從養兒防老到以房養老！長者該如何退休樂活？

• 高房價的關鍵是它！買房首重ＣＰ值，才能減緩焦慮

「在宅老化」的第三人生

不過「在宅老化」的確是對老年人的居住安排是較佳方式，不但習慣原本的居住環境、生活空間，附近鄰居親友也都熟悉不用重新建立人際關係，更可獨立自主尊嚴生活。

避免搬離住所不論與子女同住或輪住，必須重新適應新的環境與人際關係問題，或是搬進養老機構，產生老人群聚缺乏活力容易凋零的現象。當然，重新檢視原本住所，以適合老人居住的無障礙空間及設備，是應及早規劃改善的必要工作。

我一向主張人生財務規劃的最佳境界是NPV=0（Net Present Value ，人生淨現值為零），換言之，這輩子努力賺的這輩子好好花完，才可以了無遺憾的享受美好第三人生。然而面對在宅老化的住房需求，但又缺乏現金流量的困境，如何思考「以房養老」便成為必要的選擇。

目前國內以房養老的方式主要是由銀行推動的「逆向抵押貸款」，但銀行擔心風險，保守估價，老人能獲得貸款現金幫助有限，意願並不太高。

建議政府應仿效國外作法，積極推動由壽險業者主導的「售後租回」方式，不但可以生前處理好自己房產，避免死後繼承分產困擾，又可以市價出售自宅增加老人的生活費用，而且不用老人自己花力氣整修維護目前居住房屋，同時透過「信託」可以確保老人現金使用意願方式，達到在宅老化且NPV=0的理想境界。

建議生前出售房產所得現金，可以分成三份：自己老年生活享用、小孩親人費用資助及幫忙社會需求捐助，交由「信託」執行個人意願。由於我們沒有小孩，因此，除自己享受美好的老年生活費用外，其他部分即可作為個人居住正義理想實踐的薪火傳承，達到生前NPV=0的目標。

延伸閱讀

• 「拚房」30多年像賭博？通膨下房價的迷思

「社會照護贈與」的以房養老方式

除此之外，我也期待政府推廣由社福團體主導的「社會照護贈與」的以房養老方式，這讓老人不是拿到現金，而是住在自家且獲得長期的照顧服務，百年之後，再把房屋捐贈給該社福團體，如此不但老人自力照顧，而且減少小孩與政府長照負擔壓力，同時幫助社福團體，達到「利人利己」目標，也是第三人生不錯的安排。

第三人生面對收支越來越不平衡的擔憂，窮的只剩下唯一的自有房產，如何達到NPV=0，維持有尊嚴的美好生活與在宅老化，讓老人根據自己的需求條件，透過「多元模式的以房養老」將是必要的制度建立與教育推廣。

政府面對當前越來越嚴重的老人化現象，建議透過立法提出「以房養老條例」，明確規範相關參與單位，提出配套措施，建立監督評鑑機制，以確保老年人享有尊嚴且樂活的第三人生！

看更多《遠見華人精英論壇》文章。本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場

（本文作者為政大地政系退休教授）