Giro,高雄發大財~呃,誰說不能【苦民所苦,睡到中午】?
啊 我無醉 我無醉 無醉
請你不免同情我
酒若入喉 痛入心肝
傷心的傷心的我 心情無人會知影
只有燒酒瞭解我
嗚嗚嗚~咱是感動到哭了,啥,醫生吩咐禁酒三年,是呀?~咳,咱都唱了【酒若入喉,痛入心肝】,胰臟炎痛起來就是那種感覺。
你問為啥咱唱【只有燒酒瞭解我】?~相思已是不曾閒,哪得心情咒你~咱這麼想念酒精,酒精一定想念咱~喂,哪個沒禮貌的,說本蛙是單相思……拿酒瓶砸你喲。
那本蛙來pub幹嘛?~慶功呀,嘿嘿嘿,呱呱呱呱~咱唯一崇拜的【神】,「刁民國」史上唯一被罷免的直轄市長,小小一個《米奇妙妙屋》,就為「打狗同胞」賺進十億簽約金,將來百億產值,還有錢都買不到的國際行銷。
透過「老共」的【環島軍事演習】,呃,吸引了全球目光,全球愛好自由民主者搜尋台灣,登上首頁的……當然是……那個《高雄迪士尼》的第一期《米奇妙妙屋》……
Giro,爆棚了……
啥,要簽《米奇妙妙屋》第二期獨家旅遊代理~呱呱呱,說的沒錯,其他《迪士尼》的【米奇】都是「工讀生」,只有咱們高雄的是「本尊」出場……
不會吧,呱,《惡靈古堡重啟》第二部,決定改用「生化鼠」為大魔頭,來「打狗」實際場景拍攝,特別是那個「蟑螂雨」一定要連拍十回……
啥,孬孬三隻小瘦貓,挺身對抗無數鼠軍,感動了法國導演盧貝松,決定重拍經典名著「三劍客」,噁,雖然咱怕貓,但人人為咱、咱為人人……
……別吵,還有泰國片改拍「淒厲人鼠」、日本恐怖漫畫「鼠鼠鼠」拍真人版……
乾杯~呱,咱是「紅麴黑麥汁」 ~高雄終結又老又窮,成為國際影之都~呃,還在問《愛情摩天輪》喲?你莫非是【職業酸民】嗎?~等咱唯一崇拜的【神】選上總統,再狠狠蓋它個十座。
啥,你說那個「採紅菱」【副神】,一定選得上桃園市長,敢快先蓋一座,呃,看樣子你們小倆口很「性急」……
簽約前,請播放「咱現在要出征」……咱帶客戶出發去勘察實地場景吧……
啥,不會吧,GIRO……《米奇妙妙屋》被清乾淨了……
環保局統計5天總計清理29.56噸一般垃圾及2.63噸資源回收物,還有3部廢棄車輛、冰箱、大型魚缸等大型廢棄物……
高雄市政府賺了多少?
清除處理費68萬2745元,加上出動吊車費1萬8000元,環保局另對屋主開出14張罰單,總計開罰4萬4700元,屋主總計荷包失血74萬5445元。
咱口吐白沫暈倒了,一群人辛苦了五天,就這麼點零頭,嗚嗚嗚~至少也找DISCOVERY CHANNEL 拍個城市行銷紀錄片吧……
金礦呢?~屋主死守這裡十年,不就是因為地底下有「金礦」嗎?
