台北、新北剛性需求強 成今年預售交易亮點
從去年下半年開始，全台房市受銀行房貸緊縮及第七波選擇性信用管制的衝擊，市場氛圍轉趨保守觀望，預售屋買氣也迅速降溫。
房產觀測站根據永慶房產集團統計的預售屋實價登錄數據，觀察2025年1–9月七都各行政區預售屋的交易量與總銷金額，分析預售屋的房市變化，並在這裡與大家分享對房市的看法，將內容整理成兩個版本：
- Q&A：抓重點，想快速了解的人可以直接看這個。
- 重點整理：數據完整、分析深入，想了解更詳細分析的人可以參考這個。
1. Q&A
Q1：今年七都預售屋市場有多冷？
A：非常冷。2025 年 1–9 月七都預售屋成交量僅約 2.2 萬件，年減約 75%，只剩去年同期的四分之一；總銷金額也同步年減約 72%。Q2：為什麼預售市場會急凍？
A：主因是銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制，讓購屋族轉趨保守，預售屋這類「付款期長、風險感受高」的產品首當其衝。
Q3：市場真的全面熄火嗎？
A：不是。雖然整體低迷，但仍有少數行政區逆勢成長，多半具備「剛性需求＋低總價或供給稀缺」等特徵。
Q4：哪些區域今年表現相對亮眼？
A：
- 高雄新興區：交易量年增近 4 成，居七都之冠
- 台北大同、萬華區：低總價小宅支撐首購需求
- 新北新店、永和區：供給稀缺、交通與生活機能強
Q5：今年預售市場的關鍵觀察是什麼？
A：量能大幅萎縮已成事實，但「有剛性需求、價格門檻相對可負擔」的區域，仍能撐住基本交易動能。
2. 重點整理
一、整體市場現況：預售交易量與總銷同步急縮
近二年七都1–9月的預售交易量與總銷金額變化
- 2025 年 1–9 月七都預售屋成交 22,068 件
- 相較 2024 年同期 年減 74.7%
- 預售屋總銷金額約 0.46 兆元
- 較去年同期 年減 72%
- 整體市場量能僅剩去年約 四分之一
核心判斷：
預售市場延續去年下半年以來的低迷狀態，消費者購屋心態轉保守，量能自然受到壓縮。
二、量縮主因解析：政策與資金雙重壓力
- 銀行房貸緊縮：
>>>>> 放款審核嚴格、成數下降，影響預售交屋後的資金銜接信心
- 第七波選擇性信用管制：
>>>>> 投資型買盤退場，自住族態度轉保守
- 購屋心態改變：
>>>>> 預售屋付款期長、不確定性高，在高利率與政策環境下吸引力下降
➡️ 結果：消費者延後決策，導致預售交易量明顯萎縮。
三、逆勢成長行政區的共同特徵
2025年1–9月七都預售交易量逆勢抗跌的行政區
儘管整體市場低迷，仍有部分行政區交易量不減反增，主要具備以下條件：
1️⃣ 高雄新興區｜市中心＋指標案帶動
- 年增幅達 38.6%，為七都之最
- 近捷運美麗島站、中央公園
- 供給稀少、市中心生活機能成熟
- 指標性新案推出，成功吸納自住需求
2️⃣ 台北大同、萬華區｜低總價小宅撐盤
- 建商主打小坪數、低總價產品
- 有效降低購屋門檻
- 吸引首購與小資族
- 交通便利、生活機能成熟，剛性需求穩定
3️⃣ 新北新店、永和區｜供給稀缺型市場
- 北市外溢與在地置產需求支撐
- 素地稀少，新案供給有限
- 只要產品條件佳，仍具完銷機會
四、整體結論：預售市場「量縮但不均溫」
- 整體趨勢：
✅ 預售市場明顯降溫，消費者購屋心態轉保守，量能受到壓縮
- 結構變化：
✅ 投資需求退場，自住與剛性需求成為主力
- 區域差異加劇：
✅ 有交通、機能、價格優勢的區域仍能維持交易
