[05_14][買房筆記][斡旋失敗的感覺]

2023/05/15閱讀時間約 6 分鐘
  • 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容,皆為創作者個人分享行為。
  • 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料,僅供輔助說明之用,不代表創作者投資決策之推介及建議。
  • 閱讀同時,請審慎思考自身條件及自我決策,並應有為決策負責之事前認知。
  • 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份,養成獨立思考的能力、判斷、行動,成就最適合您的投資理財模式。
整理好情緒之後,我總算有力氣來寫這篇「買房筆記」了。
先說結果,房子沒有買到。
原因是斡旋第一順位的人,直接把價格加到550萬。
以購屋壓力來說,超過這個價格,
是「不得不放棄」的選項。
縱使這間房子可以貸款八成,
由於我只有準備一百萬要給小妹當頭期款,
後面不足的頭期款,還有
加上後續的規費與契稅,還有仲介費,
以及代書費,我就得變賣其他資產來籌。
跟小妹討論後,就決定放棄了。

來說說為什麼這間房子可以買?

一開始我拿到房仲給的資料時,
上面有設定抵押金額是463萬,
由於這間房子的格局是三房兩廳兩衛,
開價金額是588萬,
雖然已經超出我跟小妹當初討論的預算不少,
但我覺得還是值得一看。
登記權狀坪數是28.34坪,以開價588來算,
588 / 28.34 = 20.7480
相當於一坪落在20萬左右。
但附近的行情就差不多是這樣了。
我自己的買房理念是,盡量用合理價去買到,
而不是任由屋主漫天喊價。
所以,我在看房子之前會做的功課是,
去調閱第二類謄本出來,
然後去看這間房子有沒有設定抵押,
也就能知道他們大概借了多少錢,
這樣要去反推當時的購入價格,也比較容易。
在還沒進到房子之前,
我已經算出他的貸款金額大概是385萬。
可能有人會舉手發問,
「A大是怎麼算出來的?」
就很簡單啊,
你把設定抵押的金額直接除以 1.2,
就是該屋主可以從銀行貸款貸款到的錢。
因為資料拉出來,屋主一共借了三筆錢,
我猜測是把錢借出來投入股市之類的,
因為有賺到錢,現在要換透天的了,
所以才打算把房子賣掉。
然後,我利用中午休息時間,衝去銀行,
找放貸部門的承辦人員,
跟他說能否請教一個關於謄本上面的問題,
很幸運的,承辦人員跟我說,
上面的設定金額不代表它實際借的錢,
有可能是設定240萬,免得以後要再借錢時,
還要在設定一次,
也就是說,一口氣做設定
就是設定當下能夠借到的錢的一點二倍。
由於房子是在民國90幾年購入,
那時候要做到房貸8成不容易,
但還是要列2個公式,
用貸款去反推,這間房子在銀行中的鑑價可以到哪裡。
385 ÷ 0.7 = 550萬
385 ÷ 0.8 = 481.25萬
若再加上實價登錄的綜合評估,
這間房子初步推算,應該可以鑑價鑑到500萬~550萬之間。
也就是說,若以550萬成交,也不算買貴,
算是合理價。
再來,這個物件是三房兩廳兩衛双陽台的格局,
萬一,萬一,小妹真的房貸繳得很辛苦,那也可以考慮出租。
以租金價格來評估,租個15000元,應該不成問題。
若想要COVER房貸,以房貸月繳來當租金開價。
那可以先算出房貸利率 2.1%,貸款30年的月繳是多少,
以銀行端房屋鑑價550萬,可貸款8成,
那就是辦理440萬,分30年攤還的房貸,
以房貸利率2.1%來做貸款試算,就是
550 x 0.8 x 37.5 = 16500
備註:很多讀者對於37.5這個數字是怎麼來的
感到很疑惑,
A大會在下一篇文章中,詳細說明,
這個數字是怎麼算出來,然後要怎麼運用。
也就是說,如果小妹想要買這間房子,
大概是需要加保證人的。
備註:重要資訊,要當保證人的人,
聯徵分數最好不要低於600分。
這是我在這次斡旋失敗獲得的資訊。
以小妹月收入29000來看,買這間房子會超級硬,
但是以我們原本500萬的預算,
多加個50萬,就能買到三房,
所以我們在出發之前,就有討論說,
如果房子看完OK,就可以下斡旋了。
去到現場看完房子後,
我有問房仲,你有沒有找銀行鑑價,
估看看這間房子可以貸款多少,
房仲傳了一則訊息給我妹,
上面有兩間銀行鑑價550萬,可貸款440萬,
另外三間則是鑑價500萬,可貸款400萬。
既然聽到可以有機會貸款到440萬,
就可以拼拼看,如果只能貸款400萬,
那我就去把一些投資案的錢拿回來湊一湊應該會有。
話鋒一轉,房仲說,其實今天有一組客人已經先下斡旋了,
他們是第一順位出價515萬。
我聽完覺得,如果我是屋主,我大概也不會賣,
因為銀行可以鑑價到550萬的東西,
我為什麼要便宜賣你。
後來房仲說,如果有喜歡的話,我可以幫你們去跟屋主談看看,
我們先出價545萬,
我覺得第一組客人他們不會加,
因為就是一副想要用低於行情價買房的人。
萬一,他們加價到545萬,我們可以再出價到550萬這樣,
說真的,我自己是第一次遇到這情況,
前面卡了一個有下斡旋金的物件。
說真的也搞不懂房仲的葫蘆裡賣什麼藥,
就聽他說的。
然後還聽到一則我沒聽過的事,
就是如果有其他組客人出價比第一順位高,
那房仲要通知第一順位的客人,
看他們要不要加價。
如果第一組客人不加價,那就是第二組客人,
有成交機會(因為我們只有出545萬),
房仲說屋主想賣550萬,這個算合理價。
但第一組客人也知道這訊息,
但依然在下斡旋時出價515萬,
就真的不曉得他這麼做的用意是啥,
後來想想,就是先做卡位的動作就是了。
甘霖老師,這招要先學起來,
以後去看到別的物件也可以用這招。
隔天,我們在等房仲回覆,
雖然房仲一直說,第一組客人應該不會加價。
但我覺得會,
因為這個價格算是合理價,
如果他會算租金報酬率的話,
那就會知道這個房子算接近蘋果物件。
因為不用整理。
出那個鳥價格,就是想要在競價中取得優勢。
我覺得,這次斡旋失敗的原因,
應該是我只有準備了一百萬的頭期來幫小妹付頭期,
幾乎沒有跟他拼的本錢。
價格越往上加,我要拿出來的現金就會越多。
而且我心裡很明白,
借小妹的這筆頭期款,她要整個還完,會有難度,
有點半買半相送的意思在。
經過這次斡旋的經驗,
我覺得房市還會再熱一陣子,
有不少物件,放出來市場就是用搶的,
有點讓人傻眼。
就看什麼時候建商又出來靠腰,
拜託政府救救房市,
那時候再來看房,不知道會不會便宜一點。
房屋的平面圖,房仲提估,邊間雙陽台皆有採光。
備註,這個圖雖然沒有很準,
但誤差算很少,而且每間臥室都可以放進一個雙人床,
一個書桌,一個90cm以上的衣櫥,還有一個梳妝台。
主臥的收納空間是更大的。
本文到此結束。
希望大家可以一起共好(GungHo)
祝大家,身體健康,萬事順心,
平安喜樂,財源滾滾進口袋。
A大(ameryu)|《A大的理財金律》作者
2023-05-14 #
為什麼會看到廣告
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!
從 Google News 追蹤更多 vocus 的最新精選內容