啥,只找到4009元~哎,這個【暖男市長】怎麼當的。
【普通級】高雄清除「米奇妙妙屋」 屋主荷包失血74萬5445元
【Giro,噁心!慎入!有影片!】直擊「米奇妙妙屋」攻堅day2 挺進2樓清出15噸垃圾!鐵剪破門5隻肥鼠撲來
呃,祝你好運,千萬別買到《米奇妙妙屋》……
知否、知否、應是綠肥紅瘦
一個人窮盡一生的旅行軌跡畢竟有限,咱三十歲前就走過台灣所有城鎮,但在此對你講述房地產,不會讓你霧裡看花,更不會談到雲深不知處,是有一套完整嚴謹的房地產理論。
學會當一個房地產趨勢的觀察者,培養出房地產的鑑價師的眼光,這樣無論何時或是何處,你都能明瞭合理的投資價位,從新北板橋,到台中西區、西屯,到高雄左營,咱是高雄鳳山人,從不覺得離開故鄉,就不知道房產價值幾何。
你若完整學會,那便是你的,你不會在任何書中看到,也不會有房地產大師談這個,因為這是房地產最基本的功夫,卻被花俏的理論與話術所取代。
仍是由上篇談起……
昔我往矣,楊柳依依。今我來思,雨雪霏霏。
本蛙在《房地產專文》預告時,當時仍是四月底,台灣一片房地產狂熱,到處都是房地產價格創新高……
如今未及三個月,全國買賣移轉棟數已經腰斬,看衰房地產者比比皆是,不時聽到嘲笑之前搶房的都是傻子。
你知道嗎?~這才是你開始考慮評估房地產的開始,因為市場開始冷靜了,接下來央行繼續升息,那就是你實際看房的開始,恐怕得看一兩年……
房地產是人生最大投資,只要賭對一次就翻身了,順便感謝老共打飛彈,順便打醒以為炒房萬無一失的人。
還記得那個基輔戰爭前「危機入市」的中國青年吧……
不懂房地產硬說懂的傻B真多。
暖風熏得遊人醉,直把杭州作汴州
該住故鄉還是他鄉是你一生最大抉擇
房地產不會搬家,更糟糕的是形成房地產上漲的條件,永遠不是你能夠左右~即使政府及財團拼盡全力,也未必能夠造鎮成功,或是複製出一個成功重劃區~於是咱們只能賭運氣機會來了,或是命好出身在房地產精華區。
難道我就這樣過我的一生 我的吻註定吻不到最愛的人 為你等從一開始盼到現在 也同樣落的不可能
好了,聽完歌你可以洗洗睡了,假日抽空記得重看「冬季戀歌」,反正你相信命運注定的就是注定。
下面留給還想要跟命運掙扎的平凡鄉民~ 人的一生有三個故鄉,出生的故鄉,成長的故鄉,工作的故鄉 ~如果你有所愛的人,那麼這個組合便是六個,你的居住地,可以在這六個你熟悉的地方抉擇。
看看是否在【台灣地區都會區分類】的大都會區、次都會區中,如果有你的故鄉,恭喜你,能夠在自己熟悉的領域中繼續生活,因為政府和你同樣「相信命運」,會把資源投注在「流滿奶與蜜之地」,這就是「城鄉差距」越來越大的原因。
請注意,所謂的大都會區、次都會區,其實是超越行政區劃分的,這個地圖說明,恐怕會有很多人跌破眼鏡,因為原來你實際生活圈屬於另一個都市。
這個本蛙在圖中都有特別表示,應該解決許多人長久疑惑,例如為何的台中市百貨公司~新光三越中港店/大遠百中港店~總是獨佔全國百貨公司單店營收鰲頭,因為都市腹地包含北彰化;而新竹巨城百貨熱鬧非凡,卻只能全國第六,因為新竹市平均所得雖高,但核心腹地太小。
一定優先選擇都會區(含次都會區)
請諸位留意,這些都市分類標準很人為,也有大都會區、大都市區、次都市區三階法(詳見下一張圖解),是否把哪個行政區納入哪個「城市生活圈」也見仁見智。
例如《新竹次都會區》便有包不包含新豐/湖口兩種看法,目前隨著竹北飛速發展,中間的交通、經濟連結已經建立,加上兩個行政區人口成長快速,當然也納入整個《新竹次都會區》或是《新竹次都市區》。
