從養兒防老到以房養老！長者該如何退休樂活？
文 / 張金鶚
台灣已邁入老年化的社會，老年人的居住安排亦成為當前重要的社會課題。過去強調「養兒防老」，然現在受到高房價的衝擊，年輕人在外租屋或勉強購買小宅承受房貸壓力之苦，自身難保。
當下老年人必須自力救濟，在有限的退休金縮減下，如何讓老年人有品質的快樂生活，「以房養老」將逐漸成為趨勢。
當下老年人必須自力救濟，在有限的退休金縮減下，如何讓老年人有品質的快樂生活，「以房養老」將逐漸成為趨勢。
人的一生可分成三個階段：第一人生年輕人成長求學，以「求真」為主要目標；第二人生中年人工作家庭，以「求善」為主要目標；第三人生老年人退休樂活，以「求美」為主要目標。
希望一生能夠在追求「真、善、美」的過程中，走完這一輩子而了無遺憾！前二人生都在辛苦求學工作，惟第三人生應享受過去努力成果，累積一生智慧經驗，追求最後美好人生，為自己畫下完美的句點。
一般人的第三人生除依靠子女照顧及有限的退休金外，通常最大的累積資產就是自住的這棟房產。然而在當前小家庭的生活形態下，不與子女同住已成趨勢，因此，退休老人仍必須住在原有住所，無法將住房變成現金花用，享受美好的第三人生，形成「窮的只剩房產」的老年生活困境。
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「在宅老化」的第三人生
不過「在宅老化」的確是對老年人的居住安排是較佳方式，不但習慣原本的居住環境、生活空間，附近鄰居親友也都熟悉不用重新建立人際關係，更可獨立自主尊嚴生活。
避免搬離住所不論與子女同住或輪住，必須重新適應新的環境與人際關係問題，或是搬進養老機構，產生老人群聚缺乏活力容易凋零的現象。當然，重新檢視原本住所，以適合老人居住的無障礙空間及設備，是應及早規劃改善的必要工作。
我一向主張人生財務規劃的最佳境界是NPV=0（Net Present Value ，人生淨現值為零），換言之，這輩子努力賺的這輩子好好花完，才可以了無遺憾的享受美好第三人生。然而面對在宅老化的住房需求，但又缺乏現金流量的困境，如何思考「以房養老」便成為必要的選擇。
目前國內以房養老的方式主要是由銀行推動的「逆向抵押貸款」，但銀行擔心風險，保守估價，老人能獲得貸款現金幫助有限，意願並不太高。
建議政府應仿效國外作法，積極推動由壽險業者主導的「售後租回」方式，不但可以生前處理好自己房產，避免死後繼承分產困擾，又可以市價出售自宅增加老人的生活費用，而且不用老人自己花力氣整修維護目前居住房屋，同時透過「信託」可以確保老人現金使用意願方式，達到在宅老化且NPV=0的理想境界。
建議生前出售房產所得現金，可以分成三份：自己老年生活享用、小孩親人費用資助及幫忙社會需求捐助，交由「信託」執行個人意願。由於我們沒有小孩，因此，除自己享受美好的老年生活費用外，其他部分即可作為個人居住正義理想實踐的薪火傳承，達到生前NPV=0的目標。
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「社會照護贈與」的以房養老方式
除此之外，我也期待政府推廣由社福團體主導的「社會照護贈與」的以房養老方式，這讓老人不是拿到現金，而是住在自家且獲得長期的照顧服務，百年之後，再把房屋捐贈給該社福團體，如此不但老人自力照顧，而且減少小孩與政府長照負擔壓力，同時幫助社福團體，達到「利人利己」目標，也是第三人生不錯的安排。
第三人生面對收支越來越不平衡的擔憂，窮的只剩下唯一的自有房產，如何達到NPV=0，維持有尊嚴的美好生活與在宅老化，讓老人根據自己的需求條件，透過「多元模式的以房養老」將是必要的制度建立與教育推廣。
政府面對當前越來越嚴重的老人化現象，建議透過立法提出「以房養老條例」，明確規範相關參與單位，提出配套措施，建立監督評鑑機制，以確保老年人享有尊嚴且樂活的第三人生！
（本文作者為政大地政系退休教授）
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