公寓改裝三兩事

前言

這間坐落在台北市大安區的公寓4樓物件，是我們在2018年底偶然間在售屋網站上看到的，這物件在各方面皆符合我們的需求，包括：

• 交通便捷，離捷運站僅需步行六分鐘，公車路線也多
• 鄰近國小國中及公園綠地，遛小孩不成問題
• 巷口就有全聯和7-11
• 室內超過30坪的使用空間
• 標準三房兩廳兩衛前後陽台的國泰格局
• 位在邊間三面採光，各房間廁所皆有對外窗，且後陽台棟距大
• 對面有都更改建規劃，未來街道環境質感可望提升

最重要的是，這間物件開價僅每坪50多萬元，雖然還是有老公寓的一般缺點如屋齡超過40年，以及上下樓皆須爬四層樓等，但在和老婆討論後， 在一時衝動下就決定出手買下此物件，成交價在2023年的今天看起來似乎是不可思議的每坪不到50萬元!

自己繪製的原始平面圖

自用轉為出租

在順利買下此物件後，才回神來好重新思考是否真的要搬家。經過一番務實考量下，決定暫時繼續住在老家的小公寓，等小朋友長大一點空間真的不夠時再說。

因此我們決定先把房子出租，至少在已經梭哈存款支付頭期款後，用租金去cover房貸才不會壓力過大。很快地也順利出租給一個家庭，在前三年還息不還本的情況下，每月還有近1萬元的正現金流，一切都還算在我們的掌握之中。

起心動念做改裝

很快的三年過去了，房貸進入本利攤還的階段，這時我們雖然順利小漲了2,000元租金，但已不再有正現金流，因此我們開始思考該處理這間房子。我開始在網路上找尋靈感，經過一段時間的學習，開始對於共生公寓分租、隔間套房出租或分戶出租等不同模式皆有了一些了解，這幾個模式相較單純的整戶出租確實都可明顯提高收益，但分別有其優缺點：

• 共生公寓分租：改造所需資金最低 (約50萬元上下)，但須同時管理多組房客，所需付出的管理成本最高，基本上算是賺取營運財。
• 隔間套房出租：改造所需資金最大(至少200萬元以上)，且增設兩間以上廁所就必須取得直下層同意書，有一定的難度。雖然也要同時管理多組房客，但相較共生公寓的管理輕鬆一些(至少不太需要處理房客相處不來的問題)，最重要的是採用此模式可有效最大化租金收益。
• 分戶出租：改造所需資金介於隔間套房出租與共生公寓分租之間，例如將一個公寓物件分為兩戶 (兩個大門獨立進出)，就無需新增廁所或僅需增加一間廁所。此模式各分戶之空間皆有自己的客餐廳、廚具、廁所、及一到兩個房間，因此租客通常會是以情侶、小家庭或者是親友合租，其穩定性及自主性會較前兩個模式高一些，同時僅需管理兩組租客，管理成本也低許多。

在經過充分考慮及分析利弊得失後，決定通知現有房客2023年2月底租約到期後不續約，我們要拿出真金白銀，以分戶出租的模式來裝修這間房子，也開始運用自身專長，開始規劃分戶的格局。

圖面規劃階段

規劃分戶平面圖可說是決定未來招租容易度及收益率的關鍵點，規劃時要在裝修成本與預期租金收入之間取得平衡點，並時時站在租客的角度思考，那些規劃是租客喜歡的，那些是可有可無的，那些是要避免的。在原租客租約到期前三個月，我便開始思考該如何規劃分戶平面圖，我自己訂定的幾個基本原則包括：

• 每個房間都要有對外窗，且都擺的下雙人床、桌椅組及衣櫃。
• 客廳面寬至少有3公尺以上。
• 配備廚具及洗水槽(必須鄰近現有廁所以利排水)。
• 公共空間走道盡可能最小化。
• 最重要的是：能不動現有格局就盡量不動，以降低裝修費用。

我自己經過幾次的修訂，終於做出第一版平面圖(如下圖)，提供給裝修廠商做調整及評估。這版本大致上都有滿足上述的原則，其中三個房間、兩間廁所及廚房都維持不變動，主要的調整，便是把前陽台外推做為增設房間的空間，同時新設有內襯隔音棉的隔間牆來隔出兩戶及走道，在左戶還新設廚具料理區。

第一版本的分戶平面圖

然而這樣的規劃拿給裝修廠商並經過來回討論後，發現有幾個明顯的缺點：

• 新增的房間必須要用到前陽台空間，這樣將使得左戶沒有陽台，這樣一來除了洗衣機只能放在室內，也沒有可曬衣服的空間。
• 兩戶的客廳都很小，與其說是客廳，更像是個過道空間。
• 左戶的客廳採光完全被新設房間擋住。
• 公共空間走道長顯得浪費。

經過幾次改版，最終版本平面圖終於在2023年2月份定案，此版本平面圖如下所示。

此版本與前面的版本相比，最大的突破是我們將左戶的房間一分為二，且這兩個房間皆有對外窗、功能也都完整。也因為如此，兩戶的客廳空間都可放大，且具有自然採光通風，此外，公共空間也可最小化，以這種大門開在最前方的原始格局來說，已經是很棒的設計了。

裝修施工-家具進場-招租

2023年2月農曆年後裝修工程報價單也隨之定案，並於3月上旬正式開工，經過約 1個多月的施工，順利的於4月中旬完工，家具也在兩周內陸續進場並完成組裝，也搭配了幾本外文書及老婆特別採買的幾盆假盆栽作為軟裝飾品，讓整體屋況質感更加提升。

很幸運的，右戶於5月初便順利出租，左戶也在5月下旬出租，至此本專案順利完成，總租金收入是原租金的接近翻倍，而裝修費用加家具費用預計四年回本，本案的年報酬率約24%，還算蠻不錯的投資效益。

原客廳進行拆除作業中

裝修後左戶客廳及廚房空間

裝修後右戶客廳及廚房空間