請注意,由於新竹市政府及人口最密集區都在北區,所以《新竹次都會區》核心都市是新竹市北區,包含衛星都市有新竹市東區、香山區,及新竹縣竹北、竹東、新豐、湖口、新埔、寶山、芎林。
其中竹北、竹東、新豐、湖口由於【新竹科學園區】外溢效應,成為腹地狹小新竹市「借地發展」的腹地,是未來新竹縣轄區內最值得投資的房地產熱區。
首選自然是與新竹市能形成【雙子城】的竹北市,這個後續還有詳細說明。
十步之內,必有芳草,選擇鄰近富裕行政區當【第二故鄉】
萬一命不好、運也不好,你和另一半的六個故鄉,全部不在《大都會區》及《次都會區》,不知道該「飄向北方」,還是「國境之南」,那該怎辦……
聽歌,呱呱呱,或許会有靈感,呃,還是喜歡范逸臣的版本。
海很藍 星光燦爛 我仍空著我的臂彎
天很寬 在我獨自唱歌的夜晚
請原諒我的愛 訴說的太緩慢
呃,本蛙的意思不是要你搬去恆春,更不是要你:「留下來,不然俺跟你走。」~而是海很藍、天很寬,你得出發尋找【第二故鄉】,就選擇鄰近、不妨礙你原有人際關係,不切斷你原有工作網絡的「富裕行政區」落腳。
為什麼?同樣是「馬太效應」。
現實的生活,往往是「贏者通吃市場」,這就是經濟上「馬太效應」,就是強者愈強、弱者越弱之現象,即是貧者愈貧、富者愈富,也就是「城鄉差距」原始原因。
其實這個不難理解,就怕你不敢面對,只要獲得了每一點的成功,就會產生累積優勢,使之擁有更大的機會獲得更卓越的成就。也是造就了「貧富差距」的原因之一。
你難道不希望自己有更好生活環境、更佳生活機能、更多工作機會?下一代有更好學習環境,更多教育資源,如果你不自欺欺人,平均所得越高「行政區」,通常就是「相對優勢」區域,不遠的話搬過去,少小離家老大回,賀之章好歹幹到「宰相階級」才衣錦還鄉,你總不想一輩子都在「窄巷階級」吧。
你很會找理由……
歸工嫌車無夠叭 嫌厝無夠大 嫌菜煮了無好吃 嫌某尚歹看
駛到好車驚人偷 大厝歹拼掃 吃甲尚好驚血壓高 水某會兌人走
咱還是拿你有辦法,你找了一大堆理由不肯改變環境,請你現在的房子用租的,然後去「富裕行政區」買房子,租出去給別人住~沒跟你開玩笑~你買的房子比你租的房子增值潛力大,長期你就是大贏家,等你退休了,你至少累積一筆「房地產增值」。
最難改變的是「心態」,最容易的就是「找藉口」。
請特別注意「行政區」及「里」的全國收入排行榜,新竹市/竹北市特別突出的富裕現象,形成畸形的【科學園區宅】飆漲現象,後面會有詳細解釋~哎,錢太多,搶著當盤子。
渡盡劫波兄弟在,相逢一笑泯恩仇
新竹縣市分家導因於資源衝突,現在新竹市則擁竹科自重
呃,本蛙參與過某一版新竹縣志編修,呱,暑期賺零用錢,其實咱對新竹發展並不陌生。
其實新竹縣市的分割~或說是新竹市升格省轄市~背後有政治上的衝突,也就是早期的閩客情節及資源分配,這個不必細談。
新竹市日本佔據時期新竹州首府,本就擁有政經資源優勢及獨佔性,國民政府時期新竹州分割為桃竹苗三縣,新竹市地位便顯得尷尬,
後來長期發展衝突,導致林洋港任省主席期間支持其升格省轄市~但新竹縣不願意分割完整地理區塊讓其行政區域完整,種下腹地狹小的致命傷,最後借新竹縣行政區發展腹地,兩者逐漸共融共生。
當時新竹縣治在竹東,如果要給新竹市升格後,有完整性地理區塊,水庫所在地寶山,或是頭前溪對岸的竹北,至少該劃分給新竹市,搞到新竹市獨立後很尷尬,最後自己切分為北區/東區/香山區三行政區。
