房子是資產還是負債以及估值

最近新買的房子交屋了 15.62坪，當初買了400萬，100萬自備款，貸款300萬， 因為是預售屋 100萬自備款的部分，分2年左右繳完，交屋後裝潢冷氣家電部分都用好了加上契稅有的沒的，又另外花了35萬，總共這間房子的取得成本在435萬左右， 目前已經出租了，租金一個月14500元。

因為為了要提升估值，所以裝潢有用的好一些，何謂估值，就是房子的價值， 假設普通的裝潢或幾乎沒裝潢，房子可能就只能租11000~12000左右 沒裝潢420萬 / 月租1萬1 =32年左右收回本金 有裝潢435萬/ 月租1萬4 =26年左右收回本金 以上不考慮管理費及房屋稅的部分，單純計算

目前每月房貸分20年本息攤還，每月需繳14656元，看起來不多 可是這間房子 每月會帶來156元的負債，這時房子是債務，帶來負的現金流 所以有錢時要盡可能提前還本金，讓每月房貸低於14500元，這時房子才不是負債 而會變成帶來收益的資產。

當房產變成正向現金流以後，再來我會做的就是透過產融結合，取得資金 再投資於穩定收息的股票 約可達到8~10%的投報率。

何謂產融結合 貨幣因通膨的關係，而會以2%左右的幅度，緩慢的貶值，而房產具有保值的效果 所以假設一間現值500萬的房子，中間價格雖會波動，最終會緩慢上漲到550萬至600萬或以上，因地點區域的不同而時間，漲勢不同。

產融結合就是把增值的部份請銀行重估價值，而銀行再把增加的資金貸放給投資人， 投資人就可擁有房產，同時把增值的房產換為現金，達到擁有資產收回本金的效果。

當取得穩定收息的股票之後，我會再將持有的約1/3的持股，質押給證卷公司， 用不限用途股票質押，取得低息的資金再買進持股，另外2/3備而不用，當股市跌時可加碼或補倉。

總而言之，這所有的流程是為了啥摸

投資是為了獲得會產生現金流的資產，最終要取得穩定成長跟升值的資產， 透過產融結合與股票質押，再採取分批買進，一直重複同樣的動作，就會看到資產穩定的增長，這才是我所追求的。