
- 房價 2～5%
- 或 固定 10～50 萬元
建議：
🟡 金額越高風險越高，議價階段不必放太多。 🟡 最好不要超過 50 萬。
付了斡旋金，能不能反悔？能不能退？
最關鍵的判斷標準是：賣方有沒有「同意出價」。
✅ 可以退的情況（買方完全不用負責）
- 賣方還沒同意出價前，買方撤回斡旋
- 斡旋期限到了，賣方仍未接受價格
此時斡旋金仍是「議價保證金」，不是定金，房仲必須無條件退還。
不能退的情況（可能被沒收）
✔ 賣方已同意你的出價 → 斡旋金轉為「定金」
這時候若買方反悔不買：
👉 賣方可沒收定金
反之，若賣方反悔：
👉 要返還「雙倍」定金給買方
這就是「定金」的法律效果。
不想付斡旋金，可以用「要約書」取代
如果你想出價，但不願先綁住現金，也怕遇到房仲問題，
可以用「要約書」表達出價意願。
● 優點：不用先付錢
● 缺點：有些屋主比較看重「誠意」，會偏好有斡旋金的買方
但從法律角度，要約書仍具有拘束力──只要賣方簽名承諾，買賣契約就成立。
小提醒：斡旋單一定要標註的三件事
- 斡旋期限（避免無限期卡住錢）
- 出價金額明確寫清楚
- 斡旋金金額與退還條件
若房仲不願寫清楚，建議提高警覺。
結語：斡旋金不是陷阱，但你一定要懂得規則
斡旋金本質上是一種議價工具，本身並不是壞事。
真正的問題往往出在：
- 斡旋單內容不清
- 房仲未充分告知
- 買方誤以為可以隨時反悔
- 沒搞清楚何時變成「定金」
只要了解它的法律效果，斡旋金反而能幫助你更順利談價、節省時間。
記住一句話：
👉 賣方沒同意出價前，斡旋金隨時能退；賣方一旦同意，斡旋金就變定金。
懂這個，你就比九成買房新手更清楚斡旋金的真實樣貌。
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