而且當初縣產位於新竹市境內的,很多都不肯轉移,反而快速出售,造成新竹市公共設施預留地不足,加上中央於機場/香山/竹科圈地,形成新竹腹地小到單車或徒步可以輕易繞一區。
這些原始發展的缺陷,隨著【新竹科學園區】戲劇化的發展,逼得新竹市「借地發展」,造就了縣市中衛體系融合現象,其實不用蔡政府強逼,未來勢必再度合併,不然問題永遠無解。
山窮水複疑無路,柳暗花明又一村
那竹北便成為關鍵樞紐區域,所以早就引發新竹政治、經濟的提前卡位,你當竹北為何如此快速發展,房地產分析就是這樣,不看透本質,光說廢話如何找到趨勢。
如果房地產那麼容易,哪個行政區都差不多,為什麼快速發展的,不是新竹縣其他行政區,例如:竹東/新豐/湖口,或是苗栗的竹南。
全球暖化下,新竹購屋要考慮氣候變遷效應
其實之前介紹雙北市時,由於【天龍國】有最多治水經費,與原先規劃的兩百年洪水頻率的防洪措施~員山仔分洪道與五股疏洪道的防洪規模,恐怕其他都市做夢都盼不到。
台中的都心則在台中盆地內部,並沒有致災性大型河川,所以講到上述兩區域購置房地產,對洪水、土石流及斷層等「天然災害」著墨不深。
新竹則不然,其實包括竹科在內,都曾經淹過水。
曾經,別以為不重要,只要淹過一次「致災性水患」,房價至少暴跌10%,以此類推,直到「汐止症候群」解決為止,這點屋主、建商房仲不會完全說實話,實地訪談很重要,警局/消防隊問情報更重要,但初步就是政府網站找資料,請牢記上述網站位址,你去任何地方找房,一定得調查【天然災害潛勢地圖】。
答應「總柴」~呃,差點有要你聽狗的話了。
簡單來說幾點結論:
■香山/北區/竹北/新豐沿海區域,就是縱貫線鐵路以西,特別注意是否海水倒灌或低窪淹水,基本上避開這個區域。
□頭前溪、鳳山溪兩岸低窪地區,請留意五年內豪雨或颱風是否曾有淹水現象,莫貪圖所謂河岸第一排景觀,要先排除淹水。
●竹北市地勢得天獨厚,但切莫掉以輕心,選到少數淹水區。湖口、新豐淹水區務調查,竹東地勢容易泥石流區域請避開。
○新竹市頭前溪沿岸即將解編重劃,注意其防洪措施設計及未來是否有水患隱憂,這是未來關埔重劃區外,新竹市最大房地產亮點。
金霜玉露一相逢,更勝卻人間無數
新竹市/竹北市即將成為雙子城
更正一句翻譯:不是凡存在必合理,而是凡存在必有道理。
如果你曾經聽人這樣解釋房地產,恐怕竹科工作的你,不止是「科技新貴」,同時也是「房產新貴」,其實這個並不衝突,大概十幾年前開始,凡是竹科就業朋友購宅,又買不起新竹市區新屋的,咱永遠就是竹北、竹北、竹北……
當時竹北都是一字頭,無建物成交超過三字頭~盤子是種奢侈品,別把它當人看~本蛙就一一解釋板橋的發展史~竹北未來會與新竹市成為雙子城,而且人口會超越新竹任何行政區,等著歷史驗證咱的理論。
其實「風城人」這些年缺少內省,只看到自己城市輝煌的一面,新竹房價不是貴,是她媽的貴,而且貴的不合理,當然這樣畸形必有道理。
因為新竹市腹地小到誇張,加上對外交通瓶頸處處,除了竹北當緩衝區,其他衛星都市都在通勤距離外,不是太遠,而是交通太塞,合理通勤時間內,根本到達不了,人口無法有效疏散,就業人口一提升,科技業榮景一產生,房價炒作瞬間失控。
新竹市對外那些密密麻麻交通網,根本是畫來自我欺騙,尖峰時間何時發揮過效能。
「風城人」為什麼都不檢討爛透了的交通,爛透了的大眾運輸,這是都市長遠發展大忌……
♤捷運連規劃都沒有,鐵路捷運化虛應故事。(攏係假)
