2020-05-18|閱讀時間 ‧ 約 4 分鐘

[導讀2/2] 富爸爸，有錢人為什麼越來越有錢？：到底什麼才是真的財商教育？

每次讀《富爸爸，窮爸爸》的系列新作時，我都在尋找一個問題的答案，畢竟《富爸爸，窮爸爸》已經把現金流的概念解釋的很清楚了。可惜的是，我必須很坦白的說，大部分續作都令人失望。

我想從這本書得到什麼

閱讀這本書，無非是希望賺大錢，不是嗎？想學得賺錢的方法、想了解如何增加現金流、想知道提升現金流最有效的工具是什麼，是我一直以來的希望。

雖然前文有說過，但這裡也許我再重複一次會比較好：我不是什麼直銷或業務，我只是想提升自己的財商。

一言以蔽之，我的問題是：有錢人「到底做了什麼」讓他們越來越有錢呢？

有錢人到底做了什麼

前三章和作者的前作差不多，除了不斷吹捧富爸爸的好，就是重述他的現金流概念和ESBI四象限。所以，前三章我很快跳過。

然而，第四章和附錄一，是我覺得這本書最精華的部分。

雖然這兩段都很短，尤其第四章只有薄薄幾頁，卻都給出實際的例子說明，什麼樣的東西可以稱為資產並帶來現金流。

保時捷的難題

第四章是所謂「保時捷的難題(P.342)」，羅伯特清崎以親身經驗說明，他是如何創造現金流的收入，來讓他免費獲得他朝思暮想的保時捷。

簡單說，他以貸款購入一個迷你倉儲，而經營迷你倉儲得到的租金收入，不只足夠讓他還掉迷你倉儲的貸款，多出來的部分還能讓他繳車貸。

迷你倉儲的租金收入 (迷你倉儲的貸款 + 保時捷的車貸)

包租公不為人知的秘密

附錄一可以說是「保時捷的難題」的進階版。在這個例子中，羅伯特清崎不只是從房地產獲得租金收入，更取回房貸的本金。

他在貸款購入被低估的房地產後，做了下面幾件事情(P.362)：

改善各項設施
逐漸將租金調高至市場水位
提高營業淨利
重新估價再融資(Refinance)

簡單說，前面3個步驟其實都是為了「4. 重新估價再融資」的前置作業。由於房地產增值，重新申請的新貸款會大於原本的貸款，用這個方法，羅伯特清崎在還清原本的貸款之後，得到了額外的現金。

新貸款 = 還清原本的貸款 + 額外的現金

每隔一段時間，羅伯特清崎只要將他的房地產翻新、增值然後再融資，重複這些步驟，就能獲得額外的現金。

結語：羅伯特清崎不告訴你的風險

上面2個例子乍聽之下都很美好，加上作者本身從事房地產，聽起來就很有可信度。問題是，這2個例子都有一個困難的先決條件。

這個困難的先決條件，就是：你的「資產」不只要能賺錢，而且要非常、非常、非常能賺錢！

在第四章「保時捷的難題」，作者以迷你倉儲的租金收入提供現金流，來支付貸款，但冷靜想想就能發現，這麼做不一定會成功：你的租金收入可能太少，別說保時捷了，甚至連迷你倉儲本身的貸款都還不起！

同樣的道理，如果你想走「購入房地產、翻新增值、重新估價再融資」這條路線，沒有人能保證，只要你這麼做，你的房地產就肯定會增值並取得更多的貸款。在重複「翻新」和「再融資」的循環中，只要一次失誤，就很有可能導致你入不敷出，把房貸和翻修費用全都賠進去！

平心而論，羅伯特清崎在這本書裡，確實展現了利用購入資產產生現金流的可能性，儘管也是有失敗賠錢的風險，還是很有參考價值。

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