台灣房價只漲不跌？央行調升0.5碼利率及銀行1碼存款準備率有差嗎？

以日本來說，房地產在1990年飆到最高時，光東京的的房價就可以買下整個美國，全日本可以買下四個美國，但是泡沫破裂後，過了20年，六大城市房價竟然跌掉76%，雖然近幾年有回升，但是遠遠回不去了，當初泡沫破裂原因之一就是熱錢炒作到頂了，跟這兩年不是很像嗎?

將目光移回台灣，對於許多2000年後出生的千禧世代來說，可能不清楚1996年台海導彈危機時房屋市場狀況，當時許多有錢人紛紛把房子賣了移民美國，造成房市崩跌，將近五年的震盪。

到了2000年政權交替後，新政府為了振興房地產復甦，在2001年提出土增稅減半增收2年，激勵了房屋拍賣市場，SARS疫情過後，續撥2800億元優惠利率購屋貸款，房市交易量開始拉上來，到了2004年，五大行庫購屋利率更降至2.38%最低點，銀行貸款條件超寬鬆，貓頭鷹剛好也是在那時候有自住需求而購屋，不僅房價不算高、利率低，甚至可以超貸，每月繳付本息比租房子還划算，當時算起來，等於租個20年，房東（銀行）就把房子送我，不香嗎？

儘管2008年金融海嘯對房價也產生影響，符合「房產多空7年一個循環」的理論，但是在美國開始QE量化寬鬆的干預市場政策下，憑空產生的熱錢又流到股市及房地產，重新開啟了股市及房地產的大多頭，房價開始不回頭的漲，按照7年循環理論，2015該是房價下修的時間點了，但是持續的QE，讓房產的泡沬持續越來越大，在近兩年無限QE大絕招更是讓泡沫加速膨脹。

房地產是經濟的火車頭，政府的打房措施不可能全面扼殺房地產業，但是市場永遠有週期循環，房價不可能永遠只漲不跌，熱過頭終究會下修，效正回歸之後才會再回漲。這兩年由於美國無限印錢過頭，熱錢過多，造成通貨膨脹變成難以收拾的危機，只有提高利率、資金緊縮，把錢從市場抽回，才能將通膨降溫。

美國從今年三月開始升息1碼後，開啟升息循環，但是由於對於通膨上升幅度的低估，不得已在下半年要加速升息，上半年還安慰市場未來應該不會一次升太多，但美國聯準會在6/16決議一口氣升3碼，為28年以來最大升息幅度，預計今年接下來的4次利率決策會議，總計需要再升1.75個百分點，也就是7碼，但是如果通膨還是壓不回目標2%，恐怕2023年利率還得續升。

台灣央行在美國聯準會3碼升息決議後，在第二季理監事會議也敲定升息0.5碼（0.125個百分點），看起來美國升3碼，台灣只升0.5碼，看起來不多，影響還好？但是還有一項決議也很重要，那就是調升「存款準備率」1碼，所以其實整體是升1.5碼，但是存款準備率跟我們又有什麼關係呢?

存款準備率是央行規定所有銀行須將各類存款及其他各種負債，提存一定比率的準備金，放在央行，以支應未來可能的支付需求，比如銀行有100億資金，原本存款準備率是5%的話，就得提存5億到央行，這樣銀行就少了5億的資金可以放貸運用，而且央行也不會給銀行利息，這對銀行來說就是利空消息，也可能會影響銀行類股的股價。

由於台灣目前物價壓力沒美國那麼誇張，所以央行僅調升0.5碼重貼現率（政策利率），對市場信心比較不會有猛烈的影響，調升存款準備率則是14年來首見，估計可以從銀行體系收縮資金1200億元，實際從市場抽走資金，這招在在2008金融危機前也有實施，也有把當時上漲的物價從高點壓下來，算是明顯強而有力的緊縮措施，只不過這個是對整體市場產生影響，而不像提高利率會影響建商、房貸族比較特定的族群。

從另一個「鄉野傳說」角度來看，央行這次之所以利率只小升0.5碼，對房市也未再祭出新的管制措施的另一個原因是，房地產不能打太兇，除了房地產是經濟的領先指標，有火車頭的地位，再來的重要原因就是台灣「年底要縣市長選舉」，這是個不能說的秘密，選舉需要資金，房地產建商永遠是政黨的檯面下最大的金主，打房打太猛，建商不開心，金援就少了，選舉要花費大量資金，沒了資金也就很難選了。

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