♡四條輕軌交通,永遠留在紙上作業。(攏係假)
◇公車系統誤點、脫班,運輸路線及能量不足。(攏係假)
所以竹科新貴們,只能在市區內瘋狂搶房,一個關壠重劃區,炒作到台北市水準~其實是種沒有選擇的悲哀。
切記,房價反應「生活機能」,交通建設絕對排第一,新竹市及竹北的房價,就像科斯托蘭尼形容的「主人與狗」的散步,狗早就跑到不見人影了,呃,是狗影~目前的價格,是交通網完備後的「未來價」。
竹科人,不跌不要搶,慢慢找超值區塊,新竹房價不是有資格大漲,是你們錢太多自相殘殺造成的。
通往「關埔重劃區」的是兩線道,「關新公園」核心區段是四線道,等交通便利了,竹科的距離優勢~或是開車通勤不塞車優勢就會遞減。
竹北重劃區是目前房地產熱點
談論新竹房地產,因為新竹市本身腹地狹小,北區/東區舊市區新建物很少,關埔重劃區成為一級戰區,由於關埔重劃區/高鐵特區有許多相似之處,不妨參照介紹,所以新竹市區與竹北高鐵特區納入【下篇】。
【上篇】則來談竹北重劃區房地產,重劃區外,則按一般房地產投資原則,至於何謂一般投資原則~適用於其他《都會區》或《次都會區》~會陸陸續續發文提及。
竹北扣除【高鐵特區】,分為【縣治一期】、【縣治二期】、【縣治三期】、和比較屬於官民共同開發的【台科大重劃區】。
這裡面的核心道路,首推「光明六路」,相當於台北市忠孝東路,貫穿整個竹北精華區,喜來登飯店、竹北大遠百、新竹縣政府、新竹縣議會,全部都在此橫貫大道上。
除非是台北這類型大都會,具有多個「區域核心」,類似區域性衛星都市,房價都是以「核心街道」為基準向外輻射遞減。
所以【縣治一期】、【縣治二期】就是竹北房地產核心區塊,如果房價超越此兩地基準,都是你買貴了~
請牢記,所謂房地產的LOCATION,指的是抽象的「生活機能」,不是硬體的確切位置,更不是什麼林蔭大道第一排、河景第一排……
相信咱,開窗看到百貨公司,比看到甚麼溪更有長久價值,對諸位加班成性竹科人,有閒功夫看河景,絕對年紀輕輕買不起河岸第一排。
【縣治一期】、【縣治二期】以高速公路為界,由於交流道系統佔地龐大,且徒步或徒步往來甚為不變,往往形成兩個截然不同商圈,台中西屯區也有同樣現象~一側是新穎大樓林立、天際線傲視全台(竹北是「喜來登商圈」/西屯是「七期重劃區」),另一側是新舊建物交織、傳統現代混合的生活步調(竹北是「縣治特區」/西屯是「東海商圈」)。
【縣治一期】寧靜優雅,生活機能成熟,一邊縱貫線鐵路竹北站,一邊高速公路竹北交流道,竹北購屋商街、特色餐廳都在附近,停車也遠比新竹市/縣治二期方便,相當適合家中有老有小的生活型態。
【縣治二期】就是縮小版的【新板特區】/【七期特區】,從喜來登商圈到竹北大遠百商圈,處處都看得到基地高大深遠的建案,有意思的是,它的精華在巷子裡,提供了日常生活機能,適合核心富裕小家庭。
不論是【縣治一期】、【縣治二期】購屋,一定要量力而為,買貴了就壓縮未來增資空間。
牢記購屋原則如下,那是本蛙「十六字購屋真訣」:
【鬧中取靜、以鄰為壑、海中孤島、星星點燈】
暫且賣個關子,下篇仔細解釋……
竹北高鐵站及六家火車站雙鐵共構
縣治一期重劃區生活機能成熟寧靜優雅
縣治二期重劃區建築新穎巍峨生活機能優越
喜來登大飯店商圈
竹北遠百商圈
《後記》
■如果你有竹科朋友想買房,星期三前本文無償開發,請他過來看看作為參考,別再繼續當建商/仲介肥羊。
□本周股票分析明天開盤前發文,當然是怕未訂閱者提前知道,請明晨八點後閱讀下篇。